記者｜吳波

時隔3年，北京五環(huán)外的朝陽孫河別墅區(qū)項目終于面市。

近日，北京市住建委官網(wǎng)顯示，恒基天匯（恒匯雅苑）獲得預售許可證，共14棟樓、517套房源，準許銷售面積45929.06平方米。項目獲批預售均價約13.8萬/平方米，部分樓棟獲批售價突破14萬/平方米，刷新了近五年北京新房住宅預售價的紀錄。

為了穩(wěn)定市場，北京一直執(zhí)行著較為嚴格的新房限價政策。自新房限價以來，北京獲批預售價高點是2017年的中駿天宸項目，當時的預售均價為13.5萬/平方米。

此后北京也有不少豪宅項目面市，但獲批預售價都未突破中駿天宸價格，期間最高的是豐臺造甲村中海甲叁號院項目，最高樓棟單價12萬/平方米。

今年6月北京第二次集中拍地中，中建二局斥資66.815億拿下的朝陽東北四環(huán)太陽宮地塊，政府持有產(chǎn)權(quán)10%，周邊項目二手房售價超16萬/平方米，但該地塊商品房被限價不高于13萬/平方米。

同為一線城市的上海，限價以來也有項目突破16萬/平方米單價。

面對市場環(huán)境變化，今年也有其他城市調(diào)整了新房限價政策。那么恒基天匯獲批預售價突破上限，是否意味著北京新房限價政策會大規(guī)模調(diào)整？

“北京新房限價并未取消，僅上限有所調(diào)整?！焙洗T機構(gòu)首席分析師郭毅對界面新聞表示，單個項目預售價突破預期上調(diào)，其一是與項目地塊條件及產(chǎn)品本身有關(guān)；其二，新盤預售價不可能全面上調(diào)，但政府在新房限價上給出相應寬松的空間，釋放出鼓勵開發(fā)商提升品質(zhì)的信號。

58安居客房產(chǎn)研究院也有類似判斷，在當下的市場環(huán)境下，突破14萬/平方米的價格能獲批，也釋放了一些市場信號。除了進一步提振高端改善需求，留足房企利潤空間，減少質(zhì)量問題，還能增強開發(fā)商拿地信心。

2019年5月，香港恒基地產(chǎn)斥資30.2億元拿下當年北京首宗不限價、不限面積地塊。地塊位于北京有名的別墅區(qū)，五環(huán)外的朝陽孫河。

受限于“70/90”政策和最高限價，該區(qū)域配置部分高層，且一些別墅項目存在“減配”現(xiàn)象。由于恒基拿下的孫河地塊不限價且不限面積，避免了“豪宅減配”等問題，一直受到市場頗多關(guān)注。

從產(chǎn)品本身而言，該項目屬于高端豪宅，打造成一層一戶，主力戶型為270平方米和410平方米的大平層及少量疊拼，精裝交付。項目銷售稱，單套總價4500萬元起，購房需驗資2000萬元。

自新房限價以來，產(chǎn)品質(zhì)量問題備受詬病。近幾年來，全國新盤質(zhì)量問題頻發(fā)，其中一個原因是限價促使開發(fā)商為節(jié)約成本，導致公建減配，部分開發(fā)項目粗制濫造，“精裝修”貨不對板等一系列質(zhì)量問題。

北京也不例外，僅每年暑季汛期，就成為項目“試金石”。今年暑季汛期，就有中海望京府、臺湖萬科等多個樓盤防水工程不及格，漏水成為項目共性問題。

58安居客房產(chǎn)研究院稱，新房獲批預售價提升，客觀上增加了房企利潤空間，再通過增加供應等市場調(diào)節(jié)的方式，倒逼房企打磨產(chǎn)品。

“高端項目置業(yè)人群對產(chǎn)品敏感度更勝價格。價格限定過緊，高端項目開發(fā)商在產(chǎn)品力上不會有過多提升。新房指導價上調(diào)，可驅(qū)動開發(fā)商提升產(chǎn)品力，滿足不同人群的置業(yè)需求?！惫阒赋?。

58安居客房產(chǎn)研究院還認為，預售價上調(diào)對土拍也會有一定程度刺激作用。

今年以來，全國土拍熱度下降，北京也存在地塊流拍現(xiàn)象。除了開發(fā)商無錢囤糧，原因還在于地塊所設(shè)條件過多壓縮了利潤。

“恒基天匯獲批預售價突破14萬，給兜里有錢、有能力有意愿操盤豪宅的開發(fā)商打了一針雞血。在接下來的三批次擬供應土地中，海淀永豐、豐臺造甲村等有條件做高端改善項目的地塊，熱度會攀升。” 58安居客房產(chǎn)研究院表示。