房?jī)r(jià)預(yù)期下跌，是當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)生觀望情緒的一個(gè)重要原因。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可以看出，6月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.3%，下降城市個(gè)數(shù)擴(kuò)大至48個(gè)，二手房?jī)r(jià)格同比下跌的城市達(dá)到了57個(gè)。

隨著市場(chǎng)逐漸好轉(zhuǎn)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比整體趨穩(wěn)，有31個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比止跌。

值得注意的是，部分城市房?jī)r(jià)跌回兩年前。

與2020年平均價(jià)格相比，有17個(gè)城市新房房?jī)r(jià)低于兩年前水平，而二手房房?jī)r(jià)跌回兩年前的城市達(dá)到了34個(gè)。

實(shí)際上，本輪房?jī)r(jià)調(diào)整至底部，部分二三線(xiàn)城市已是“降無(wú)可降”，而房?jī)r(jià)下降背后的經(jīng)濟(jì)以及樓市弱復(fù)蘇不容忽視。

48城新房?jī)r(jià)格同比下跌

房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量在減少，下跌城市數(shù)量在增加。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月70城新房同比上漲的城市數(shù)量已經(jīng)逐月縮減至21個(gè)，下降的城市達(dá)到了48個(gè)。具體城市來(lái)看，杭州同比上漲6.3%領(lǐng)漲全國(guó)，下跌的城市中最大跌幅為北海，同比下降7.4%。

環(huán)比漲幅中，上漲城市數(shù)量也明顯少于下降城市數(shù)量。

具體數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市連續(xù)增長(zhǎng)3個(gè)月，上漲城市數(shù)量時(shí)隔9個(gè)月后首次突破30達(dá)到31個(gè)，新房市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向跡象。房?jī)r(jià)下降的城市有38個(gè)，下降的比例達(dá)到了54.3%。

一線(xiàn)城市韌性最強(qiáng)，新房?jī)r(jià)格指數(shù)仍保持環(huán)比上漲且漲幅擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市也扭轉(zhuǎn)跌勢(shì)，環(huán)比上漲0.1%。各能級(jí)城市中，只有三線(xiàn)城市仍在跌。

2022年前6個(gè)月，新房房?jī)r(jià)環(huán)比一直在漲的城市有7個(gè)，除了贛州以外，其余6個(gè)城市成都、杭州、北京、上海、長(zhǎng)沙和西安全部為一二線(xiàn)城市。另有15個(gè)城市自年初以來(lái)房?jī)r(jià)逐月下跌，核心二線(xiàn)城市也不例外，如哈爾濱、鄭州、大連、蘭州。

二手房市場(chǎng)則呈現(xiàn)出環(huán)比漲幅收窄、同比降幅擴(kuò)大的趨勢(shì)，這一點(diǎn)在房?jī)r(jià)上漲數(shù)量變化中也有所體現(xiàn)。

二手房環(huán)比上漲城市有所增加，較5月增加6城至21個(gè)，但環(huán)比漲幅有所收窄，21個(gè)環(huán)比上漲的城市中有19城漲幅不足1個(gè)百分點(diǎn)，一線(xiàn)城市中僅深圳環(huán)比下跌1個(gè)百分點(diǎn)。

同比數(shù)據(jù)來(lái)看，只有12個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同比上漲，漲幅最高的成都僅上漲5.4%，二手房?jī)r(jià)格下降的城市達(dá)到了57家，牡丹江以10.4%降幅領(lǐng)跌全國(guó)。

34城房?jī)r(jià)跌回兩年前

對(duì)比2020年平均價(jià)格，仍有17個(gè)城市新房成交價(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這意味著這些城市新房房?jī)r(jià)已跌回兩年前，甚至更低。

下跌城市中包括鄭州、太原、石家莊等中心城市，跌幅前五的城市分別為北海、大理、岳陽(yáng)、哈爾濱、常德。其中北海下降了9.6%，二線(xiàn)城市哈爾濱也下跌了6.6%。

由于新房?jī)r(jià)格受限價(jià)、結(jié)構(gòu)性等因素影響，相較而言，二手房市場(chǎng)能更好的體現(xiàn)各地房?jī)r(jià)變化的實(shí)際情況。

二手房?jī)r(jià)格比新房?jī)r(jià)格跌得更慘烈一些。

與2020年平均價(jià)格相比，有34個(gè)城市房?jī)r(jià)跌回兩年前。其中不乏濟(jì)南、天津、鄭州、哈爾濱、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)等中心城市。

34城中，跌幅前五名分別是牡丹江（下跌15.8%）、哈爾濱、安慶、太原、宜昌。

再來(lái)看房?jī)r(jià)漲幅居前的城市，新房?jī)r(jià)格漲幅TOP10城市與二手房?jī)r(jià)格漲幅TOP10城市重疊的就有6個(gè)，分別為西安、北京、杭州、成都、徐州、上海。除了徐州外，其余城市全部為一二線(xiàn)城市。

這些城市有個(gè)典型特征，人口流入較快，購(gòu)房動(dòng)力以及購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，再加上城市經(jīng)濟(jì)基本面支撐，資金也進(jìn)一步向這些區(qū)域集聚。

杭州和成都兩城房?jī)r(jià)領(lǐng)漲

無(wú)論是一二手房同環(huán)比漲幅情況，還是對(duì)比2020年平均房?jī)r(jià)，杭州和成都兩個(gè)城市表現(xiàn)都比較搶眼。

杭州是連續(xù)3個(gè)月房?jī)r(jià)同比漲幅領(lǐng)漲全國(guó)，6月杭州房?jī)r(jià)上漲6.3%排在全國(guó)首位，較第二名的北京高出5個(gè)百分點(diǎn)。今年1月，杭州房?jī)r(jià)同比漲幅排在全國(guó)第五位，隨后階梯式上漲，至4月超過(guò)重慶和銀川，成為全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲最高的城市。

從環(huán)比漲幅來(lái)看，6月杭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲1%排在全國(guó)第二位，僅次于成都。

二手房同比漲幅來(lái)看，杭州已連續(xù)3個(gè)月位于全國(guó)TOP5。

再來(lái)看成都。

從房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅情況，成都自4月一躍領(lǐng)漲全國(guó)后，已連續(xù)三個(gè)月環(huán)比漲幅位列全國(guó)第一位，至6月，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，再次領(lǐng)漲全國(guó)。同比漲幅也一躍至全國(guó)第四位，同比上漲4.5%。

從二手房?jī)r(jià)格同比漲幅來(lái)看，成都以5.4%漲幅領(lǐng)漲全國(guó)，改變了北京二手房?jī)r(jià)格連續(xù)9個(gè)月領(lǐng)漲的格局。

實(shí)際上，這與成都“531”出臺(tái)的縮短限售時(shí)長(zhǎng)、調(diào)減二手房增值稅免征年限、縮短購(gòu)房資格時(shí)限等政策刺激有關(guān)，在一定程度上激活了二手房市場(chǎng)，成都6月二手房掛牌量與成交量都出現(xiàn)了較大幅度提升。

杭州和成都樓市有著某種相似性。

兩座城市都擁有較大的市場(chǎng)規(guī)模，成交面積、金額常年穩(wěn)居全國(guó)前十，尤其是2022年全國(guó)市場(chǎng)下行周期下，杭州、成都均顯現(xiàn)出韌性的一面，并且雙雙走出獨(dú)立行情。

以成都為例，6月成都新建商品住宅成交面積為128萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)5.3%至19610元/平方米，均價(jià)已接近兩萬(wàn)元。隨著利好政策的刺激，上半年成都新房累計(jì)成交同比跌幅收窄至15%，預(yù)計(jì)下半年仍有回升預(yù)期。

哈爾濱一二手房同環(huán)比齊跌

在房?jī)r(jià)下跌城市中，哈爾濱是少有的一二手房同環(huán)比齊跌的二線(xiàn)城市，其中二手房同比下降了8.4%，僅次于末位的牡丹江。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年6月起，哈爾濱新房?jī)r(jià)格止?jié)q，去年8月起新房、二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，環(huán)比價(jià)格連跌11個(gè)月。

今年上半年，哈爾濱樓市疲態(tài)盡顯。CRIC數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱上半年新建商品住宅成交面積僅為118萬(wàn)平方米，同比下降40%，成交均價(jià)不足萬(wàn)元，同比降幅達(dá)到7%左右。

月度數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年前4個(gè)月，哈爾濱新建商品住宅月成交面積不足10萬(wàn)平方米，4月僅成交5萬(wàn)平方米，同比下降82%，6月，隨著政策發(fā)酵成交面積達(dá)到15萬(wàn)平方米，創(chuàng)造近7個(gè)月高點(diǎn)，但同比仍然下跌66%。

從房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，今年4月哈爾濱新建商品住宅成交均價(jià)下降了22.4%，僅為1.2萬(wàn)元/平方米，上半年只有3個(gè)月房?jī)r(jià)微漲，但漲幅不足5%。

購(gòu)買(mǎi)力是影響哈爾濱樓市最大的因素，人口持續(xù)外流以外，相當(dāng)大一部分購(gòu)房需求受疫情、收入以及房?jī)r(jià)預(yù)期影響選擇觀望，市場(chǎng)信心亟待提高。

哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年上半年哈爾濱生產(chǎn)總值為2316.6億元，同比增長(zhǎng)1.6%，遠(yuǎn)低于去年上半年10.7%的同比增幅。此外，2021年底哈爾濱常住人口已經(jīng)跌破1000萬(wàn)人，只有988.50萬(wàn)人，較2017年高峰時(shí)人口減少了100萬(wàn)人。

哈爾濱不是個(gè)例。

疫情之下，樓市下行加劇，還會(huì)有更多城市面臨“哈爾濱式”的情況。

行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程仍然存在很大不確定性。

樓市疲軟，房?jī)r(jià)下跌，內(nèi)因主要還是市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力的嚴(yán)重透支。房?jī)r(jià)下跌的城市，其城市發(fā)展基本面較難支撐，政策面仍然有放松空間，市場(chǎng)真正回穩(wěn)仍需救市組合拳。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的還是信心的恢復(fù)，6月已有四成城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比止跌，實(shí)際上，對(duì)于房?jī)r(jià)方面也需要給購(gòu)房者信心，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理作用下，如果看不到房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，那么市場(chǎng)也將失去活力。

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情來(lái)看，穩(wěn)房?jī)r(jià)主基調(diào)之下，防上漲很關(guān)鍵，但防下跌也尤為重要。