文 | 野馬財(cái)經(jīng) 盧泳志
編輯丨高巖
今年年初，SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹曾公開為自家物業(yè)“帶貨”，并在微博喊話“歡迎購買”。然而，SOHO中國上半年的營收依然全部為租金收入。
8月18日，在經(jīng)歷“私有化”風(fēng)波后，SOHO中國又一次成功交出成績單。據(jù)公告披露，上半年，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約8.96億元，全部為租金收入，同比增長約11%。
SOHO中國表示，上半年SOHO中國租金收入增長主要得益于兩個(gè)最新竣工的項(xiàng)目，即麗澤SOHO與古北SOHO，分別貢獻(xiàn)8675萬元、1.32億元的租金收入。
不過，受新冠疫情影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓。截至2022年6月30日，SOHO中國投資物業(yè)平均出租率下降至約80%。
值得一提的是，2020年之前SOHO中國的平均出租率一直維持在90%以上，只有在2020年上半年曾跌至78%。
事實(shí)上，一直以來，SOHO中國的營收構(gòu)成包括租金收入和出售物業(yè)單位兩部分。但從2021年至今，出售物業(yè)收入?yún)s一直為0，而2020年這一數(shù)據(jù)約為6.54億元。
當(dāng)然，已經(jīng)習(xí)慣“賣賣賣”的潘石屹并沒有打算放棄這部分收入。SOHO中國表示，為減輕資金壓力及改善財(cái)務(wù)狀況，未來會(huì)繼續(xù)采取措施出售部分商業(yè)物業(yè)尾盤。
潘石屹角色“變臉”
實(shí)際上，從SOHO中國成立以來，潘石屹“包租公”的角色曾發(fā)生過多次轉(zhuǎn)變。
SOHO中國成立于1995年，2007年赴港上市，2012年通過變賣寫字樓迎來快速發(fā)展。同年，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型，由散售型物業(yè)轉(zhuǎn)為持有型物業(yè)，潘石屹變身“包租公”。
當(dāng)時(shí)，潘石屹給出的解釋是：自持物業(yè)，比持有人民幣好。
轉(zhuǎn)型之后，SOHO中國的財(cái)務(wù)狀況讓其轉(zhuǎn)型之路備受質(zhì)疑，因此從2014年開始SOHO中國開始了新一輪的整售。潘石屹給出的理由是，低買高賣是正常的商業(yè)邏輯。
2015年-2017年，SOHO中國每年都有大宗交易曝出。但在頻繁的出售資產(chǎn)后，潘石屹意識(shí)到這不是長久之計(jì)，于是在2018年3月立下Flag明確表示，未來不再出售資產(chǎn)。
然而僅僅過了一年，“打臉”如約而至。2019年6月，SOHO中國宣布將分批出售北京、上海的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，潘石屹又開啟了他的“賣賣賣”。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2014年以來，SOHO中國陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過350億元。
但是到了2021年，在SOHO中國的營收中，物業(yè)銷售收入?yún)s消失了。迫于償債壓力，SOHO中國選擇在今年對其部分物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行打折出售，以此來實(shí)現(xiàn)快速回款。
今年3月10日，潘石屹在SOHO中國2022年首場租賃表彰會(huì)上坦言：“現(xiàn)在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過難關(guān)”。為此，將按照市場估值的七折出售3.2萬平米在京滬兩地的部分核心物業(yè)。
來源：微博截圖
SOHO中國表示，此次資產(chǎn)出售，是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力，銷售所得將全部用于降負(fù)債、不分紅。通過“減負(fù)”前行，以更加靈活的姿態(tài)應(yīng)對市場變化，尋求長期健康發(fā)展。
據(jù)《時(shí)代周報(bào)》報(bào)道，從SOHO中國公開租售平臺(tái)顯示的交易狀態(tài)來看，到8月18日，SOHO中國已售出的房源有32套。不過，在SOHO中國此次公布的半年報(bào)中，物業(yè)銷售的收入為0
SOHO中國回應(yīng)表示，平臺(tái)中顯示“售出”狀態(tài)的房源均已簽約，半年中未披露是因?yàn)樯形吹綍?huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。
盡管如此，可以肯定的是，目前SOHO中國的資金來源仍是租金收入，銷售并未提供明顯助力。
為了改善流動(dòng)性壓力，SOHO中國表示，除較為常規(guī)的控制行政成本及節(jié)約資本開支，以提升經(jīng)營性現(xiàn)金流之外，公司也正在與相關(guān)主要貸款人溝通取得新增融資和再融資，或?qū)⑹褂梦吹盅何飿I(yè)作為新增借款的抵押品。
另外，SOHO中國還表示，將繼續(xù)采取措施出售部分商業(yè)物業(yè)尾盤。如果此舉能成功，在下一份業(yè)績報(bào)告中，SOHO中國的營收構(gòu)成中會(huì)再次出現(xiàn)“出售物業(yè)收入”。
“包租公”愁租
和傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)相比，SOHO中國可謂是開辟了一條特殊的道路。因此，在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行之際，SOHO中國卻可以保持相對穩(wěn)定。
今年上半年，SOHO中國錄得毛利約7.42億元，同比增長約13%；租賃業(yè)務(wù)毛利率約83%，去年同期數(shù)據(jù)約82%。期間，該公司凈利潤約為2億元，同比增長約63%。
來源：Wind
從債務(wù)方面來看，截至6月末，SOHO中國流動(dòng)負(fù)債總額為66.23億元，總負(fù)債318.69億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率約為44%，屬于較低水平。
期內(nèi)，SOHO中國總借貸共計(jì)約167.3億元，其中一年內(nèi)到期部分約16.13億元，一年以上到期部分約151.17億元。
從其賬面現(xiàn)金狀況來看，截至上半年，SOHO中國的限制性銀行存款為8644.2萬元，結(jié)構(gòu)性銀行存款為2.22億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為4.62億元。
盡管沒有顯著的流動(dòng)性壓力，但上半年SOHO中國的寫字樓租賃業(yè)務(wù)也不容樂觀。
SOHO中國在半年報(bào)中表示，受疫情影響，2022年一、二季度京滬兩地寫字樓租賃市場回暖趨勢受阻，空置率回升，租金回落。
據(jù)SOHO中國披露，麗澤SOHO出租率自上年同期的74%升至82%，光華路SOHO二期出租率相對穩(wěn)定維持在81%的水平。
除此之外，SOHO中國在北京和上海的大部分自持項(xiàng)目的出租率均較2021年末出現(xiàn)了不同程度的下滑。
其中，前門大街項(xiàng)目的出租率從2021年末的77%，下降至2022年中期的69%；同期，望京SOHO的出租率由76%降至71%、上海SOHO復(fù)興廣場的出租率由98%降至92%、外灘SOHO的出租率由91%降至84%。
來源:SOHO中國中報(bào)
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，北京和上海甲級辦公樓凈吸納量分別為44.4萬平方米和30.1萬平方米，較2021年同期均有顯著下降。同時(shí)，市場租金也在連續(xù)三個(gè)季度上漲后再度回落。
SOHO中國預(yù)計(jì)，未來6個(gè)月，隨著大批上半年推遲交付新項(xiàng)目的大量入市，租賃市場將持續(xù)承壓。在相對低靡的宏觀經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境下，SOHO中國的寫字樓租賃業(yè)務(wù)也不可避免地受到影響。
對于未來的發(fā)展，SOHO中國認(rèn)為，隨著新冠疫情影響逐步消退，政府各項(xiàng)紓困激勵(lì)政策和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施方案陸續(xù)出臺(tái)，市場活躍度必將逐步回升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行亦會(huì)逐步回歸正常，并為2022年下半年寫字樓市場重振奠定信心和基礎(chǔ)。
而潘石屹也非常樂觀：“我們對中國經(jīng)濟(jì)的長期持續(xù)發(fā)展充滿信心，我們相信我們在北京和上海寫字樓市場的稀缺性資產(chǎn)對投資者的吸引力不減。”
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