記者 | 孫梅欣
配合著持續(xù)高溫天氣，南京第二輪土拍市場(chǎng)顯現(xiàn)出一絲回暖氣息。
7月12日，南京第二輪土拍在網(wǎng)上舉行。當(dāng)天上午9點(diǎn)半，44宗土地進(jìn)入競(jìng)拍環(huán)節(jié)后，便迅速有29宗地塊底價(jià)成交，進(jìn)入待公證環(huán)節(jié)。同時(shí)，也有2宗地塊因無(wú)人報(bào)名而迅速流拍。
最終，此次掛出的44宗地塊中，有5宗觸頂搖號(hào)、6宗溢價(jià)出讓、31宗底價(jià)成交、2宗流拍，土地成交金額達(dá)到727億元，表現(xiàn)明顯好于首輪土拍。
從土拍結(jié)果來(lái)看，盡管大部分地塊以底價(jià)成交，但區(qū)域冷熱不均表現(xiàn)加劇。同時(shí)，南京本土房企“回歸”，也成為本輪土拍的重要特征。
板塊冷熱分化加劇
此次掛出的河西中、河西南區(qū)域共計(jì)4宗地塊，全部達(dá)到觸頂價(jià)格，進(jìn)入待搖號(hào)環(huán)節(jié)，使得河西再次站穩(wěn)了南京最熱門板塊區(qū)域。其中包括河西中G28地塊，成交價(jià)格達(dá)到26.9億元，5.2萬(wàn)元/平方米的毛坯限價(jià)更達(dá)到了南京限價(jià)“天花板”，但仍成為最搶手的地塊。
另外，江寧百家湖G51地塊也成為當(dāng)天“黑馬”，在經(jīng)歷16輪報(bào)價(jià)后，同樣達(dá)到觸頂價(jià)格成交總價(jià)17.5億元，樓面地價(jià)達(dá)到26285元/平方米，并且未設(shè)置毛坯限價(jià)，實(shí)行“差異化定房?jī)r(jià)”。
位于城北燕子磯的G32地塊，也經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)1個(gè)半小時(shí)的34輪競(jìng)拍，最終以33.3億元成交，最終被保利發(fā)展拿下，樓面地價(jià)達(dá)到30684元/平方米。
與之相對(duì)的，則是部分早前被視為熱門板塊的地塊，表現(xiàn)遇冷。
最為明顯的是江北新區(qū)地塊，此次出讓的5宗江北新區(qū)核心地塊中，僅有G09江核金融中心地塊為溢價(jià)成交，且僅有2輪競(jìng)拍，最終以24.1億元被保利拿下。另外4宗江北核心區(qū)地塊，包括金融中心G11、研創(chuàng)園G10、國(guó)際健康城G07、G08地塊，均為底價(jià)成交。
南部新城板塊表現(xiàn)也同樣有些令人意外。這一板塊熱度一度僅次于河西地區(qū)，雖然G27地塊以45.4億元總價(jià)成為當(dāng)天成交價(jià)最高的地塊，被金茂拿下，但G27、G25均為底價(jià)成交，只有G26、G24為溢價(jià)成交，也并未觸頂。
有意思的是，當(dāng)天流拍的人居森林G42地塊和鐵心橋G39地塊，均位于雨花臺(tái)區(qū)，在2021年前后，因?yàn)橐?guī)劃承接河西的外溢購(gòu)買力，一度也曾被視為剛需新銳熱點(diǎn)板塊。然而在經(jīng)歷市場(chǎng)波動(dòng)后，熱度褪去，房企和購(gòu)房人都選擇用腳投票。
除了市場(chǎng)板塊冷熱交替、分化加劇之外，南京本土房企也在此輪土拍中，悉數(shù)登場(chǎng)。
本土房企回歸
從此輪拿地企業(yè)來(lái)看，包括全國(guó)性房企保利發(fā)展、金茂、龍湖、華潤(rùn)，也有南京本土城建平臺(tái)奧體建設(shè)、頤居建設(shè)、江寧城建、安居集團(tuán)，同時(shí)海信地產(chǎn)、偉星置業(yè)、華能等外來(lái)房企。與此同時(shí)，棲霞建設(shè)、高科置業(yè)、金基、鳳凰置業(yè)、武夷房地產(chǎn)等南京本土房企，也在此輪土拍表現(xiàn)搶眼。
其中，棲霞建設(shè)拿下了仙林湖G35、棲霞山G37、燕子磯G33共3宗地塊，高科置業(yè)拿下G33燕子磯、仙林湖G38地塊，金基則拿下江北橋林G56、老城東G23地塊，并和南部新城集團(tuán)共同拿下G25地塊。鳳凰置業(yè)拿下城東孝陵衛(wèi)G22地塊，武夷房地產(chǎn)則拿下江寧東山G47地塊。
上述房企中，除金基之外，其他房企均為國(guó)企，或在股權(quán)中有國(guó)資入股。棲霞建設(shè)、高科置業(yè)在南京土地市場(chǎng)較熱的2017、2018、2020年，面對(duì)外來(lái)房企的涌入，一度甚少出現(xiàn)在公開土拍市場(chǎng)，一年只有少數(shù)地塊入賬，有些甚至全年沒有拿地記錄，只靠早前拿地項(xiàng)目上市保持熱度。
但從去年下半年開始，上述幾家房企在土地市場(chǎng)出手則積極了許多。此次棲霞建設(shè)拿下的3宗地塊，均位于南京棲霞區(qū)，也正是企業(yè)的發(fā)家地。高科置業(yè)的股東中，有南京仙林開發(fā)投資集團(tuán)和南京棲霞國(guó)資經(jīng)營(yíng)有限公司，拿下的仙林地塊，更是早前高科置業(yè)主要開發(fā)的區(qū)域。
而武夷房地產(chǎn)，也是南京本地的區(qū)域開發(fā)企業(yè)。在2005年之前，武夷房地產(chǎn)在南京江寧區(qū)有多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，其中以東山街道比例較高。但在2010年之后，便極少出現(xiàn)在公開土拍市場(chǎng)。此次再度出手，拿下的還是大本營(yíng)江寧東山地塊。
不過(guò)，相較于城建平臺(tái)，上述本地房企一方面大部分具有國(guó)資背景，另一方面具有市場(chǎng)化操盤經(jīng)驗(yàn)。另外，包括棲霞建設(shè)、高科置業(yè)、金基等房企，雖在外地項(xiàng)目較少，但在南京本地市場(chǎng)頗具市場(chǎng)認(rèn)可度，部分更被認(rèn)為是“品質(zhì)房企”的象征。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本土房企、國(guó)企積極拿地，一方面是釋放提振市場(chǎng)的信號(hào)，另一方面也是在上市房企、外地國(guó)企再度涌入市場(chǎng)前，有一個(gè)喘息的時(shí)機(jī)。
南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為，本地房企普遍資金鏈并不十分緊張，規(guī)模也不大：“只是等待好項(xiàng)目，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，外地房企擴(kuò)張步伐放緩，給了本地房企拿地機(jī)會(huì)。”
市場(chǎng)略有回暖
事實(shí)上，從今年4月中旬南京持續(xù)松動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)政策以來(lái)，到今年6月末，市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)有回暖的信號(hào)。
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年6月南京新房認(rèn)購(gòu)量8120套，環(huán)比上升25%；成交量5970套，環(huán)比上漲6%。南京房協(xié)報(bào)告顯示，7月第二周（7月4日-10日），南京全市二手房成交1868套，環(huán)比微漲，并連續(xù)5周成交量超過(guò)1800套，創(chuàng)年內(nèi)周交易量新高，基本與去年下半年交易水平持平。
不過(guò)從價(jià)格上來(lái)看，安居客數(shù)據(jù)顯示，7月南京二手房均價(jià)為26765元/平方米，環(huán)比下跌0.57%，同比下跌8.2%，整體下行趨勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)。
吳翔華表示，從市場(chǎng)實(shí)際成交量的增加，已經(jīng)表現(xiàn)出復(fù)蘇跡象：“但是這一輪復(fù)蘇有較長(zhǎng)過(guò)程，需要等待一線城市復(fù)蘇，二線城市才能真正復(fù)蘇。”
南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為，相較于南京首輪土拍，此次集中土拍釋放的信號(hào)較為積極：“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)散至多個(gè)片區(qū)，市場(chǎng)呈現(xiàn)走穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，另一方面，和周邊城市市場(chǎng)下行相比，南京土地市場(chǎng)有回升勢(shì)頭。”
他認(rèn)為，土拍結(jié)果很好地反應(yīng)了目前開發(fā)商對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)1-2年的走勢(shì)判斷，對(duì)大多數(shù)地塊的理性判斷占主導(dǎo)，極少數(shù)的優(yōu)質(zhì)地塊還有想象空間，整體來(lái)看此次成交金額的企穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯。