文｜中指研究院
截至7月18日，22城中已有19城發(fā)布二批次公告，涉宅用地推出規(guī)模較首批次小幅下降，多城市主城區(qū)及核心區(qū)供地力度不減，推出樓面價(jià)較首批次結(jié)構(gòu)性小幅上漲。2022年4月以來，各地房地產(chǎn)政策明顯改善，購房者置業(yè)信心有所修復(fù)，帶動(dòng)企業(yè)端預(yù)期略有改善，疊加部分城市二批次土拍規(guī)則繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，成交端整體較首批次略有好轉(zhuǎn)，但成交溢價(jià)率仍在低位，城市間及板塊間分化明顯，民企拿地意愿仍較弱，部分城市地方國資托底現(xiàn)象延續(xù)。
供應(yīng)端
特點(diǎn)一：二批次供地力度仍顯不足，上半年供地計(jì)劃完成率不足四成
表：22城2022年二批次供地情況（已公布城市，市本級(jí)）
備注：鄭州、長春、沈陽2022年未發(fā)布二批次土地公告。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
22城二批次供地節(jié)奏繼續(xù)放緩，整體推出面積較首批次小幅下降6%，與去年二批次相比，22城供地規(guī)模全部下降，整體下降53%。具體城市來看，南京、青島二批次供地規(guī)模較首批次增幅均超100%，無錫、深圳、重慶增幅亦超50%，而其余城市推出面積多為下降，濟(jì)南、廣州、上海、天津降幅在五成左右。整體來看，22城中首批次土拍表現(xiàn)相對(duì)較好的城市供地信心更強(qiáng)，如深圳、合肥、重慶、廈門、長沙二批次供地均上調(diào)規(guī)模，而首批次低溫運(yùn)行的城市中，除青島外，天津、濟(jì)南供地規(guī)模均大幅縮量，沈陽、鄭州、長春目前仍未發(fā)布二批次公告。
另外，地塊的平均單宗規(guī)模方面，去年以來各批次整體呈下降趨勢(shì)，2022年二批次已發(fā)布土地公告的19城地塊平均單宗規(guī)模9.7萬㎡，較首批次下降0.2萬㎡，較去年二批次下降2.1萬㎡。在二批次中，多個(gè)城市地塊平均單宗規(guī)模較首批次明顯下調(diào)，降低房企拿地門檻。其中上海平均單宗規(guī)模由首批次11.1萬㎡降至6.9萬㎡，廣州平均單宗規(guī)模由首批次15.4萬㎡降至10.5萬㎡。一方面政府供應(yīng)較大體量地塊時(shí)偏謹(jǐn)慎，如蘇州、合肥、天津二批次10萬方以上體量地塊推出面積較首批次均減?。涣硪环矫?，之前大體量地塊遭遇流拍，二批次對(duì)回爐地塊進(jìn)行合理拆分，如福州倉山區(qū)東園路東側(cè)、北園路北側(cè)地塊，一批次時(shí)為一宗，經(jīng)拆分后于二批次再次推出。
表：22城2022年供地計(jì)劃及完成情況（已公布城市，數(shù)據(jù)截至7月18日）
備注：供地計(jì)劃完成率按公告時(shí)間、推出數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，包含招拍掛和協(xié)議劃撥；長沙未公布2022年土地供應(yīng)計(jì)劃；上海暫按最低供應(yīng)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)；土地性質(zhì)包含商品住宅、租賃住房、保障房、安置房、共有產(chǎn)權(quán)房等用地。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
22城整體計(jì)劃供地規(guī)模較去年小幅下降，近半數(shù)城市縮量，其中天津、鄭州、長春縮量明顯。截至7月18日，22城中已有21城發(fā)布2022年土地供應(yīng)計(jì)劃，整體計(jì)劃供地規(guī)模較去年下降12%。具體城市來看，廈門、廣州、寧波2022年供地力度有所加大，計(jì)劃供地規(guī)模增長兩成左右；北京、深圳、杭州、濟(jì)南、福州、青島等地供地計(jì)劃量與去年基本持平，上下浮動(dòng)在5%以內(nèi)；長春、天津、鄭州自去年二批次以來，土拍情緒持續(xù)低迷，政府推地意愿下降，2022年計(jì)劃供地規(guī)模同比降幅均在兩成以上，其中長春降幅超六成。
從供地完成率來看，截至7月18日，杭州、成都、合肥供地計(jì)劃完成率均在50%以上，其中杭州供地完成率超八成，21城整體完成率僅為35%,較去年同期下降11.7個(gè)百分點(diǎn)，超六成城市供地計(jì)劃完成率較去年同期下降，其中沈陽、長春降幅均超50個(gè)百分點(diǎn)，廈門、無錫、武漢降幅亦在30個(gè)百分點(diǎn)左右。2022年以來，受市場下行影響，房企拿地意愿較低，各地政府供地節(jié)奏放緩，超半數(shù)城市供地完成率均在四成以下，其中鄭州、武漢、沈陽、長春均不足20%。
特點(diǎn)二：多地主城區(qū)供應(yīng)規(guī)模占比與首批次相當(dāng)，整體推出樓面價(jià)略有上漲
圖：22城部分城市2022年首批次及二批次土地規(guī)劃建筑面積主城區(qū)占比（市本級(jí)）
注：長沙主城區(qū)為芙蓉、開福、天心、雨花、岳麓；福州主城區(qū)為倉山、晉安、臺(tái)江、鼓樓；杭州主城區(qū)為上城、拱墅、西湖、濱江、臨平、錢塘；北京主城區(qū)為朝陽、海淀、西城、東城、豐臺(tái)、石景山；南京主城區(qū)為玄武、秦淮、建鄴、雨花臺(tái)、鼓樓、棲霞；廣州主城區(qū)為越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔；天津主城區(qū)為南開、河西、河?xùn)|、河北、紅橋、和平；成都主城區(qū)為金牛、成華、青羊、錦江、武侯；寧波主城區(qū)為海曙、江東、江北；武漢主城區(qū)為江岸、江漢、硚口、武昌、青山、洪山、漢陽。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
二批次來看，多城市主城區(qū)供地占比與首批次基本持平。長沙、寧波、成都主城區(qū)占比上下變化幅度5%以內(nèi)，福州、武漢、南京、杭州、廣州主城區(qū)占比上下變化幅度低于10%，北京二批次增加朝陽、豐臺(tái)區(qū)土地供應(yīng)力度，主城區(qū)占比較首批次提升22.3個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，在當(dāng)前土拍市場整體情緒偏低、企業(yè)拓儲(chǔ)布局審慎下，保持或加大主城區(qū)及優(yōu)質(zhì)地塊供地力度仍是各地穩(wěn)定土拍市場的重要舉措之一。
圖：22城2022年首批次及二批次推出樓面價(jià)情況（已公布城市，市本級(jí)）
備注：鄭州、長春、沈陽2022年未發(fā)布二批次土地公告；上海剔除純租賃住房、保障房、城改地等用地。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
推出地價(jià)方面，二批次已供地19城樓面價(jià)較2022首批次整體上漲5.1%。上海、青島、廣州漲幅明顯，其中上海二批次整體供地進(jìn)一步向核心區(qū)域集中，樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲62%；青島二批次供應(yīng)區(qū)域除黃島外，增加市北、李滄等主城區(qū)供地，推動(dòng)樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲超三成。而寧波、濟(jì)南等城市二批次推出樓面價(jià)較首批次均下跌，其一是由于供地區(qū)域調(diào)整，如濟(jì)南二批次主要以歷城區(qū)為主，同時(shí)增加長清、濟(jì)陽等地價(jià)較低片區(qū)供地，推出地價(jià)下跌超三成；其二部分城市地塊下調(diào)起始價(jià)，如南京二批次NO.2022G23和NO.2022G41兩宗回爐地塊，起始總價(jià)分別下調(diào)5000萬元、9000萬元，推出樓面價(jià)分別下調(diào)454元/㎡和879元/㎡。
整體來看，推出土地樓面價(jià)的上漲主要是因?yàn)楣┑貐^(qū)域調(diào)整影響，而從實(shí)際情況來看，部分地塊特別是回爐地塊地價(jià)實(shí)質(zhì)性下調(diào)，這些優(yōu)質(zhì)地塊具備成本優(yōu)勢(shì)，入市后或?qū)?duì)早期拿地的項(xiàng)目或產(chǎn)生直接沖擊。
特點(diǎn)三：房地價(jià)差維持高位或提高，深圳、北京較首批次增幅明顯
表：22城部分城市2021年至今各批次房地價(jià)差走勢(shì)（市本級(jí)，元/平方米）
備注：各批次房地價(jià)差指銷售限價(jià)或指導(dǎo)價(jià)與地塊推出樓面地價(jià)差值；
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
多地二批次房地價(jià)差高于首批次，其中深圳、北京、上海增幅較高。北京、深圳、上海地價(jià)、銷售限價(jià)或指導(dǎo)價(jià)相對(duì)較高，房地價(jià)差均在3萬元/㎡以上。廈門房地價(jià)差在2.0萬元/㎡左右水平，福州、成都二批次房地價(jià)差均較首批次提升2000元/㎡以上，流拍撤牌率較首批次均有所好轉(zhuǎn)。整體來看，多地二批次房地價(jià)差處于集中供地以來高位水平，如深圳、北京、福州、成都均為兩集中供地以來最高值，房地價(jià)差的提高對(duì)于提升房企投資信心、促使土拍市場回溫有著積極作用。
特點(diǎn)四：二批次土拍規(guī)則整體以中性為主，部分城市繼續(xù)優(yōu)化
表：22城2022年二批次土拍規(guī)則主要變化情況（市本級(jí)）
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
22城二批次土拍規(guī)則繼續(xù)優(yōu)化，但調(diào)整力度較首批次有所下降，上海、合肥、無錫、濟(jì)南、天津、蘇州、廈門、寧波、廣州、重慶等地土拍規(guī)則基本無較大調(diào)整，部分城市在增加核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、提高利潤空間、緩解企業(yè)資金壓力、降低拿地門檻等方面繼續(xù)優(yōu)化，提升房企投資信心。青島首批次土拍表現(xiàn)偏冷下，二批次調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高土地質(zhì)量，同時(shí)取消配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓，提高房企參拍積極性；上海、廣州增加核心區(qū)土地供應(yīng)。杭州提高部分地塊銷售限價(jià)，南京實(shí)行“差異化定房價(jià)，按程序報(bào)備”的政策；武漢優(yōu)化租賃配建方式，優(yōu)化住宅用地內(nèi)配建的商業(yè)辦公比重。福州拆分大體量地塊，且回爐地塊降低起拍價(jià)，降低企業(yè)拿地門檻，同時(shí)北京、重慶均延緩?fù)恋乜罾U納周期，緩解企業(yè)資金壓力。
整體來看，首批次多城市放寬土拍規(guī)則后，二批次大多數(shù)城市土拍延續(xù)首批次規(guī)則，除部分城市繼續(xù)改善外，22城二批次土拍規(guī)則整體調(diào)整偏中性。
成交端
特點(diǎn)一：二批次土地成交規(guī)模較首批次增長，成交樓面價(jià)基本持平
圖：22城2022年二批次成交規(guī)模、土地出讓金、成交樓面價(jià)情況（已成交城市，市本級(jí)）
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
成交規(guī)模及土地出讓金方面，已完成二批次競拍的14城，住宅用地成交規(guī)模、土地出讓金整體較首批次均增長，分別增長7.3%和6.9%。各城市中，南京、青島供應(yīng)增加帶動(dòng)下成交規(guī)模較首批次增長超100%，廈門、武漢、蘇州等地略超兩成，合肥成交規(guī)模增幅不足5%，而廣州、杭州、寧波成交規(guī)模及土地出讓金較首批次均下降，其中杭州、廣州降幅均超三成，寧波降幅均在兩成以上；北京成交規(guī)模下降超一成，廈門、武漢成交規(guī)模較首批次雖然增長，但整體水平仍在低位。中長期來看，核心城市土地縮量或?qū)е滦路慷唐诠?yīng)乏力，市場逐步企穩(wěn)后價(jià)格存上漲壓力。
成交樓面價(jià)方面，已完成二批次競拍的14城，整體成交樓面價(jià)與首批次基本持平，近半數(shù)城市樓面價(jià)上漲。主要原因仍是受主城區(qū)占比帶動(dòng)，其中青島、福州漲幅均超兩成，杭州、北京增幅亦在一成以上，而合肥、寧波成交樓面價(jià)下跌超兩成。
特點(diǎn)二：熱點(diǎn)城市延續(xù)首批次土拍熱度，福州、成都、青島二批次表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn)
表：22城2022年二批次土拍表現(xiàn)情況（已成交城市，市本級(jí)）
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
綜合來看，已完成二批次競拍的14城，流拍撤牌率較首批次略有改善。其中福州、成都、合肥改善較明顯，流拍撤牌率回落10個(gè)百分點(diǎn)左右；杭州、寧波、重慶仍有一定熱度，二批次無地塊流拍；廈門受土地供應(yīng)影響，成交端表現(xiàn)平穩(wěn)，二批次及首批次均推出10宗，成交9宗；北京、蘇州流拍撤牌率雖然較首批次提升，但上限地塊占比均有所提高，房企參拍積極性仍在，土拍市場仍較穩(wěn)定。福州、成都、青島上限地塊占比、流拍撤牌率表現(xiàn)均優(yōu)于首批次，上限地塊占比均提升10個(gè)百分點(diǎn)左右，流拍撤牌率分別下降11.9、8.4和2.5個(gè)百分點(diǎn)，土拍表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn)。
溢價(jià)率方面，已完成二批次競拍的14城，溢價(jià)率均在低位，多在5%以下。從底價(jià)成交占比情況來看，14城中有10城底價(jià)成交占比較首批次提升，廈門、重慶、合肥均提升20個(gè)百分點(diǎn)以上。整體來看，22城二批次雖然較首批次土拍市場表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn)，但整體成交溢價(jià)率仍在低位，除個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊外，大部分土地多底價(jià)或低價(jià)成交，土拍市場回溫尚不明顯。
特點(diǎn)三：民企拿地意愿仍較弱，部分城市地方國資托底現(xiàn)象持續(xù)
表：22城 2022年首批次及二批次企業(yè)拿地金額占比情況（已成交城市，市本級(jí)）
備注：長沙、廣州二批次均因1宗地?fù)u號(hào)獲取企業(yè)未公布，暫未統(tǒng)計(jì)。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
拿地企業(yè)仍以央國企、地方國資為主，民企拿地態(tài)度整體偏謹(jǐn)慎。2022年首批次，22城央國企+地方國資拿地金額占比71%，混合所有制拿地金額占比11%，民企拿地金額僅占18%。已完成二批次競拍的14城來看，僅寧波、杭州民企投資力度較首批次增強(qiáng)，其余城市民企拿地意愿仍不足，武漢、合肥、青島民企拿地占比下降明顯，二批次拿地金額占比較首批次均下降20個(gè)百分點(diǎn)以上，北京、廈門、福州、蘇州民企拿地金額占比仍在10%以內(nèi)。另外，部分城市地方國資拿地金額占比仍在高位，福州、蘇州2022年前兩批次地方國資拿地金額均在50%以上，蘇州二批次地方國資拿地金額占比高達(dá)96%，北京、廈門、合肥、南京二批次地方國資拿地金額占比提升幅度均在10個(gè)百分點(diǎn)以上，其中合肥由首批次2%增至二批次44%，南京由首批次15%增至二批次53%，當(dāng)下民企拿地意愿短期難以明顯緩和，部分城市地方國資托底現(xiàn)象或繼續(xù)延續(xù)。
總結(jié)
2022年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策和信貸環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，但購房者置業(yè)情緒修復(fù)不明顯，市場整體仍處于深度調(diào)整階段，6月以來，在政策優(yōu)化發(fā)力以及疫情影響減弱下，部分城市市場情緒有所好轉(zhuǎn)，下半年隨著政策發(fā)力顯效、疫情影響進(jìn)一步減弱等利好因素帶動(dòng)下，購房者預(yù)期和置業(yè)信心或?qū)⒅饾u修復(fù)，但短期部分項(xiàng)目“停貸”或一定程度上拖累市場恢復(fù)節(jié)奏。
整體來看，二批次22城推地力度仍較不足，整體供地完成計(jì)劃率不足四成，土拍規(guī)則調(diào)整以偏中性為主，成交表現(xiàn)略有改善，民企投資布局仍審慎。
短期來看，在各地供地計(jì)劃完成率較低背景下，隨著市場信心逐漸恢復(fù)，下半年22城后續(xù)批次整體推地力度或有所加大，但房企資金端短期承壓明顯，土地投資意愿轉(zhuǎn)暖有限，城市間及城市板塊間分化現(xiàn)象仍較明顯。土拍規(guī)則方面，當(dāng)前22城大多城市土拍規(guī)則相對(duì)友好，自去年三批次以來，在保證金比例、開發(fā)資質(zhì)、利潤空間等方面均持續(xù)調(diào)整，后續(xù)寬松趨勢(shì)預(yù)計(jì)仍將延續(xù)，但改進(jìn)空間較小，降地價(jià)方面仍有預(yù)期。企業(yè)拿地方面，央國企+地方國資拿地金額高占比或逐步形成新的企業(yè)格局，民企投資額較低占比短期難改。