文|種植研究所
經(jīng)歷了前幾年供需兩端政策全方位收緊后，2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，2022年上半年，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)政策環(huán)境迎來(lái)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。上半年中央頻繁釋放積極信號(hào)，穩(wěn)增長(zhǎng)前提下支持剛性和改善性住房需求。各城市積極因城施策，調(diào)控政策頻次創(chuàng)新高。在政策逐漸顯效、疫情影響進(jìn)一步弱化等因素帶動(dòng)下，6月房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇現(xiàn)象，部分城市購(gòu)房者信心有所修復(fù)，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。但7月以來(lái)，部分城市“斷供”項(xiàng)目增加，進(jìn)一步加重購(gòu)房者觀望情緒，疊加市場(chǎng)供給量縮減、前期積壓的住房需求集中釋放等因素，市場(chǎng)活躍度再次下滑。
短期來(lái)看，哪些城市市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，這些城市市場(chǎng)有哪些共性，未來(lái)市場(chǎng)恢復(fù)態(tài)勢(shì)能否延續(xù)？伴隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，未來(lái)還有哪些城市會(huì)進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道？
01 政策整體效果：需求端政策不斷發(fā)力，6月重點(diǎn)城市市場(chǎng)整體成交規(guī)模已恢復(fù)至去年年末水平，但7月以來(lái)市場(chǎng)活躍度下滑
注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至7月31日，數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理
各城市積極落實(shí)“因城施策”，2022年1-7月全國(guó)有超210個(gè)省市放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺(tái)頻次近600次。其中7月，地方政府政策出臺(tái)頻次有所放緩，整體以三四線政策調(diào)控為主，更多城市進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)措施，穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。
圖：2021.1-2022.7百城商品住宅月度成交面積及其同比環(huán)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
從市場(chǎng)表現(xiàn)上看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年4月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)100城商品住宅月度成交面積同比下降56.5%，多地疫情反復(fù)疊加政策支持力度不足等因素影響，購(gòu)房者置業(yè)情緒低迷，4月末中央政治局召開(kāi)會(huì)議，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，一行兩會(huì)一所亦發(fā)聲傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹中央政治局會(huì)議精神。各地政策緊隨密集出臺(tái)，重點(diǎn)100城商品住宅成交面積同比降幅于5月(-50.2%)及6月(-25.2%)逐步收窄，5月環(huán)比轉(zhuǎn)增，6月繼續(xù)增長(zhǎng)55.7%，百城商品住宅成交面積已接近去年年末水平；7月，商品住宅成交面積環(huán)比回落，同比降幅較6月略有擴(kuò)大。
圖：2022年以來(lái)重點(diǎn)50城商品住宅周度成交面積及其同比環(huán)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
周度數(shù)據(jù)上來(lái)看，5月至7月初重點(diǎn)50城商品住宅成交面積整體呈回升態(tài)勢(shì)，同比降幅逐漸收窄，政策效果有所顯現(xiàn)。但受“斷供”事件、前期積壓需求集中釋放后需求入市節(jié)奏回歸等因素影響，7月市場(chǎng)活躍度有所下降，第28周成交面積環(huán)比降幅明顯，近幾周成交面積保持相對(duì)穩(wěn)定，整體接近今年3月周度水平，同比降幅保持在30%左右，市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)仍不穩(wěn)固。
7月底，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，一方面強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求；另一方面，強(qiáng)調(diào)壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。當(dāng)前“穩(wěn)地產(chǎn)”的重要性更加突出，“保交樓”問(wèn)題亟待解決，只有“保交樓”如期推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)蘇，樓市信心和預(yù)期才能好轉(zhuǎn)，調(diào)控政策效果才會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。
02 典型城市：政策優(yōu)化、疫情影響減弱等推動(dòng)部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)
從6月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，各城市分化態(tài)勢(shì)明顯。一線城市6月銷(xiāo)售面積較5月均有所回升，深圳同比由負(fù)轉(zhuǎn)增11%；上海疫情后迎來(lái)需求釋放，6月商品住宅銷(xiāo)售面積環(huán)比增加745%，同比降幅明顯收窄。二三線城市分化明顯，除少數(shù)城市外，6月商品住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售情況均有好轉(zhuǎn)，其中蘇州、溫州等城市環(huán)比超過(guò)100%；多數(shù)城市同比降幅收窄，6月同比優(yōu)于1-5月整體水平，蘇州、成都、西安等少數(shù)城市6月同比增長(zhǎng)。三四線城市與二線城市相似，6月整體表現(xiàn)好于5月，但大部分城市仍不及去年同期銷(xiāo)售水平。
表：部分典型城市6月商品住宅銷(xiāo)售面積及同比環(huán)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
圖：部分典型城市商品住宅周度成交規(guī)模及同比
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
上海：疫情影響減弱后，6月以來(lái)上海樓市進(jìn)入恢復(fù)通道，伴隨著供給端的改善，新房市場(chǎng)成交規(guī)?；厣?，7月商品住宅成交面積環(huán)比同比均增長(zhǎng)，購(gòu)房需求持續(xù)釋放。
杭州：5月底至7月初，受利好政策推動(dòng)，杭州二手住宅成交量明顯增加，二手住宅周度成交套數(shù)均超1000套，二手房置業(yè)意愿有所提升，7月第二周以來(lái)，二手住宅成交量雖有下滑，但整體仍處于今年以來(lái)的相對(duì)高位。新房市場(chǎng)活躍度亦有所提升，購(gòu)房者置業(yè)情緒好轉(zhuǎn)，7月成交面積同比環(huán)比均增長(zhǎng)。
成都：5月政策出臺(tái)后，商品住宅成交規(guī)模有所好轉(zhuǎn)，6月市場(chǎng)情緒繼續(xù)恢復(fù)疊加供給端改善，全月商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)超20%，同比亦由降轉(zhuǎn)增。7月以來(lái)，疫情反復(fù)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)一定擾動(dòng)，商品住宅周度成交規(guī)模波動(dòng)上行，月度成交規(guī)模環(huán)比有所下滑。成都二手房市場(chǎng)活躍度提升明顯，6月成交1.67萬(wàn)套后，7月繼續(xù)提升至1.7萬(wàn)套以上，市場(chǎng)情緒整體保持較高水平。
西安：6月新建住宅成交面積78萬(wàn)平方米，同比增加42%。進(jìn)入7月后成交規(guī)模整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，絕對(duì)規(guī)模處于相對(duì)高位。
佛山：6月以來(lái)，佛山商品住宅周度成交面積整體呈現(xiàn)短期波動(dòng)向上態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)情緒有所好轉(zhuǎn)。7月第27周（6月27日-7月3日）成交面積達(dá)25萬(wàn)平方米，為近期階段性高點(diǎn)，近兩周成交規(guī)模波動(dòng)上行。
寧波：6月商品住宅周度成交規(guī)模穩(wěn)中有升，6月第26周（19-26日），寧波商品住宅成交22.73萬(wàn)平方米，環(huán)比增加125%。7月市場(chǎng)情緒繼續(xù)恢復(fù)，首周成交規(guī)模35.5萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)，近幾周同比降幅持續(xù)收窄。
03 典型城市市場(chǎng)初顯企穩(wěn)態(tài)勢(shì)的共性分析
我們選取部分呈現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇跡象的城市進(jìn)行研究，這部分城市主要為核心一二線以及熱點(diǎn)三線城市。從政策面、城市基本面、市場(chǎng)面綜合分析市場(chǎng)呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象的原因，并歸類(lèi)其共同點(diǎn)。
▍政策面：政策力度大小與城市市場(chǎng)復(fù)蘇普遍存在較強(qiáng)的正相關(guān)性
2022年以來(lái)，各城市頻繁優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控措施，但政策力度與調(diào)控頻次分化明顯。一線城市房地產(chǎn)調(diào)控仍以謹(jǐn)慎為主，如上海發(fā)布兩條人才落戶(hù)相關(guān)政策。二線城市則從限購(gòu)、限貸、公積金等角度發(fā)布多條優(yōu)化措施，循序漸進(jìn)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，穩(wěn)定購(gòu)房者置業(yè)情緒，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
表：部分典型城市2022年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策（截至7月31日）
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理
表：部分典型城市政策力度及2022年銷(xiāo)售面積周度走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理
目前，優(yōu)化限購(gòu)限貸政策依然是熱點(diǎn)城市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段。限購(gòu)方面主要包括降低社保年限、增加限購(gòu)套數(shù)、縮小限購(gòu)區(qū)域等方式。如蘇州外地購(gòu)房繳納社保時(shí)間降為6個(gè)月、武漢取消郊區(qū)限購(gòu)且出臺(tái)一次性補(bǔ)繳社保即購(gòu)房政策；另有部分城市政策力度相對(duì)克制，如長(zhǎng)沙、上海通過(guò)租賃或引才方式優(yōu)化政策。
限貸方面，主要涉及下調(diào)首付比例、優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸等方面，另外，在央行年內(nèi)兩次降息并將首套房貸利率下限設(shè)定為L(zhǎng)PR-20BP后，各城市均下調(diào)首套及二套房貸款利率，部分城市如佛山、西安、蘇州等城市首套貸款利率降幅均超100BP。公積金調(diào)控手段主要涵蓋降低公積金首付比例、提高公積金貸款最高額度、降低公積金貸款門(mén)檻等。
除此之外，部分城市亦優(yōu)化限售、降低稅費(fèi)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等需求端政策，如蘇州下調(diào)限售時(shí)間、無(wú)錫發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，促進(jìn)需求釋放。
我們對(duì)各城市近幾年以來(lái)政策力度進(jìn)行評(píng)級(jí)，綜合考量政策效果，可以看出蘇州、西安、杭州、成都等政策力度相對(duì)較大的城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)更加明顯，政策力度與城市市場(chǎng)復(fù)蘇存在較強(qiáng)的正相關(guān)性。另外，上海優(yōu)化人才落戶(hù)政策，引才力度明顯加大，基于強(qiáng)大的市場(chǎng)需求支撐以及疫情積壓需求的釋放，6月以來(lái)上海商品住宅的銷(xiāo)售規(guī)模整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，由此可見(jiàn)，部分核心城市政策小幅調(diào)整亦會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)情緒的修復(fù)。
▍基本面：經(jīng)濟(jì)實(shí)力突出、人口支撐力強(qiáng)的城市市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)力更強(qiáng)
表：部分典型城市基本面主要指標(biāo)對(duì)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)受城市基本面影響，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力、人口規(guī)模及增量、居民收入等多方面因素決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性。從數(shù)據(jù)來(lái)看，成都、杭州、西安保持較強(qiáng)人口吸引力，2021年人口增量超過(guò)20萬(wàn)人（武漢人口增加超120萬(wàn)人，主因疫情后人口回流）；上海、蘇州、杭州及寧波等長(zhǎng)三角城市居民人均收入較高，2021年城鎮(zhèn)人均可支配收入高于7萬(wàn)元，其中蘇州、杭州和寧波農(nóng)村人均可支配收入超4萬(wàn)元，居民收入水平處全國(guó)前列。杭州、蘇州、成都及寧波上市公司數(shù)量超100家，上海超500家，經(jīng)濟(jì)實(shí)力突出。
綜合來(lái)看，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)對(duì)居民穩(wěn)定就業(yè)、收入預(yù)期的穩(wěn)定均帶來(lái)較好支撐，人口基礎(chǔ)雄厚、收入水平高的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性更強(qiáng)，在政策環(huán)境轉(zhuǎn)好的情況下，這部分城市擁有較快的修復(fù)能力，市場(chǎng)成交規(guī)模觸底回升，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)亦起到一定帶動(dòng)作用。
▍市場(chǎng)周期：市場(chǎng)調(diào)整較早的城市，本次市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇行情起步相對(duì)較早
表：2017-2021年6月典型城市銷(xiāo)售面積環(huán)比均值與2022年6月環(huán)比對(duì)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS，中指·項(xiàng)目云
從季節(jié)性因素上來(lái)看，房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)年度呈現(xiàn)周期性波動(dòng)，從過(guò)去五年6月環(huán)比均值來(lái)看，除西安外，過(guò)去五年6月成交面積一般均高于5月，顯示出6月各個(gè)城市市場(chǎng)普遍具有季節(jié)性回升的特性。但從環(huán)比增幅的角度看，今年6月典型城市環(huán)比增幅普遍高于過(guò)去五年6月環(huán)比均值，究其原因，一方面是因?yàn)榻衲?月市場(chǎng)成交規(guī)?；鶖?shù)較低，另一方面為政策優(yōu)化后效果顯現(xiàn)或疫情后需求集中釋放等因素影響，市場(chǎng)存在復(fù)蘇的跡象。
表：典型城市市場(chǎng)運(yùn)行周期對(duì)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
我們將各城市2021-2022年月度成交面積同比下降的月份進(jìn)行了梳理，顏色越深表示同比降幅越大，意味著市場(chǎng)成交規(guī)模下降程度越深?？梢钥闯?，各城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段的時(shí)間愈晚，企穩(wěn)時(shí)間也普遍延后。部分在去年4、5月進(jìn)入調(diào)整期的城市，如蘇州、成都、上海今年6月銷(xiāo)售同比已明顯好轉(zhuǎn)，其中成都、上海7月同比均為增長(zhǎng)。
04 哪些城市市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)將延續(xù)？哪些城市有望進(jìn)入復(fù)蘇通道？
7月底，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，強(qiáng)調(diào)“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。預(yù)計(jì)短期各地需求端政策仍將繼續(xù)改善，二線城市限購(gòu)、限貸、限售等政策或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化，特別是“認(rèn)房認(rèn)貸”政策放松將有助于改善性住房需求釋放，而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。
政策持續(xù)優(yōu)化下，哪些城市能延續(xù)當(dāng)前的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)？哪些城市市場(chǎng)有望企穩(wěn)恢復(fù)？我們認(rèn)為，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征不同，市場(chǎng)復(fù)蘇的路徑、時(shí)間和強(qiáng)度均有所區(qū)別，城市的基本面、政策力度以及市場(chǎng)周期仍是未來(lái)各城市市場(chǎng)變化的關(guān)鍵影響因素，各個(gè)城市市場(chǎng)變化整體可分為四類(lèi)。
第一，短期已現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，基本面、政策面雙優(yōu)城市市場(chǎng)將延續(xù)恢復(fù)節(jié)奏。典型城市如上海、北京、杭州、成都等城市，這些城市基本面好，市場(chǎng)韌性強(qiáng)，政策的優(yōu)化調(diào)整為市場(chǎng)提供了有利環(huán)境，需求釋放的動(dòng)力和積極性均有所修復(fù)，在當(dāng)前的政策環(huán)境下，市場(chǎng)有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)。
第二，政策出現(xiàn)階段性效果，但城市基本面偏弱或市場(chǎng)環(huán)境較差的城市，市場(chǎng)短期調(diào)整壓力仍在。今年以來(lái)，部分城市積極優(yōu)化調(diào)控政策，市場(chǎng)表現(xiàn)出階段性的企穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但持續(xù)性相對(duì)較差，這類(lèi)城市基本面弱于同類(lèi)型城市或市場(chǎng)存量偏高等，導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)短期難改。典型城市如鄭州、長(zhǎng)春等。
鄭州3月率先放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨后陸續(xù)進(jìn)行政策優(yōu)化，政策產(chǎn)生階段性效果，市場(chǎng)情緒有所改觀。6月商品住宅成交面積環(huán)比增加112%，但由于當(dāng)?shù)刈≌瑤?kù)存較大且受到“斷供”事件影響，市場(chǎng)信心受挫，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，7月下半月市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)下行。
長(zhǎng)春5-6月頻繁優(yōu)化調(diào)控政策，疊加疫情后需求逐漸釋放，6月市場(chǎng)取得良好進(jìn)展，7月市場(chǎng)成交規(guī)模整體處于相對(duì)高位，但略顯后勁不足。今年以來(lái)長(zhǎng)春政策已多次優(yōu)化調(diào)整，未來(lái)可調(diào)整空間較小，市場(chǎng)復(fù)蘇的延續(xù)性或偏弱。
第三，市場(chǎng)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)不明顯，但城市基本面較好，政策亦有一定優(yōu)化空間的城市，短期市場(chǎng)或進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道。這部分城市房地產(chǎn)政策優(yōu)化后，市場(chǎng)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)不明顯。短期此類(lèi)城市政策面仍擁有一定優(yōu)化空間，若政策面給予相應(yīng)支持，疊加前期政策持續(xù)顯效，市場(chǎng)情緒有望改善，銷(xiāo)售或有所修復(fù)。典型城市如惠州、金華、蕪湖、珠海等長(zhǎng)三角、珠三角城市。
表：部分基本面較好、政策面尚有空間的城市調(diào)控政策情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理
第四，市場(chǎng)尚未企穩(wěn)，基本面、政策面雙弱的城市，市場(chǎng)短期調(diào)整態(tài)勢(shì)難改。此類(lèi)城市多集中于弱二線及普通三四線城市，這部分城市政策整體較為寬松，且今年上半年已進(jìn)行了政策優(yōu)化，但房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)仍較為明顯，購(gòu)房者入市情緒低迷。短期來(lái)看，這部分城市政策繼續(xù)優(yōu)化的空間較小，疊加城市基本面偏弱，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)面臨較大壓力，市場(chǎng)企穩(wěn)仍需更長(zhǎng)時(shí)間。
整體來(lái)看，今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)部分城市帶來(lái)積極效果，住房需求有序釋放，熱點(diǎn)城市逐漸企穩(wěn)復(fù)蘇，其中基本面較好的城市市場(chǎng)有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。另外，基本面較好、政策優(yōu)化仍有空間的城市，短期隨著政策的進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，“保交樓”政策持續(xù)落位，購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期有望好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)亦有望進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道。伴隨著這部分城市的企穩(wěn)恢復(fù)，市場(chǎng)情緒或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，從而帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)的有序復(fù)蘇。但對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)仍需時(shí)間。
當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在筑底過(guò)程中，各城市政策尺度及市場(chǎng)效果也存在明顯差異，短期更多“穩(wěn)地產(chǎn)”政策或?qū)⒗^續(xù)出臺(tái)，各地優(yōu)化調(diào)控政策及出臺(tái)創(chuàng)新性政策仍有空間。因此，了解政策動(dòng)態(tài)、提前預(yù)判政策走向并及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，把握市場(chǎng)窗口期對(duì)企業(yè)至關(guān)重要！