文｜斑馬消費(fèi) 楊柘
對(duì)于分拆物業(yè)上市，龍湖集團(tuán)以往非常佛系，就連掌門(mén)人吳亞軍都說(shuō)，絕對(duì)不會(huì)貪圖多敲一次鐘。
因此，在物業(yè)上市這事上，龍湖集團(tuán)上下三緘其口，但經(jīng)過(guò)今年初披露龍湖智創(chuàng)招股書(shū)，日前再次更新招股書(shū)，龍湖集團(tuán)分拆物業(yè)創(chuàng)建又一個(gè)資本通道早已板上釘釘。
隨著物業(yè)企業(yè)上市熱潮逐漸退燒，從觀望者到?jīng)_刺者，龍湖集團(tuán)是否做好了準(zhǔn)備？
業(yè)績(jī)底色
從物企上市潮的觀望者到參與者，龍湖集團(tuán)也逃不開(kāi)眼前的現(xiàn)實(shí)。
日前，龍湖智創(chuàng)更新招股書(shū)，繼續(xù)尋求上市敲鐘的那一輝煌時(shí)刻。
在今年1月，公司就已披露招股書(shū)，公司露出底色。此次更新招股書(shū)，外界得以對(duì)公司有進(jìn)一步認(rèn)識(shí)。
據(jù)招股書(shū)披露，2019年至2022年前4個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)收入分別為43.69億元、64.68億元、110.56億元和40.6億元。2020年、2021年收入同比增長(zhǎng)48.04%和70.93%。
上述同期，年內(nèi)溢利分別為6.81億元、9.31億元、13.69億元和5.44億元。公司稱(chēng)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，主要是因擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和提升成本控制能力。
不過(guò)，公司毛利率小幅波動(dòng)明顯，從2019年的29.25%降至2021年的26.62%，到今年前4個(gè)月升至27.24%。
公司收入結(jié)構(gòu)主要有兩大板塊：住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)。
2019年至2022年前4個(gè)月，住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)板塊收入分別為38.86億元、54.45億元、85.65億元和30.29億元，占公司收入的89.0%、84.2%、77.5%和74.5%。
上述同期，商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入分別為4.82億元、10.23億元、24.91億元和10.35億元，在公司收入中所占比重分別為11.0%、15.8%、22.5%和25.5%。
和不少物管企業(yè)一樣，公司與龍湖集團(tuán)關(guān)系密切。
數(shù)據(jù)顯示，2019年至2022年前4個(gè)月，公司通過(guò)為龍湖集團(tuán)及其聯(lián)營(yíng)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供服務(wù)獲得收入33.10億元、42.71億元、69.30億元和23.33億元，占公司住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)板塊收入的75.8%、66.0%、62.7%和57.04%，占公司總收入的15.2%、23.7%、29.6%和26.8%。
在管理規(guī)模方面，截至今年4月底，公司物業(yè)管理服務(wù)簽約及戰(zhàn)略合作建筑面積超過(guò)4.8億平方米，在管建筑面積2.74億平方米。
截至今年4月底，公司來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供服務(wù)在管建筑面積1.64億平方米，占公司在管建筑面積近6成。
按在管面積，公司排在碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、保利物業(yè)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)及招商積余之后，這6家物企在管建筑面積均突破3億平方米，公司距離物企第一梯隊(duì)還有一小截距離。
在人均貢獻(xiàn)方面，龍湖智創(chuàng)有著不俗的表現(xiàn)。據(jù)招股書(shū)，2021年，公司人均創(chuàng)收42.37萬(wàn)元，人均在管建筑面積1.08萬(wàn)平方米，均位居國(guó)內(nèi)前十大物業(yè)管理企業(yè)首位。
上市前高頻收購(gòu)
作為龍湖集團(tuán)業(yè)務(wù)生態(tài)圈的重要成員，龍湖智創(chuàng)秉承了龍湖集團(tuán)低調(diào)穩(wěn)健的風(fēng)格，一邊對(duì)上市傳言三緘其口，一邊默默開(kāi)啟高頻收并購(gòu)行動(dòng)。
初步統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，公司收并購(gòu)物業(yè)企業(yè)超過(guò)20家。截至今年4月30日，公司通過(guò)收購(gòu)物業(yè)企業(yè)的在管建筑面積有0.72億平方米。
2021年，是國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)并購(gòu)爭(zhēng)霸時(shí)期，也是龍湖智創(chuàng)在收并購(gòu)方面動(dòng)作最大的一年。當(dāng)年完成至少7起收并購(gòu)案，耗資合計(jì)約35.96億元，收購(gòu)的物業(yè)類(lèi)型不限于住宅，還涉及購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。
去年3月，公司通過(guò)龍湖家悅耗資12.73億元完成對(duì)億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)的收購(gòu)，完善自身對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局的短板。
對(duì)億達(dá)服務(wù)的收購(gòu)，論體量，稍遜于此前恒大物業(yè)收購(gòu)亞太酒店物業(yè)、碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)。
當(dāng)時(shí)，更多的人希望在物業(yè)并購(gòu)熱潮里，龍湖的動(dòng)作再快一點(diǎn)。因?yàn)殡S著行業(yè)整合急速，靠自身獲得物業(yè)面積做大企業(yè)規(guī)模，遠(yuǎn)沒(méi)有收并購(gòu)來(lái)得快。
龍湖智創(chuàng)沒(méi)有讓外界失望。去年7月，收購(gòu)獅城怡安、重慶渝輝；去年8月至12月，陸續(xù)完成對(duì)楷林服務(wù)、北京瑯苑物業(yè)、煙臺(tái)國(guó)祥以及無(wú)錫九龍倉(cāng)物業(yè)的收購(gòu)。
因此，去年的物業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)，除了碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)家生活，還有只顧低頭干活的龍湖智創(chuàng)，默默拿下了不少優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
標(biāo)的到手的同時(shí)，龍湖智創(chuàng)面臨的上市環(huán)境發(fā)生了巨大變化。
經(jīng)過(guò)2020年至2021年物業(yè)上市熱潮，大多數(shù)頭部房企及大中型房企物業(yè)拆分上市完成，在今年上半年明顯沉寂，初步統(tǒng)計(jì)除龍湖智創(chuàng)外，還有萬(wàn)物云等8家物企排隊(duì)。相較此前兩年每年近15家物企業(yè)上市，如今物業(yè)板塊的新面孔已經(jīng)不多。
這時(shí)選擇奔赴資本市場(chǎng)有著不小的風(fēng)險(xiǎn)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，上市房企們估值下降，也會(huì)影響中小投資者對(duì)物業(yè)企業(yè)的預(yù)期。
這似乎沒(méi)有影響龍湖集團(tuán)對(duì)物業(yè)板塊的野心。在2021年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，龍湖集團(tuán)高管邵明曉透露龍湖智創(chuàng)30%的年增長(zhǎng)目標(biāo)。
在更新的招股書(shū)里，邵明曉已升任龍湖集團(tuán)副董事長(zhǎng)，陳序平接任龍湖智創(chuàng)董事會(huì)主席一職。陳序平在成都龍湖任職多年，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)、公寓到養(yǎng)老業(yè)務(wù)從無(wú)到有地打滿全程，他晉升之后能否帶領(lǐng)公司走向更遠(yuǎn)？