記者 樊旭

中銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高日前表示，長期以來，我國對房地產(chǎn)業(yè)存在三大錯誤認(rèn)知，包括供給飽和、集中供地政策和“地產(chǎn)-基建模式”三個方面。在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)面臨困頓的局面下，應(yīng)反思過去政策背后的錯誤，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。

他指出，第一個錯誤認(rèn)知是認(rèn)為我國房地產(chǎn)供給已經(jīng)飽和，因此，房價(jià)上漲時(shí)政府往往通過限制供給來試圖平抑房價(jià)。但實(shí)際上，中國大陸的城市人均居住面積仍然低于中國臺灣和日本，城鎮(zhèn)化也還在中途，而且住房建設(shè)不能只看面積不看質(zhì)量。

“中國人對美好生活的向往主要表現(xiàn)在住更大更好的房子上，而事實(shí)上，國人房地產(chǎn)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足?！毙旄咧芏诒本┐髮W(xué)國家發(fā)展研究院舉辦的朗潤?格政第159期研討會上說。

另一方面，他表示，通過限制供給來抑制房價(jià)，并不能達(dá)到消除房地產(chǎn)泡沫的目的。相反，恰恰需要擴(kuò)大供給來疏通供需平衡關(guān)系。

“道理很簡單，房價(jià)高意味著房地產(chǎn)供不應(yīng)求。2004年是一個分水嶺，從那年8月31日開始，所有的土地出讓必須通過招拍掛手段進(jìn)行，地產(chǎn)行業(yè)把那天叫做‘831大限’。從那之后，土地的供應(yīng)收緊了?！毙旄哒f。

他指出，2004年以前，我國土地購置面積每年平均增長30%左右，這之后波動很大，平均來看是負(fù)增長。2004年以前，房屋完工面積每年平均增長20%左右，之后平均下來是零增長，近年來更是負(fù)增長。房屋價(jià)格同樣是2004年之后開始大漲。

“所以，土地供給收緊，導(dǎo)致地產(chǎn)供給收緊，導(dǎo)致房價(jià)的上升?！毙旄哒f。

徐高指出，第一個錯誤認(rèn)知帶來了第二個錯誤認(rèn)知，即希望通過集中供地來控地價(jià)、控房價(jià)。

“集中供地”是2021年初自然資源部對全國22個重點(diǎn)城市提出的新供地模式要求，包括集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，即全年分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。

“中國房價(jià)高的原因是土地壟斷供應(yīng)，但集中供應(yīng)事實(shí)上又在增加土地壟斷供應(yīng)的程度。最近幾個月，土地購置面積負(fù)增長50%，但同時(shí)土地購置價(jià)格正增長40%-50%，這種背離過去十幾年都沒有看到過。這個政策經(jīng)不起最簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的考驗(yàn)?，F(xiàn)在看到土地購置價(jià)格正增長40%-50%，可以想象未來房價(jià)會怎么走?！毙旄哒f。

第三個錯誤認(rèn)知，徐高表示，是很多人認(rèn)為“地產(chǎn)-基建模式”會造成巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，但事實(shí)上這正是我國經(jīng)濟(jì)快速增長的“法寶”之一。

“中國的投資中，基建和地產(chǎn)加起來占到一半。地產(chǎn)是開發(fā)商投資，基建是地方政府融資平臺投資——通過發(fā)債獲取貸款，來做基建。我國現(xiàn)在總共有1000多家融資平臺，資產(chǎn)回報(bào)率（ROA）不到2%，但是發(fā)債平均利率4%-5%，相當(dāng)于是以2%的回報(bào)率在發(fā)利率4%-5%的債券，這在很多人眼里就是龐氏騙局，因?yàn)檫€不了債，早晚會爆發(fā)危機(jī)。所以近幾年對融資平臺債務(wù)一輪又一輪清查?！?/p>

“但是這純粹是誤解?！毙旄弑硎荆?yàn)槿谫Y平臺95%以上的投資項(xiàng)目是基礎(chǔ)設(shè)施投資，基建項(xiàng)目的一大特征就是有很強(qiáng)的外部性，即沒法變現(xiàn)成項(xiàng)目本身的投資回報(bào)率，但能在社會層面創(chuàng)造巨大效應(yīng)。

“正因?yàn)榛ㄍ顿Y的外部性和成本不匹配，導(dǎo)致基建投資在全世界各國都是難題。美國總統(tǒng)拜登上臺后雄心勃勃幾萬億美元的基建投資規(guī)劃，也不了了之，因?yàn)闆]有人愿意掏錢。”他進(jìn)一步表示，基建靠市場是搞不成的，只能靠政府，而中國恰恰找到了一個好辦法，就是“地產(chǎn)-基建模式”。

徐高指出，雖然基建項(xiàng)目背負(fù)大量債務(wù)，但是創(chuàng)造了很大社會效應(yīng)，這些社會效應(yīng)體現(xiàn)在地價(jià)、房價(jià)的上漲，地方政府通過賣地可以把基建投資的外部性變現(xiàn)，所以雖然基建項(xiàng)目本身的賬目算不平，但是算大賬是可以算平的。

“現(xiàn)如今我們看到房地產(chǎn)行業(yè)的困局，要好好反思這些政策背后的錯誤，否則在中美博弈的大環(huán)境下就是自廢武功。”他說。