文|邁點(diǎn)
2021年,重點(diǎn)22城迎來供地“兩集中”新政,多個(gè)重點(diǎn)城市積極響應(yīng),租賃用地供應(yīng)大幅提升。目前,越來越多的房企與地方國(guó)企開始進(jìn)入住房租賃產(chǎn)業(yè),并推動(dòng)長(zhǎng)租公寓品牌規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。
一、土地市場(chǎng)
1、年度租賃用地市場(chǎng):新政要求22城集中供地,租賃住房用地占比10%
2021年政府工作報(bào)告中,“租賃住房”上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面,通過增加土地供應(yīng)、集中建設(shè)等辦法,切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)?!笆奈逡?guī)劃”指出:?jiǎn)瘟凶赓U住房用地計(jì)劃,探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房,支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房,從土地供應(yīng)端推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展。
2021年2月,重點(diǎn)22城供地“兩集中”新政爆出,要求在22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施供地“兩集中”,2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。所謂“兩集中”,即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。新政明確要求重點(diǎn)22個(gè)城市在年度計(jì)劃中要單列租賃住房用地,占比一般不低于10%。
具體22個(gè)城市包括北上廣深4個(gè)一線城市,以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽、寧波、長(zhǎng)春、天津、無錫等18個(gè)新一線及二線城市。
22個(gè)城市先后發(fā)布用地計(jì)劃,2021年計(jì)劃供應(yīng)租賃住宅用地2123萬㎡,占比宅地供應(yīng)計(jì)劃的11%,占比商品房用地供應(yīng)計(jì)劃的15%,基本達(dá)到10%的占地標(biāo)準(zhǔn)。其中,上海租賃住宅用地占比商品房用地42%、占比最高,北京租賃住宅用地占比39%、位列其次,濟(jì)南占比為8%比重較低,其他城市則基本設(shè)置在10%以上的年度目標(biāo)。
2、22城土地市場(chǎng)表現(xiàn):“兩集中”政策下,租賃用地供應(yīng)大幅提升
“兩集中”政策下,22個(gè)重點(diǎn)城市積極響應(yīng)。截止至2021年底,22城實(shí)際成交租賃住宅用地845.98萬㎡,完成了既定目標(biāo)的40%。
不同城市因地制宜,租賃用地供應(yīng)大幅提升。
全年三次集中供應(yīng)后,僅北京100%完成了供應(yīng)計(jì)劃;上海、杭州、成都、寧波、合肥完成計(jì)劃指標(biāo)的60%以上。這其中,杭州、成都都是2021年人口凈流入主要城市,區(qū)域房?jī)r(jià)地價(jià)也較為穩(wěn)健。武漢完成供應(yīng)計(jì)劃的36%,深圳、廣州、青島、南京、重慶、福州、蘇州、長(zhǎng)沙、沈陽和天津等則在10-30%之間,剩余城市10%不到。
據(jù)悉,住房租賃用地的供應(yīng)主要來源于純租賃用地、競(jìng)自持和競(jìng)配建租賃用地。在第一批次中,“競(jìng)自持”和“競(jìng)配建”成為主旋律,是涉租賃用地的主要供應(yīng)方式,主要集中在杭州、成都、合肥等強(qiáng)二線城市。由于變相提高了拿地價(jià)格,或?qū)鲗?dǎo)至房?jī)r(jià),不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。于是,在政府指導(dǎo)下,各城在第二、三批次集中供地中減少了“競(jìng)自持”和“競(jìng)配建”,以拿地后配建租賃用地或自持租賃用地為主要來源。尤其是第三批次,以純租賃用地為主,沒有競(jìng)自持租賃用地成交。
3、小結(jié)
2021年,隨著“租賃住房”上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面,全國(guó)重點(diǎn)城市開始因地制宜、增加租賃用地,土地市場(chǎng)供應(yīng)多元化格局形成,有力地緩解了各地住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供需矛盾,推動(dòng)和健全了多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度。未來,對(duì)于一些市場(chǎng)下行壓力較大的城市,土地出讓門檻也將放松;而對(duì)于三輪土拍地市熱度明顯回升的城市,供地結(jié)構(gòu)的調(diào)整也將促進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù)常態(tài)。經(jīng)過三批次集中出讓土地的嘗試,地方政府和房企企業(yè)更加理性面對(duì)市場(chǎng)。2022年,集中供地土拍將保持在低位平穩(wěn)運(yùn)行,租賃住宅的建造實(shí)施任務(wù)依然嚴(yán)峻。
二、融資環(huán)境
2021年,長(zhǎng)租公寓行業(yè)融資環(huán)境日益收緊。在經(jīng)歷了2020年集中暴雷的事件后,住房租賃企業(yè)融資難度進(jìn)一步加大,投資進(jìn)入更加理性的階段。2021年,行業(yè)融資整體保持低位運(yùn)行,房企普遍面臨融資壓力,不得不拓展更多融資渠道。
1、年度融資環(huán)境變化:資本遇冷,長(zhǎng)租公寓企業(yè)普遍面臨壓力
2021年行業(yè)融資整體保持低位運(yùn)行,長(zhǎng)租公寓企業(yè)普遍面臨融資壓力。長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域融資總額在2019年達(dá)到峰值384.4億元,隨后在2020年、2021年持續(xù)下跌。
據(jù)邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì),截至2021年底,市場(chǎng)上的融資行為主要包括住房租賃專項(xiàng)債券9筆、類REITs產(chǎn)品2筆、股權(quán)融資1筆、信貸2筆,總計(jì)募集資金超過136億元。發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債券的房企背景包括民企、央企和國(guó)企,共計(jì)10家。從發(fā)行利率來看,12筆專項(xiàng)債票面利率較低,這與整體利率水平下降以及政府對(duì)住房租賃融資的支持有關(guān)。
從募集資金用途來看,絕大部分資金投向保障性租賃住房建設(shè),剩下的用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款。如華潤(rùn)將不低于35億元(發(fā)行總規(guī)模50億元)擬用于住房租賃項(xiàng)目,不超過15億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款;萬科將21億元(發(fā)行總規(guī)模30億元)擬用于公司住房租賃項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng),剩余部分?jǐn)M用于補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金;榮盛將不低于21億元(發(fā)行總規(guī)模30億元)擬用于發(fā)行人住房租賃項(xiàng)目建設(shè)、住房租賃項(xiàng)目改建或升級(jí)等與住房租賃相關(guān)的投資,剩余部分用于補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金。
總體來看,年度融資主要集中在房企發(fā)行的住房租賃專項(xiàng)資金債券。2021年的住房租賃專項(xiàng)資金債券投放量充足、發(fā)行規(guī)模大、利率低,一定程度上解決了長(zhǎng)租公寓企業(yè)建設(shè)公寓的融資問題,尤其是房企,對(duì)于住房租賃專項(xiàng)資金雖然只有不到30%的資金可支配,但也可部分幫助房企解決融資方面的燃眉之急,利于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期規(guī)范化發(fā)展。
國(guó)辦22號(hào)發(fā)文明確提出,進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的金融支持,除了將保障性租賃住房納入REITs 試點(diǎn)范圍外,還支持銀行提供長(zhǎng)期貸款,支持租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券。這也釋放出國(guó)家為發(fā)展保障性租賃住房,放寬融資渠道的信號(hào)。公募REITs作為創(chuàng)新金融工具,打通了投、融、建、管、退環(huán)節(jié),保障了保障性租賃住房的權(quán)益融資渠道,有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn),解決住房租賃行業(yè)前期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)的問題。由資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流是投資者分紅付息的主要來源,公募REITs的發(fā)行要求企業(yè)具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流,REITs的落地將推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大資管時(shí)代的到來。
未來,租賃住房的價(jià)值創(chuàng)造主要來自不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)本身的真實(shí)運(yùn)營(yíng)情況,這將驅(qū)動(dòng)住房租賃品牌提高精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理能力,通過升級(jí)不動(dòng)產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)管理、提高租金收入和資產(chǎn)估值,帶來長(zhǎng)期的持有收益。
2、年度熱門融資渠道:政策推動(dòng)房企發(fā)行住房租賃債券
2.1房企系長(zhǎng)租公寓的融資渠道
目前,長(zhǎng)租公寓的主要融資類型包括股權(quán)融資、債券融資、現(xiàn)金流融資,常見的融資方式有PE/VC參與的公司股權(quán)融資、IPO、住房租賃專項(xiàng)債券、類REITs、CMBS和ABS等。
房企的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式?jīng)Q定了其融資方式。不同于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的長(zhǎng)租公寓企業(yè),由于無法提供抵押、在債權(quán)性融資方面比較困難、以未來的現(xiàn)金流作為資產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)融資,房企系長(zhǎng)租公寓企業(yè)融資方式與一般商業(yè)地產(chǎn)類似,往往采用銀行信貸、債券發(fā)行、類REITs、CMBS等融資途徑。
2.2政策推動(dòng)房企發(fā)行住房租賃債券
住房租賃債券成為年度熱門融資渠道主要是受到了政策對(duì)行業(yè)的扶持以及房企本身亟需融資救急的影響。
過去一年,中央發(fā)布了一系列發(fā)展保障性租賃住房的政策,明確提出支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券,為保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)保駕護(hù)航。2021年7月2日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》,明確提出加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度,支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券。在政策的推動(dòng)下,各大房企紛紛布局住房租賃領(lǐng)域,積極發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債券。
回顧住房租賃專項(xiàng)債券在我國(guó)的發(fā)展,早在2017年8月15日,發(fā)改委就發(fā)布《關(guān)于在企業(yè)債券領(lǐng)域進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)監(jiān)管和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有關(guān)工作的通知》,明確表明相關(guān)部門可以積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行債券專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù),住房租賃專項(xiàng)債券就開始步入房企融資的舞臺(tái);2018年3月21日,龍湖集團(tuán)成功發(fā)行第一期30億元人民幣的五年期住房租賃專項(xiàng)公募債券,債券票面利率5.6%,這標(biāo)志著全國(guó)首單住房租賃專項(xiàng)債券正式發(fā)行。
在中央“租購并舉”和“房住不炒”基本綱要的引領(lǐng)下,金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃專項(xiàng)債券的支持仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間,為“房企系”公寓的發(fā)展帶來了長(zhǎng)期利好?!胺科笙怠惫⑿璋盐沾翱谄冢瑘?jiān)定長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略,加速布局住房租賃市場(chǎng)。房企踴躍發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債券進(jìn)行融資背后,也說明了資本對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好。
3、小結(jié)
因此,2021年整體融資環(huán)境遇冷的背后,融資能力強(qiáng)的“房企系”公寓企業(yè)依然通過大額融資解決了建設(shè)公寓的燃眉之急。同時(shí),安歆集團(tuán)獲前海母基金數(shù)億元Pre-D輪融資的消息,也意味著其他類型公寓依然能夠得到資本的青睞。另外,2022年,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)或?qū)⒃俅伍_啟資本上市之路,部分企業(yè)已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng),這也將加速行業(yè)洗牌。面對(duì)這一系列變化,中小品牌則需依據(jù)自身優(yōu)點(diǎn),嘗試“強(qiáng)強(qiáng)捆綁”和“草船借箭”,探索更加多元化和精細(xì)化的資本路。