記者｜吳波
作為少數(shù)沒有在需求側(cè)調(diào)整樓市政策的城市，北京二手房市場依舊保持著韌性。
根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年上半年北京二手房成交71067套，與去年上半年110182套相比下跌35.5%。
但2021年是過去5年中北京二手房市場行情最好時刻。這一年，北京二手房成交19.2萬套，創(chuàng)下五年來新高。往前追溯，北京二手房在2018年上半年成交76640套，2019年上半年成交72601套，2020年上半年成交49317套。相比之下，今年上半年北京二手房成交量表現(xiàn)并不差。
具體來看，影響今年二手房成交量的主要有兩方面因素。一方面，去年下半年，北京陸續(xù)出臺了學(xué)區(qū)房相關(guān)政策以及二手房指導(dǎo)價，規(guī)范了二手房交易，一定程度上壓制市場上的學(xué)區(qū)房炒作、熱點區(qū)域炒作的行為。
麥田房產(chǎn)分析師對界面新聞表示，上半年北京整體二手房市場比較平穩(wěn)，沒有像去年一樣出現(xiàn)某些板塊成交量暴漲的情況。從成交量上來看，回龍觀、天通苑和亦莊、望京表現(xiàn)相對較好。
望京是傳統(tǒng)熱門板塊，成交量一直位居前列。作為北京的超大型居住社區(qū)，回龍觀、天通苑因總價適中、戶型選擇多樣，一直是剛需的首選之一。
尤其是未來13號線拆分為AB兩線后，兩地的通勤將更加方便，回龍觀、天通苑到西二旗和望京等地的通勤將得到極大改善。
亦莊作為北京經(jīng)濟發(fā)展較快的板塊之一，人口不斷流入，購房需求也隨之而來。隨著去年新房項目的快速去化，選擇變少，部分需求轉(zhuǎn)移到二手房。此外，亦莊獨立學(xué)區(qū)政策，也吸引了一部分豐臺、朝陽的購房者。
另一方面，今年5月，北京突發(fā)疫情，受疫情影響出現(xiàn)短期波動。
來自北京中原數(shù)據(jù)顯示，受疫情因素影響，5月北京二手住宅成交大幅回落，累計簽約8600套/82萬平方米，環(huán)比下降40%，同比下降54%，成交規(guī)模大幅回落至近一年低位。但這一情況很快得到改善，根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，6月北京二手房網(wǎng)簽11009套，環(huán)比5月增長28%。
不過，6月成交量整體依舊處于偏低水平。麥田房產(chǎn)分析師認為這主要有三個原因，一是6月北京仍舊有散發(fā)疫情，對市場的影響仍然存在；二是疫情和經(jīng)濟大環(huán)境影響了人們的收入預(yù)期，一些購房者的置業(yè)計劃有所改變；三是在全國樓市普遍低迷的大環(huán)境之下，買房者的觀望情緒有所加重，根據(jù)麥田數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，6月份，客戶平均成交周期比5月增加8.3天。
熟知一線市場的中介經(jīng)紀(jì)人也有類似的感覺，市場在轉(zhuǎn)好，但還談不上明顯升溫。一位通州門店我愛我家的經(jīng)紀(jì)人表示，“市場在恢復(fù)，但客戶量還沒有回到之前的高點。”
該門店隔壁的21世紀(jì)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也表示，近期看房的人是增加了，但也不算太多。按往年市場規(guī)律，一般要到9月和10月。實話實說，現(xiàn)在賣房的人多起來了?！?/p>
近日，58同城、安居客發(fā)布的2022年《6月國民安居指數(shù)報告》顯示，6月全國重點城市二手房新增掛牌房源量環(huán)比回升6.8%，北京密云、長陽、良鄉(xiāng)、昌平縣城和北七家是熱門板塊。
“不過現(xiàn)在將房子掛網(wǎng)的業(yè)主都沒有太著急，因為心理價位都很高?！?上述21世紀(jì)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進一步表示。這意味著，北京二手房價格頗具韌性。
58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示，過去3個月，北京二手房掛牌均價分別是59076元/平方米、59659元/平方米和59253元/平方米，依然保持在接近6萬元/平方米的高位。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波總結(jié)稱，從北京上半年二手房掛牌價格來看，一季度總體呈現(xiàn)上揚態(tài)勢，二季度則受疫情等因素影響出現(xiàn)短期波動。
在掛牌價方面，麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，6月掛牌價和5月相比維持平穩(wěn)，下降幅度幾乎可以忽略不計。“雖然成交量在低位運行，北京二手房價格仍然維持平穩(wěn)，說明北京樓市的價格支撐是比較足的。”麥田房產(chǎn)分析師稱。
基于市場的韌性和逐漸信貸政策，機構(gòu)和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對北京下半年二手房市場的展望較為樂觀。
張波總結(jié)稱，北京是少數(shù)沒有出臺文件，對需求側(cè)進行針對性調(diào)整的城市，而北京市場的回暖卻早在一季度就已確立。預(yù)計下半年，北京二手房市場總體將保持持續(xù)升溫，市場情緒不溫不火，成交量穩(wěn)有中升，而房價的變化幅度較小。預(yù)計在相對寬松的信貸政策下，市場積極復(fù)蘇的力度會進一步加強，總體來看全年月成交量高峰有望出現(xiàn)在金九銀十。
麥田房產(chǎn)分析師也認為，從宏觀政策來看，隨著上半年各種利好政策的出臺，目前全國的房地產(chǎn)市場環(huán)境已經(jīng)有所改善，市場開始觸底復(fù)蘇。
具體到北京，上半年除了跟隨LPR變動下調(diào)了房貸利率之外，依舊執(zhí)行著全國最嚴(yán)格的限購政策，再加上疫情的影響，北京二手房市場在這樣的環(huán)境下依舊保持了韌性。
隨著疫情影響逐步消退，以及全國性房地產(chǎn)政策寬松的大背景，預(yù)計下半年北京市二手房市場將從五、六月份的縮量狀態(tài)中恢復(fù)，積壓的購房需求將逐漸釋放，和上半年市場相比呈現(xiàn)量升價穩(wěn)的特征。