記者｜王婷婷
7月1日，上海樓市重啟滿月。
樓市交易停滯兩個(gè)月后，上海在過去一個(gè)月里“滿血復(fù)活”。隨著6月初全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，上海樓市幾乎是在一夜之間回暖，并且其熱度很快從土地市場傳遞至銷售市場。
作為上海樓市復(fù)工的開端，在首輪土拍中攬金835億元，使得上海成為全國第一輪集中供地中的收金第一名，在此之后上海樓市便不斷傳來好消息，“開盤即罄”“豪宅活躍”“觸發(fā)積分”等關(guān)鍵詞頻現(xiàn)。
6月以來，隨著一批次延期項(xiàng)目得到重啟和二批次項(xiàng)目的加速入市，在上海開盤的27個(gè)項(xiàng)目共計(jì)供應(yīng)了8668套房源，至少有13957組意向認(rèn)購。而且僅僅在6月28日和29日就有10個(gè)項(xiàng)目開盤，其中有9盤實(shí)現(xiàn)售罄。
以頗受關(guān)注的仁恒海上源項(xiàng)目為例，認(rèn)購率達(dá)473%，開盤房源372套，均價(jià)11.5萬元/平方米，共943組客戶入圍，入圍分72.16分，在29日直到1119號(hào)客戶被叫號(hào)宣布房源售罄，銷售金額達(dá)60.85億元。
此外，在本周內(nèi)售罄的還有錦博苑、華發(fā)四季半島、奧園金地格林云尚、遠(yuǎn)洋紅星寶山天鉑、保利云上潯光、招商虹璽、中建海樾府、碧桂園柏悅前灣、天匯世紀(jì)璽等項(xiàng)目。其中錦博苑、遠(yuǎn)洋紅星寶山天鉑和碧桂園柏悅前灣為今年一批次項(xiàng)目，而奧園金地格林云尚為去年六批次遺留項(xiàng)目。
一位融信內(nèi)部人士向界面新聞表示，近期上海樓市回暖，公司在上海的項(xiàng)目均賣得不錯(cuò)，與招商和保利聯(lián)合打造的天匯世紀(jì)璽就是典型的例子。該項(xiàng)目位于靜安區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，于6月27日正式開盤，共推出500套89-166平方米戶型房源，整盤均價(jià)123161元/平方米，共有918組客戶參與搖號(hào)，最終實(shí)現(xiàn)開盤即售罄。
“從目前在售項(xiàng)目來看，上海銷售還是挺強(qiáng)勁?！毙褫x方面也肯定了上海樓市在重啟后實(shí)現(xiàn)快速回暖，“在復(fù)工第一周，售樓處平均每天要接待200組看房客戶?！?/span>
位于松江區(qū)佘山鎮(zhèn)的佘山望項(xiàng)目，是旭輝目前在上海唯一一個(gè)在售項(xiàng)目，由旭輝、新城和雅居樂聯(lián)合開發(fā)。在今年3月24日開盤當(dāng)天，項(xiàng)目就獲得12.6億元的熱銷成績。受疫情影響停滯兩個(gè)月后，在6月初才恢復(fù)銷售，項(xiàng)目在短短5天內(nèi)再度實(shí)現(xiàn)2億元的銷售成績，為市場提振不少信心。
自6月1日復(fù)工以來，上海上架了46個(gè)新樓盤，總計(jì)超過1.3萬套房源，其中也包括8個(gè)單價(jià)超10萬元/平方米的項(xiàng)目，一度引來更多購房者的關(guān)注。
而在集中放量的同時(shí)，選購門檻也有所降低。較之今年第一批次，此次供應(yīng)的新房入圍比基本由1.3∶1放寬到1.8∶1，認(rèn)籌金也降低至新房總價(jià)的10%，令更多符合條件的購房者有參與選購的機(jī)會(huì)。
于是，“量價(jià)齊升”也成為上海樓市重啟月的關(guān)鍵詞。數(shù)據(jù)顯示，今年6月，一線城市成交量整體環(huán)比上升，為122.1%，其中上海漲幅較大，為966%。從成交面積來看，易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海6月環(huán)比增加727%。整個(gè)6月份，上海的新房均價(jià)也上漲12.44%，二手房均價(jià)同比去年同期上漲3.36%。
值得一提的是，上海樓市一方面為剛需購房群體釋放出機(jī)會(huì)，另一方面核心地段的頂級(jí)豪宅也在不斷刷新國內(nèi)交易紀(jì)錄。比如6月初的前10天內(nèi)，上?？們r(jià)3000萬以上的豪宅就成交了共計(jì)33套，甚至還有總價(jià)上億元的老洋房實(shí)現(xiàn)成交。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年6月1日至6月9日，上海總價(jià)3000萬以上的一手豪宅成交共23套，總價(jià)3000萬以上的二手房成交10套，合計(jì)33套，折算下來平均每天成交3.7套。
其中，最受矚目的當(dāng)屬位于永嘉路的一棟近百年的花園洋房，最終以2.5億元總價(jià)成交，折合單價(jià)為64.7萬元/平方米。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，6月份上海商品住宅成交量達(dá)87萬平方米，較疫情期間的4月和5月份均有大幅反彈，但與去年同期相比，仍然下降了21.66%。而6月份市場實(shí)現(xiàn)快速反彈主要是受三個(gè)方面因素影響，如四、五月份擠壓需求的釋放和限價(jià)政策下倒掛網(wǎng)紅盤引發(fā)的購房熱潮，此外還有上海樓市基本面仍然健康且具有較強(qiáng)韌性。
“預(yù)計(jì)7、8月份會(huì)延續(xù)6月份態(tài)勢，受基數(shù)效應(yīng)影響，7、8月份同比會(huì)有小幅上漲，但是整體規(guī)模仍然處于80萬平方米左右的水平?！彼渭t衛(wèi)告訴界面新聞，待疫情期間擠壓的需求及資產(chǎn)配置型屬性強(qiáng)的倒掛盤釋放后，上海市場就會(huì)回歸常態(tài)，不會(huì)迎來大漲。
在他看來，目前上海住宅的周期依然處于下行周期，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，上海的高端客群購房需求沒有受到過多影響，反而是中低端需求受到樓市信心的影響較大。而且低端客群受到疫情沖擊和收入不穩(wěn)定影響，其需求尚未完全恢復(fù)。作為新房和二手房市場聯(lián)動(dòng)較強(qiáng)的城市，若二手房市場未盤活，新房市場也會(huì)受到影響。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，上海樓市明顯復(fù)蘇的背后更多是由于4月和5月積壓需求的釋放，但后續(xù)是否能持續(xù)此熱度還面臨不確定性。不過可以肯定的是，基于上海樓市本身的韌性，市場大方向勢必會(huì)持續(xù)向好，交易量也會(huì)活躍，從而也使得房企拿地積極增加。
而且，就目前上海市場而言，在落戶政策放松、利率下調(diào)等利好政策下，的確都帶來了比較好的表現(xiàn)。尤其是人才落戶政策的調(diào)整，一度被認(rèn)為會(huì)提高購房市場的需求量，推動(dòng)成交量增長。
上海復(fù)工一個(gè)月以來，兩度出手“留人”。 6月7日，上海放寬了對留學(xué)人員落戶的要求。6月28日，上海再發(fā)布2022年應(yīng)屆畢業(yè)生落戶政策，宣布在滬高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生等均可直接落戶。
對此，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析，此次放開碩士畢業(yè)生落戶，會(huì)有利于保障上海樓市的穩(wěn)健運(yùn)行，尤其是五個(gè)新城等剛需板塊會(huì)迎來更多利好。
整體而言，上海業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，根據(jù)上海樓市周期趨勢，其新房市場將在今年四季度后進(jìn)入上行趨勢，屆時(shí)也會(huì)面臨房價(jià)上漲壓力。“此時(shí)或許是買房較為合適的時(shí)機(jī)”，對購房者來講，目前市場供應(yīng)量不斷加大，尤其是疫情后集中供盤明顯，一定程度會(huì)降低競爭熱度。此外，當(dāng)前的按揭貸款利率已經(jīng)下調(diào)，購房成本也有了降低。
截至目前，上海二批次已經(jīng)有39盤取證公示認(rèn)購時(shí)間，僅剩7盤未取證，分別為寶能公館1288、錦繡里、鳳凰景苑、和欣國際花園、虹橋天璽領(lǐng)峯、日月光伯爵天地匯景華庭和大名城映雨江南，入市后大概率也會(huì)延續(xù)近期熱度，迎來不錯(cuò)的銷售成績。