記者 樊旭
中銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高日前表示，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在三大錯(cuò)誤認(rèn)知，包括供給飽和、集中供地政策和“地產(chǎn)-基建模式”三個(gè)方面。在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)面臨困頓的局面下，應(yīng)反思過(guò)去政策背后的錯(cuò)誤，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。
他指出，第一個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)知是認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)供給已經(jīng)飽和，因此，房?jī)r(jià)上漲時(shí)政府往往通過(guò)限制供給來(lái)試圖平抑房?jī)r(jià)。但實(shí)際上，中國(guó)大陸的城市人均居住面積仍然低于中國(guó)臺(tái)灣和日本，城鎮(zhèn)化也還在中途，而且住房建設(shè)不能只看面積不看質(zhì)量。
“中國(guó)人對(duì)美好生活的向往主要表現(xiàn)在住更大更好的房子上，而事實(shí)上，國(guó)人房地產(chǎn)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足?！毙旄咧芏诒本┐髮W(xué)國(guó)家發(fā)展研究院舉辦的朗潤(rùn)?格政第159期研討會(huì)上說(shuō)。
另一方面，他表示，通過(guò)限制供給來(lái)抑制房?jī)r(jià)，并不能達(dá)到消除房地產(chǎn)泡沫的目的。相反，恰恰需要擴(kuò)大供給來(lái)疏通供需平衡關(guān)系。
“道理很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)高意味著房地產(chǎn)供不應(yīng)求。2004年是一個(gè)分水嶺，從那年8月31日開(kāi)始，所有的土地出讓必須通過(guò)招拍掛手段進(jìn)行，地產(chǎn)行業(yè)把那天叫做‘831大限’。從那之后，土地的供應(yīng)收緊了?！毙旄哒f(shuō)。
他指出，2004年以前，我國(guó)土地購(gòu)置面積每年平均增長(zhǎng)30%左右，這之后波動(dòng)很大，平均來(lái)看是負(fù)增長(zhǎng)。2004年以前，房屋完工面積每年平均增長(zhǎng)20%左右，之后平均下來(lái)是零增長(zhǎng)，近年來(lái)更是負(fù)增長(zhǎng)。房屋價(jià)格同樣是2004年之后開(kāi)始大漲。
“所以，土地供給收緊，導(dǎo)致地產(chǎn)供給收緊，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升?！毙旄哒f(shuō)。
徐高指出，第一個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)知帶來(lái)了第二個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)知，即希望通過(guò)集中供地來(lái)控地價(jià)、控房?jī)r(jià)。
“集中供地”是2021年初自然資源部對(duì)全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市提出的新供地模式要求，包括集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，即全年分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。
“中國(guó)房?jī)r(jià)高的原因是土地壟斷供應(yīng)，但集中供應(yīng)事實(shí)上又在增加土地壟斷供應(yīng)的程度。最近幾個(gè)月，土地購(gòu)置面積負(fù)增長(zhǎng)50%，但同時(shí)土地購(gòu)置價(jià)格正增長(zhǎng)40%-50%，這種背離過(guò)去十幾年都沒(méi)有看到過(guò)。這個(gè)政策經(jīng)不起最簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的考驗(yàn)?，F(xiàn)在看到土地購(gòu)置價(jià)格正增長(zhǎng)40%-50%，可以想象未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)怎么走?！毙旄哒f(shuō)。
第三個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)知，徐高表示，是很多人認(rèn)為“地產(chǎn)-基建模式”會(huì)造成巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，但事實(shí)上這正是我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的“法寶”之一。
“中國(guó)的投資中，基建和地產(chǎn)加起來(lái)占到一半。地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商投資，基建是地方政府融資平臺(tái)投資——通過(guò)發(fā)債獲取貸款，來(lái)做基建。我國(guó)現(xiàn)在總共有1000多家融資平臺(tái)，資產(chǎn)回報(bào)率（ROA）不到2%，但是發(fā)債平均利率4%-5%，相當(dāng)于是以2%的回報(bào)率在發(fā)利率4%-5%的債券，這在很多人眼里就是龐氏騙局，因?yàn)檫€不了債，早晚會(huì)爆發(fā)危機(jī)。所以近幾年對(duì)融資平臺(tái)債務(wù)一輪又一輪清查?！?/p>
“但是這純粹是誤解。”徐高表示，因?yàn)槿谫Y平臺(tái)95%以上的投資項(xiàng)目是基礎(chǔ)設(shè)施投資，基建項(xiàng)目的一大特征就是有很強(qiáng)的外部性，即沒(méi)法變現(xiàn)成項(xiàng)目本身的投資回報(bào)率，但能在社會(huì)層面創(chuàng)造巨大效應(yīng)。
“正因?yàn)榛ㄍ顿Y的外部性和成本不匹配，導(dǎo)致基建投資在全世界各國(guó)都是難題。美國(guó)總統(tǒng)拜登上臺(tái)后雄心勃勃幾萬(wàn)億美元的基建投資規(guī)劃，也不了了之，因?yàn)闆](méi)有人愿意掏錢?！彼M(jìn)一步表示，基建靠市場(chǎng)是搞不成的，只能靠政府，而中國(guó)恰恰找到了一個(gè)好辦法，就是“地產(chǎn)-基建模式”。
徐高指出，雖然基建項(xiàng)目背負(fù)大量債務(wù)，但是創(chuàng)造了很大社會(huì)效應(yīng)，這些社會(huì)效應(yīng)體現(xiàn)在地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲，地方政府通過(guò)賣地可以把基建投資的外部性變現(xiàn)，所以雖然基建項(xiàng)目本身的賬目算不平，但是算大賬是可以算平的。
“現(xiàn)如今我們看到房地產(chǎn)行業(yè)的困局，要好好反思這些政策背后的錯(cuò)誤，否則在中美博弈的大環(huán)境下就是自廢武功?！彼f(shuō)。