記者｜楊冰柯
為保交付，鄭州近期針對爛尾樓、停工項目提出的四種紓解方式，成為行業(yè)關注焦點。
對于在鄭州擁有較多項目的建業(yè)、鑫苑、世茂、康橋、綠地、融創(chuàng)等6家重點房企，鄭州相關部門想幫助解決這些房企所面臨的交付問題，提出了“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房模式”等4種項目紓困模式。
7月28日，界面新聞獲得的一份《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關模式和建議》文件中，對四種項目紓困模式進行了詳細介紹，主要目的仍在于落實“保交房”，并非房企退出項目。
文件中提到，為穩(wěn)住經(jīng)濟大盤，激活有效需求，實現(xiàn)全市房地產(chǎn)良性健康發(fā)展，仍需調(diào)動國企、央企及各類金融機構資源，通過公寓房收購為人才房、統(tǒng)貸統(tǒng)還、兼并收購，破產(chǎn)重組等方式，區(qū)分問題項目和問題企業(yè)，落實“保交房”，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定及維護購房者權益。
具體來看，棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式，是指政府主導的安開比建設模式，即由政府作為安置房建設主體，同時給予合理面積的商業(yè)開發(fā)模式。在原有項目邏輯未變，由于政策收緊，商業(yè)開發(fā)部分回款放緩，造成安置房和商業(yè)開發(fā)項目面臨難以同時推進問題。為解決被拆遷群眾安置，積極研究改變開發(fā)商主導的安開比模式為政府主導模式。
這種統(tǒng)貸統(tǒng)還模式，包括市級平臺統(tǒng)貸統(tǒng)還、積極組織項目前期手續(xù)、項目抵質(zhì)押物充足和有效做大平臺公司和研究開發(fā)房票機制五個方面。
在具體執(zhí)行方面，對該模式有三條建議。首先，省級平臺公司積極參與鄭州市的棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還機制，利用省級平臺資質(zhì)進一步降低融資成本。
但由于貸款規(guī)模巨大，各在建項目情況也不盡相同，所以鄭州市還建議各大金融機構積極參與鄭州的安置房建設，提供更多優(yōu)惠信貸產(chǎn)品，豐富信貸結構。
作為市場參與主體的房企，鄭州也希望各大地產(chǎn)企業(yè)積極參與落實鄭州提出的房票機制，提高品質(zhì)，加大優(yōu)惠，加速開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流回籠。
文件中提到的項目并購模式，是指在房地產(chǎn)并購貸在年初以不計入“三道紅線”的背景下，央企如華潤置地、招商蛇口等，國有資產(chǎn)管理公司如東方資產(chǎn)，長城資產(chǎn)等，金融機構如浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行、平安銀行、興業(yè)銀行等為房企收并購提供融資支持。
鄭州提出并購模式的背景是，近期全國各渠道房地產(chǎn)并購類融資額已突破2500億元，較一個月前增長近1000億元，多家銀行為房企項目收并購提供資金支持接近600億。
在落實階段，建議央企、省屬國有企業(yè)、各大房企通過股權投資對問題房企進行產(chǎn)權重組、管理重組、提供資金支持，金融機構加大信貸產(chǎn)品研究，利用直接間接投資，提供并購資金，幫助問題企業(yè)擺脫經(jīng)營、財務、管理等困境，恢復經(jīng)營能力和償債能力。
破產(chǎn)重整模式，則是指對于體量大、債權債務復雜不明確導致無投資人敢參與、后續(xù)投入資金量較多、工程建設及銷售存在問題需要解決的項目，采用破產(chǎn)重整的辦法解決保交房的問題。
該模式主要包括積極引進戰(zhàn)略投資人、代建托管保交樓。
這需要各大房地產(chǎn)企業(yè)、央企、省屬平臺公司加大對鄭州市支持力度，作為戰(zhàn)略投資人參與對問題項目，問題企業(yè)的重整。
同時也希望各大金融機構參與各問題項目債委會工作，不抽貸，不壓貸，不斷貸，對問題項目展期延期，實現(xiàn)金融債權與保交房工作的雙贏。
最后提到的保障性租賃住房模式，是指通過直接收購市場現(xiàn)房，提高存量房去化率，恢復被收購房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流。
該模式包括購買現(xiàn)房作為安置房、完善保障性租賃住房政策體系和探索保障性租賃住房退出機制三個方面。
建議省級平臺公司在省、市人才房建設中，用足用好鄭州市保障性租賃住房政策；另一方面，各大開發(fā)企業(yè)對于現(xiàn)有樓盤進行盤點，對于去化周期較高的項目，積極利用回購保障性租賃住房模式回籠現(xiàn)金流。
一位參會的開發(fā)商人士曾告訴界面新聞，當前鄭州政府還處于摸底階段，具體的落地方案還在商議中，“但我們認為鄭州的這一模式非常有積極意義，正視市場正在發(fā)生的問題，探討可操作方案，是落實保交付的必要路徑，公司也會積極配合、參與，希望其他城市也能跟進?！?/span>
為恢復樓市信心，實現(xiàn)保交付重任，鄭州提出的項目紓困模式也有一定的行業(yè)借鑒意義。
想要解決這些開發(fā)商的保交付壓力，鄭州政府層面仍面臨不小挑戰(zhàn)，提出四種紓困方式后，但更重要的在于政策落地，也需要一些央國企、資產(chǎn)公司和金融機構的全力支持。