記者｜楊冰柯
在全國(guó)多地樓市去化艱難的上半年，杭州樓市同樣面臨壓力，新房、二手房市場(chǎng)和土拍市場(chǎng)均呈現(xiàn)后勁不足的趨勢(shì)。
杭州上半年的新房市場(chǎng)，幾個(gè)超級(jí)紅盤(pán)賣(mài)得熱鬧，依然需要頂格社保、限售，似乎全杭州人都在搖號(hào)的路上。但這僅是少數(shù)樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況。
今年開(kāi)年后，萬(wàn)科星潮映象府開(kāi)出94套房子，最終3377戶(hù)意向家庭入圍，中簽率僅2.78%，無(wú)房和有房家庭均要求頂格社保，連E類(lèi)人才需要138個(gè)月的社保。
6月底剛搖號(hào)結(jié)束的新鴻基IFC項(xiàng)目，232套房源共有4300戶(hù)家庭入圍，無(wú)房戶(hù)和有房戶(hù)均需要社保頂格，總體中簽率5.4%，觸發(fā)10%的限售要求，這批房源要限售五年。
在這之前的新世界江明月朗園雖然最終搖號(hào)，但社保沒(méi)有頂格要求，5460戶(hù)家庭搖601套房子，中簽率11.01%下，險(xiǎn)些觸及限售要求。
雖然這幾個(gè)紅盤(pán)項(xiàng)目熱度很高，但上半年杭州市場(chǎng)中簽率最低的項(xiàng)目是西湖邊的柳浪東苑，該項(xiàng)目推出的8套房源，共有3845組意向家庭登記，中簽率僅0.2%，創(chuàng)下了杭州樓市搖號(hào)歷史以來(lái)的第二低中簽率記錄。當(dāng)然，這與項(xiàng)目推出的房源少相關(guān)，不具有普遍代表性。
脫離個(gè)別超級(jí)紅盤(pán)從更宏觀的數(shù)據(jù)看，杭州今年上半年的新房市場(chǎng)成交量，同比去年出現(xiàn)腰斬，項(xiàng)目整體中簽率也提高了約10%。
根據(jù)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，2022上半年，杭州市區(qū)新建商品住宅（不含保障房）（含蕭山區(qū)、余杭區(qū)，不含臨安及其他周邊縣市）供應(yīng)35167套，同比2021年上半年減少50%，供應(yīng)回落較為明顯；成交26327套，同比也大幅回落。
最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安）新房共成交52382套，是去年上半年104696套成交量的一半。
同時(shí)，今年上半年新房搖號(hào)平均中簽率為33.33%，而去年上半年新房月度中簽率都在20%以下。整體上看，新房更好搖到了。
杭州我愛(ài)我家研究報(bào)告稱(chēng)，2022上半年，杭州市新建商品住宅供需全面回落，市場(chǎng)熱盤(pán)、紅盤(pán)總量大幅減少，致使市場(chǎng)熱度回落顯著。
在房企的銷(xiāo)售方面，本地房企濱江保持著領(lǐng)先位置。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州房企半年度榜單中，濱江以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)登頂三冠王。流量榜中，濱江以250.50億元居首，與第二名綠城拉開(kāi)130多億；權(quán)益榜中，濱江以215.13億元的權(quán)益金額居于首位；全口徑榜中，以296.14億元的銷(xiāo)售額占據(jù)頭部。
但與去年相比，濱江今年上半年的流量銷(xiāo)售額同比也有約34%的下滑。
相比新房市場(chǎng)，杭州今年上半年的二手房可以說(shuō)是慘淡收?qǐng)觥?/p>
根據(jù)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，截至6月29號(hào)，2022年上半年杭州全市（含富陽(yáng)）二手房共計(jì)成交2.55萬(wàn)套，環(huán)比去年下半年的2.57萬(wàn)套（幾近持平）下降0.92%，同比去年上半年的5.41萬(wàn)套降幅則達(dá)到52%，整體交易量甚至不及去年同期成交水平的一半。
將時(shí)間線拉長(zhǎng)，對(duì)比歷年同期均超過(guò)4萬(wàn)套的交易水平，今年的交易量是處于近4年來(lái)半年的周期最低值，可以說(shuō)今年上半年是杭州樓市最艱難的半年。
最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州市區(qū)（不含臨安）二手房共成交25471套，是杭州近8年上半年度二手房最低成交記錄。
二手房市場(chǎng)整體慘淡的背景下，杭州在5月出臺(tái)了數(shù)項(xiàng)支持二手房成交的政策，隨著二手房市場(chǎng)的頹勢(shì)被扭轉(zhuǎn)。
根據(jù)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，新政出臺(tái)的當(dāng)月，二手房成交量達(dá)到了4851套；6月，二手房成交量6420套，環(huán)比增長(zhǎng)了32.36%，同時(shí)這一成交量也是二手房市場(chǎng)自去年7月份（6363套）以來(lái)最好的成績(jī)。僅5月、6月兩個(gè)月就貢獻(xiàn)了上半年近45%的成交量。
相比成交量的明顯上升，二手房的成交價(jià)并未隨之上漲。數(shù)據(jù)顯示，杭州6月的二手房網(wǎng)簽均價(jià)為31652元/平方米，較前幾個(gè)月約32000/平米相比，有所下降。
一位杭州市場(chǎng)中介曾對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，杭州市?chǎng)要真正實(shí)現(xiàn)價(jià)格上漲，月成交量得達(dá)到8000套，市場(chǎng)回暖月成交量要達(dá)到6000套左右。
這意味著，杭州二手房市場(chǎng)真正的回暖仍需要時(shí)間。
在土地市場(chǎng)上，趕著六月最后一天，杭州今年的第二批集中供地完成，雖然47宗地?zé)o一流拍，濱江又拿下12宗地塊，但這次供地仍然較為平淡。
今年上半年，杭州土地市場(chǎng)兩次集中出讓?zhuān)?05宗地塊僅1宗流拍，總建筑面積908萬(wàn)平方米，成交金額高達(dá)1384億元，位列今年土地出讓金額全國(guó)第一。
拿地寶數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，濱江在杭州拿地金額達(dá)409億元，穩(wěn)健第一。綠城拿地金額185億元位列第二，這兩家本地房企也貢獻(xiàn)了杭州近半的土地收入，其余房企拿地金額均不足百億。
在成交涉宅地塊中，四堡七堡單元JG1402-22地塊成交樓面價(jià)最高，該地塊由建發(fā)以成交樓面價(jià)45321元/平米拿下，溢價(jià)率12%。
與第一批供地相比，第二批供地?zé)岫扔兴陆?，線下報(bào)價(jià)地塊占比由此前的近四成下降至近三成，競(jìng)得單位構(gòu)成趨向單一，多數(shù)是地方國(guó)資和杭州本地房企，僅招商蛇口、聯(lián)發(fā)、華發(fā)等少數(shù)幾家外來(lái)房企拿地。
浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院認(rèn)為，從上半年市場(chǎng)成交和土地市場(chǎng)出讓情況看，杭州仍然保持了較高的市場(chǎng)熱度，但今年上半年市場(chǎng)恢復(fù)程度仍不及預(yù)期。