博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君為我們分享了醫(yī)療地產(chǎn)的相關(guān)研究。

過去兩年，醫(yī)療地產(chǎn)在地產(chǎn)賽道里面變成一個(gè)熱門話題，如果把養(yǎng)老和醫(yī)療地產(chǎn)在一起，到底又有多少房地產(chǎn)的想象空間？

關(guān)于養(yǎng)老的問題、人口老齡化的問題。從2020年代到未來幾十年，將有一個(gè)快速增長(zhǎng)爬坡階段，人口的老齡化以及他需要的服務(wù)和設(shè)施，未來都會(huì)呈一個(gè)倍數(shù)的增長(zhǎng)。

另外，看到中央提出“9073”模式，從“9631”到“9073”好像沒有很大變化，但是把這個(gè)倍數(shù)放到人口規(guī)模里，會(huì)發(fā)現(xiàn)居家養(yǎng)老從96%降到90%的時(shí)候，剩下的10%的空間可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目和社區(qū)賦能。

養(yǎng)老地產(chǎn)需求只有10%市場(chǎng)空間

當(dāng)我們研究養(yǎng)老地產(chǎn)的時(shí)候，只是研究需求里面的10%，另外90%還是居家養(yǎng)老。

這個(gè)比例在國外不是這樣，為什么中國有這么大比例的居家養(yǎng)老？這和我們的文化，對(duì)家庭的理解、老人的感受相關(guān)。這個(gè)比例的理解會(huì)延伸我們對(duì)行業(yè)的思考，要介入養(yǎng)老行業(yè)，到底是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)？

十二五開始提養(yǎng)老地產(chǎn)的時(shí)候，我接觸了一些從美國來的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，跟他們探討很多模式的問題。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)非常不成熟，他們嘗試到底走持續(xù)養(yǎng)老社區(qū)，還是做活力養(yǎng)老。

發(fā)展到今天，很多企業(yè)進(jìn)入這個(gè)賽道，通過十幾年的學(xué)習(xí)和發(fā)展，意味著很多的模式，慢慢已經(jīng)有了答案。所以地產(chǎn)、醫(yī)療、養(yǎng)老、保險(xiǎn)等等行業(yè)都大規(guī)模進(jìn)入這個(gè)賽道。

再回到9073的模式，90%是居家養(yǎng)老，這跟服務(wù)、輕資產(chǎn)有關(guān)系，跟地產(chǎn)沒有太大的關(guān)系。剩下10%，我們?cè)趺赐ㄟ^對(duì)醫(yī)院、養(yǎng)老的服務(wù)，去滿足10%的社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的需求。

我們經(jīng)常會(huì)聽到這些概念，活力型、照顧型、醫(yī)療型等等。很多企業(yè)研究這個(gè)概念，大家還是房地產(chǎn)思維。比如說一個(gè)床位6000塊錢每月，解決了房地產(chǎn)價(jià)值的問題。

從6千到2萬，輕資產(chǎn)模式用疊加服務(wù)提高價(jià)值

關(guān)鍵怎么把它賣到1.5萬、2萬？這需要疊加服務(wù)，所以價(jià)格在6000以上的所有內(nèi)容都是服務(wù)。而服務(wù)又變成輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，所以外資進(jìn)入中國做養(yǎng)老的時(shí)候，他們腦袋里面是EBITDA，所有服務(wù)的疊加。全部的疊加就是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，我要疊加多少的醫(yī)生、疊加多少的康復(fù)，疊加多少的專業(yè)康復(fù)，在里面能賺多少錢。

養(yǎng)老進(jìn)入中國的時(shí)候，輕重資產(chǎn)這兩個(gè)考量從來沒停過，大家看到機(jī)會(huì)就是在輕資產(chǎn)領(lǐng)域。就是我能疊加多少服務(wù)，每個(gè)床位收更多的錢，甚至不要床位。

不同的機(jī)構(gòu)，比如光大，它采取了全輕資產(chǎn)的模式。華潤(rùn)投資了一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但是它后面還是會(huì)做重資產(chǎn)。

怎么賦能房地產(chǎn)，怎么賦能更多的消費(fèi)，這就是保險(xiǎn)。萬科也在做養(yǎng)老，它也盤活政府養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，看到很多資方都在做不同的嘗試。

以前大家想辦法把重資產(chǎn)做出來，但這5年會(huì)發(fā)現(xiàn)，在市場(chǎng)上輕資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)比重資產(chǎn)更高，所以輕重兩者的考量會(huì)越來越多。

在輕資產(chǎn)里面我們也做了一個(gè)案例，歐洲的一家公司叫歐葆庭公司，在上海落地了一個(gè)項(xiàng)目。它剛來中國的時(shí)候，需要適應(yīng)中國的國情，了解中國人是怎么養(yǎng)老。這個(gè)項(xiàng)目歷時(shí)7年，今年終于可以開門營(yíng)業(yè)，中間經(jīng)歷過疫情、土地轉(zhuǎn)性、牌照等問題，有很多是需要地方政府跟我們一起去突破，從設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)管理，是一個(gè)非常高水平的項(xiàng)目，非常值得期待。

哪些城市可以投，關(guān)鍵看產(chǎn)業(yè)和載體

當(dāng)醫(yī)療地產(chǎn)很火的時(shí)候，我們就在問，到底什么是醫(yī)療地產(chǎn)？是一個(gè)藥廠，給它建個(gè)廠房，還是我投資醫(yī)院，很多的思考或者暢想就出來了。

隨著人口老齡化，人口規(guī)模基數(shù)，醫(yī)藥的需求也是在非常健康發(fā)展。

十幾年前，外資藥廠落戶在中國的時(shí)候，當(dāng)時(shí)談?wù)撌菍?shí)驗(yàn)室值不值得投資，現(xiàn)在很多錢流入到實(shí)驗(yàn)室投資。但是這10年我們看到，醫(yī)療行業(yè)已經(jīng)是從外資轉(zhuǎn)成內(nèi)資，內(nèi)資發(fā)展起來以后，很多的小公司就出現(xiàn)。在國家層面，投入的醫(yī)療研發(fā)、創(chuàng)新和人才培養(yǎng)，讓這個(gè)賽道可以持續(xù)發(fā)展下去。

投資哪里值得發(fā)展，目前我們看到是上海、北京、廣州，和一部分成渝地區(qū)。醫(yī)藥的門檻高，這是對(duì)的。早年醫(yī)藥發(fā)展的時(shí)候，是很在意院校在哪里、醫(yī)院在哪里，因?yàn)樗兴幤范家?jīng)歷臨床實(shí)驗(yàn)。掌握核心醫(yī)療資源的城市，包括掌握核心院校的城市，比如說北京，現(xiàn)在是中關(guān)村、大興和亦莊這三個(gè)板塊積累了很強(qiáng)的醫(yī)療資源。

上海的張江、漕河涇、浦江也是很強(qiáng)，其中張江是最大的一個(gè)板塊。廣州的科學(xué)城、知識(shí)城板塊也是很強(qiáng)。大家會(huì)說，是不是我只能在這些地方投醫(yī)療地產(chǎn)？能不能在新一線城市、省會(huì)城市、其它的城市做醫(yī)療地產(chǎn)？這非常值得我們?nèi)ニ伎肌?/p>

其它城市可不可以做，一定要知道產(chǎn)業(yè)到載體的關(guān)系。研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)地方如果我有研發(fā)、孵化、生產(chǎn)制造、臨床、銷售，包括線上技術(shù)的賦能，它們的載體是不一樣。

藥企要選址的時(shí)候它關(guān)心什么？第一，載體合不合用，我來用廠房的，你沒有廠房，我不能放在寫字樓里面，因?yàn)樗信欧?，有廢物處理的需求。

第二，我在孵化的階段需要審批，你所在的城市是否可以讓我直達(dá)，我有很多審批的資源和路徑，這一點(diǎn)很重要。

第三是人才，這里能不能招到我需要的人才，因?yàn)獒t(yī)的門檻很高，不是隨便跨行業(yè)就可以進(jìn)去。同檔次附近地區(qū)對(duì)比的時(shí)候，人會(huì)不會(huì)選我這個(gè)地方，而你對(duì)應(yīng)的這些載體又是應(yīng)該怎么去建設(shè)。

以上海為例，上海的生物醫(yī)藥比例大，大量的資本涌進(jìn)生物醫(yī)藥這個(gè)板塊，他們買產(chǎn)業(yè)園區(qū)和研發(fā)樓。去年完成了60億的交易，大部分是外資在投資，因?yàn)樗麄兛炊诉@個(gè)市場(chǎng)，而僅僅就是張江和周浦這個(gè)板塊，就已經(jīng)有60億，大家可以看到這個(gè)板塊有多大的空間。

再延伸看看他們的需求，包括企業(yè)選址，他們會(huì)用到小面積的研發(fā)樓和實(shí)驗(yàn)室，也有數(shù)萬平方米的生產(chǎn)的基地，所以醫(yī)療地產(chǎn)其實(shí)是偏工業(yè)、偏產(chǎn)業(yè)。它不是在一個(gè)辦公樓里面，醫(yī)療地產(chǎn)你可能更多看的是研發(fā)樓怎么做、實(shí)驗(yàn)室怎么做，實(shí)驗(yàn)室里面的設(shè)備我能不能投，應(yīng)不應(yīng)該投，我的環(huán)評(píng)怎么做，廢物怎么處理。

在房地產(chǎn)載體和運(yùn)營(yíng)商里面，我們要做到雙輪驅(qū)動(dòng)，另外C端和B端不一樣，我們說醫(yī)院的時(shí)候是C端，但是在醫(yī)療地產(chǎn)里面C端又承載了B端的成果，所以當(dāng)你在看項(xiàng)目的時(shí)候，你可以用B端拉動(dòng)C端的體驗(yàn)，也可以是C端醫(yī)院先進(jìn)來，后一再拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)的集群，兩者都可以做得到。