記者｜楊冰柯
為保交付，鄭州近期針對(duì)爛尾樓、停工項(xiàng)目提出的四種紓解方式，成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。
對(duì)于在鄭州擁有較多項(xiàng)目的建業(yè)、鑫苑、世茂、康橋、綠地、融創(chuàng)等6家重點(diǎn)房企，鄭州相關(guān)部門想幫助解決這些房企所面臨的交付問(wèn)題，提出了“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房模式”等4種項(xiàng)目紓困模式。
7月28日，界面新聞獲得的一份《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》文件中，對(duì)四種項(xiàng)目紓困模式進(jìn)行了詳細(xì)介紹，主要目的仍在于落實(shí)“保交房”，并非房企退出項(xiàng)目。
文件中提到，為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤，激活有效需求，實(shí)現(xiàn)全市房地產(chǎn)良性健康發(fā)展，仍需調(diào)動(dòng)國(guó)企、央企及各類金融機(jī)構(gòu)資源，通過(guò)公寓房收購(gòu)為人才房、統(tǒng)貸統(tǒng)還、兼并收購(gòu)，破產(chǎn)重組等方式，區(qū)分問(wèn)題項(xiàng)目和問(wèn)題企業(yè)，落實(shí)“保交房”，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定及維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。
具體來(lái)看，棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式，是指政府主導(dǎo)的安開(kāi)比建設(shè)模式，即由政府作為安置房建設(shè)主體，同時(shí)給予合理面積的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式。在原有項(xiàng)目邏輯未變，由于政策收緊，商業(yè)開(kāi)發(fā)部分回款放緩，造成安置房和商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨難以同時(shí)推進(jìn)問(wèn)題。為解決被拆遷群眾安置，積極研究改變開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的安開(kāi)比模式為政府主導(dǎo)模式。
這種統(tǒng)貸統(tǒng)還模式，包括市級(jí)平臺(tái)統(tǒng)貸統(tǒng)還、積極組織項(xiàng)目前期手續(xù)、項(xiàng)目抵質(zhì)押物充足和有效做大平臺(tái)公司和研究開(kāi)發(fā)房票機(jī)制五個(gè)方面。
在具體執(zhí)行方面，對(duì)該模式有三條建議。首先，省級(jí)平臺(tái)公司積極參與鄭州市的棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還機(jī)制，利用省級(jí)平臺(tái)資質(zhì)進(jìn)一步降低融資成本。
但由于貸款規(guī)模巨大，各在建項(xiàng)目情況也不盡相同，所以鄭州市還建議各大金融機(jī)構(gòu)積極參與鄭州的安置房建設(shè)，提供更多優(yōu)惠信貸產(chǎn)品，豐富信貸結(jié)構(gòu)。
作為市場(chǎng)參與主體的房企，鄭州也希望各大地產(chǎn)企業(yè)積極參與落實(shí)鄭州提出的房票機(jī)制，提高品質(zhì)，加大優(yōu)惠，加速開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流回籠。
文件中提到的項(xiàng)目并購(gòu)模式，是指在房地產(chǎn)并購(gòu)貸在年初以不計(jì)入“三道紅線”的背景下，央企如華潤(rùn)置地、招商蛇口等，國(guó)有資產(chǎn)管理公司如東方資產(chǎn)，長(zhǎng)城資產(chǎn)等，金融機(jī)構(gòu)如浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行、平安銀行、興業(yè)銀行等為房企收并購(gòu)提供融資支持。
鄭州提出并購(gòu)模式的背景是，近期全國(guó)各渠道房地產(chǎn)并購(gòu)類融資額已突破2500億元，較一個(gè)月前增長(zhǎng)近1000億元，多家銀行為房企項(xiàng)目收并購(gòu)提供資金支持接近600億。
在落實(shí)階段，建議央企、省屬國(guó)有企業(yè)、各大房企通過(guò)股權(quán)投資對(duì)問(wèn)題房企進(jìn)行產(chǎn)權(quán)重組、管理重組、提供資金支持，金融機(jī)構(gòu)加大信貸產(chǎn)品研究，利用直接間接投資，提供并購(gòu)資金，幫助問(wèn)題企業(yè)擺脫經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、管理等困境，恢復(fù)經(jīng)營(yíng)能力和償債能力。
破產(chǎn)重整模式，則是指對(duì)于體量大、債權(quán)債務(wù)復(fù)雜不明確導(dǎo)致無(wú)投資人敢參與、后續(xù)投入資金量較多、工程建設(shè)及銷售存在問(wèn)題需要解決的項(xiàng)目，采用破產(chǎn)重整的辦法解決保交房的問(wèn)題。
該模式主要包括積極引進(jìn)戰(zhàn)略投資人、代建托管保交樓。
這需要各大房地產(chǎn)企業(yè)、央企、省屬平臺(tái)公司加大對(duì)鄭州市支持力度，作為戰(zhàn)略投資人參與對(duì)問(wèn)題項(xiàng)目，問(wèn)題企業(yè)的重整。
同時(shí)也希望各大金融機(jī)構(gòu)參與各問(wèn)題項(xiàng)目債委會(huì)工作，不抽貸，不壓貸，不斷貸，對(duì)問(wèn)題項(xiàng)目展期延期，實(shí)現(xiàn)金融債權(quán)與保交房工作的雙贏。
最后提到的保障性租賃住房模式，是指通過(guò)直接收購(gòu)市場(chǎng)現(xiàn)房，提高存量房去化率，恢復(fù)被收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流。
該模式包括購(gòu)買現(xiàn)房作為安置房、完善保障性租賃住房政策體系和探索保障性租賃住房退出機(jī)制三個(gè)方面。
建議省級(jí)平臺(tái)公司在省、市人才房建設(shè)中，用足用好鄭州市保障性租賃住房政策；另一方面，各大開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于現(xiàn)有樓盤進(jìn)行盤點(diǎn)，對(duì)于去化周期較高的項(xiàng)目，積極利用回購(gòu)保障性租賃住房模式回籠現(xiàn)金流。
一位參會(huì)的開(kāi)發(fā)商人士曾告訴界面新聞，當(dāng)前鄭州政府還處于摸底階段，具體的落地方案還在商議中，“但我們認(rèn)為鄭州的這一模式非常有積極意義，正視市場(chǎng)正在發(fā)生的問(wèn)題，探討可操作方案，是落實(shí)保交付的必要路徑，公司也會(huì)積極配合、參與，希望其他城市也能跟進(jìn)?！?/span>
為恢復(fù)樓市信心，實(shí)現(xiàn)保交付重任，鄭州提出的項(xiàng)目紓困模式也有一定的行業(yè)借鑒意義。
想要解決這些開(kāi)發(fā)商的保交付壓力，鄭州政府層面仍面臨不小挑戰(zhàn)，提出四種紓困方式后，但更重要的在于政策落地，也需要一些央國(guó)企、資產(chǎn)公司和金融機(jī)構(gòu)的全力支持。