文 | 丁祖昱評(píng)樓市

2022年至今，房地產(chǎn)市場壓力巨大。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，在整體市場環(huán)境低迷的情況下，二手房成交表現(xiàn)相對(duì)新房市場出現(xiàn)了“逆襲”。

7月重點(diǎn)30城成交環(huán)比下降16%，同比下降33%。與此同時(shí)，7月主要城市二手房成交規(guī)模繼續(xù)放量，在年內(nèi)高位基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲。

一直以來，新房市場與二手房市場成交走勢(shì)都比較同步，然而自7月伊始，全國一二手房市場走勢(shì)逐漸分化，新房成交同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，而二手房成交同比增速則出現(xiàn)回升。

二手房成交走勢(shì)好于新房

2022年7月迎來傳統(tǒng)銷售“淡季”，受供應(yīng)顯著縮量影響，成交也迎來回落，CRIC數(shù)據(jù)顯示，7月30個(gè)監(jiān)測城市成交面積為1745萬平方米，環(huán)比下降16%，同比下降33%，前7月累計(jì)同比下降45%，降幅有小幅收窄趨勢(shì)。

二手房市場卻在經(jīng)歷了長達(dá)半年以上的市場下行期和數(shù)月的政策救市后，主要城市二手房市場展現(xiàn)出具有韌性的一面，市場規(guī)?？焖倩嘏?。

7月15個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量為511萬平方米，環(huán)比上漲3%，同比降幅收窄至11%。受此拉動(dòng)，15城前7月累計(jì)同比降幅收窄至38%。其中，蘇州、東莞、佛山、衢州和寶雞環(huán)比漲幅超10%。

從全國重點(diǎn)城市新房與二手房成交面積同比增速對(duì)比來看，一直以來，全國重點(diǎn)城市新房、二手房成交走勢(shì)幾乎同步，一直到2022年第27周（6.27-7.3），也就是7月伊始，全國一二手房市場走勢(shì)逐漸分化，新房成交同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，跌幅擴(kuò)大至40%以上，隨后出現(xiàn)收窄，而二手房成交同比增速則逐周回升。

從2022年第26周至第34周（6.20-8.21）的具體情況來看，自7月初起，全國重點(diǎn)城市二手房成交面積同比增速就開始逐步上升，一直到第31周（7.25-7.31）也就是7月底，全國重點(diǎn)城市二手房成交面積同比增速開始出現(xiàn)回調(diào)，但仍維持20%以上的增速，與一手房相比明顯較好。

二手房指導(dǎo)價(jià)松綁助推市場

具體到城市來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，第34周（8.15-8.21）15個(gè)重點(diǎn)城市中八成二手房成交面積較年內(nèi)周平均上漲。

其中成交面積最高的是成都，為33.17萬平方米，環(huán)比下跌1.1%，這主要是由于第33周成都成交面積33.45萬平方米環(huán)比上漲40%，第34周成都延續(xù)上周的成交高位。

對(duì)此成都機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，近期成都二手房成交較高的主要原因有二：“主要原因是兩個(gè)，一個(gè)是去年成都二手房出臺(tái)了‘二手房限價(jià)’的政策，在這一政策執(zhí)行最為嚴(yán)格的時(shí)候，超過限價(jià)的房源無法交易，受其影響，成都二手房成交量不足正常年成交量的一半，這就導(dǎo)致了去年的很多成交都延遲到了今年。第二個(gè)原因是因?yàn)楝F(xiàn)在成都的信貸對(duì)二手房有放松，以前貸不了款的房子，現(xiàn)在都可以貸款，并且利率創(chuàng)到成都近幾年房貸利率最低，所以說紛紛也都在出手?！?/p>

CRIC數(shù)據(jù)顯示，自2022年3月以來，成都二手房成交量開始反超新房，2022年1月時(shí)成都一二手住宅成交面積還是以新房為主導(dǎo)，達(dá)63%，到了7月，成都二手住宅成交面積占比升至54%。

具體到二手房成交套數(shù)來看，2022年3月也是成都二手住宅成交套數(shù)明顯提升的月份，達(dá)13858套，在經(jīng)過4、5月的回調(diào)后，2022年7月成都二手成交量沖高至1.7萬套，已達(dá)到近10年月度最高水平。

據(jù)了解，成都二手房指導(dǎo)價(jià)最早始于2021年5月，目前尚未有明文取消，但進(jìn)入2022年后，開始可超指導(dǎo)價(jià)掛牌，銀行放款也不再嚴(yán)格參照指導(dǎo)價(jià)，可以說二手房指導(dǎo)價(jià)早已“名存實(shí)亡”。

同樣的情況也發(fā)生在其他多個(gè)發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，自2021年2月起，全國共有15個(gè)城市發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)，截至目前已有13個(gè)城市二手房指導(dǎo)價(jià)制度基本都已實(shí)質(zhì)性取消。這也成為重點(diǎn)城市二手房市場保持強(qiáng)勁復(fù)蘇勢(shì)頭的重要支撐。

5年前買的二手房有的已“虧本”

在二手房“真香”的呼聲中，我們與部分已購買二手房的購房者進(jìn)行了交流，發(fā)現(xiàn)已有部分年限較長二手房業(yè)主面臨置換較難的問題。

落落是2017年10月份買的二手房，90平方米大兩居，當(dāng)時(shí)的總價(jià)是120萬，5年過去了，房價(jià)不僅沒漲，降價(jià)近20萬仍無人接手。

“作為土生土長的武漢人，我?guī)缀跏强粗錆h樓市從2016年迅速崛起，政策對(duì)當(dāng)時(shí)人的購房心理產(chǎn)生了很大的影響，由于前兩年武漢房價(jià)上漲很快，那時(shí)候擔(dān)心限購越來越嚴(yán)格，恐慌性購房的人群不在少數(shù)。2017年10月我入手了一套‘知根知底’的房子。這套房子在漢陽，是一套90平方米左右的大兩居，雙臥室朝南，地理位置也很好，二環(huán)內(nèi)靠近地鐵四號(hào)線，而且得房率非常高。缺點(diǎn)是小區(qū)是2000年左右的板樓，沒有電梯?！?/p>

落落算了一筆賬，當(dāng)時(shí)加上稅費(fèi)總價(jià)接近120萬，單價(jià)1.3萬元/平方米。再加上后續(xù)裝修，購置家具家電，整體下來要130萬左右。

買完之后兩年，小區(qū)房價(jià)出現(xiàn)了上漲，2020年是漲幅最大的時(shí)候，當(dāng)時(shí)一套120平方米的大戶型成交總價(jià)最高超過了180萬，均價(jià)1.5萬左右，僅過了半年，2021年年初，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。

“直到2022年3月有一個(gè)看房的人說這套房子太舊，報(bào)價(jià)105萬，這個(gè)價(jià)格擊穿了我的心理防線?！?/p>

同樣在武漢，2014年建成的帶電梯商品房，2.5環(huán)靠近地鐵位置的94平方米2室2廳。自2022年1月掛牌至今沒有成交。6月末，這套房子的掛牌價(jià)從170萬降到164萬，實(shí)際上還可以有10萬左右的下浮空間，單價(jià)從1.8萬/平方米降至了1.6萬/平方米。但遭遇和落落的房子一樣，無人接盤。

不僅是武漢，來自上海的斌斌也有同樣的苦惱，他在2017年買的“老破小”總價(jià)220萬，加上貸款利息和裝修成本，成本約260萬，然而他們的單價(jià)從4.8萬/平方米降至4.5萬/平方米依然無人問津。

中介甚至告訴他，他們小區(qū)這個(gè)價(jià)格的房子不僅可以挑樓層還都有還價(jià)空間。

“現(xiàn)在我已經(jīng)想通了，不能用以往大家看新房的感覺理解二手房，二手房就是住的，從目前的情況看，近幾年想置換大概率都是虧的，別想那么多，住的舒服最重要?！?/p>

這三套二手房建造年限從老到新分別為1990年以后，2020年以后，以及2010年以后，雖然都是個(gè)例，但也可從中略見一斑。

從近期的成交數(shù)據(jù)來看，部分重點(diǎn)城市的二手房成交放量，個(gè)別城市甚至出現(xiàn)明顯增長。究其緣由，一方面是二手房指導(dǎo)價(jià)的松綁，另外一方面則是交付焦慮下購房者對(duì)二手房對(duì)偏好開始加強(qiáng)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年7月70城房價(jià)下降的城市數(shù)量再次增加，其中二手房房價(jià)下跌的城市較上月增加了3個(gè)至51城，同比來看，二手房房價(jià)同比下降的城市已多達(dá)61個(gè)，比上月增加4個(gè)。

由此看來，雖然從成交量來看，二手房有部分城市出現(xiàn)了明顯增長，但二手房整體的房價(jià)依然在下跌。

我們認(rèn)為，相對(duì)新房市場來說，二手房的“坑”同樣不少，購房者在選擇的時(shí)候仍需充分考慮。尤其是部分一二手房倒掛嚴(yán)重的城市，隨著新房市場的走低，未來二手房市場也將受到一定的影響。