記者｜吳波
站在年中回望，房地產(chǎn)市場的成交數(shù)據(jù)和市場信心似乎都在顯示行業(yè)正在低位修復(fù)，將逐步走出困境。
來自克而瑞地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，上半年百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅處于50.3%的高位，但環(huán)比增長情況繼續(xù)好轉(zhuǎn)，TOP100房企6月的業(yè)績規(guī)模環(huán)比增長61.2%。
同時，6月重點30城供應(yīng)面積環(huán)比增長50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環(huán)比增長31%，同比跌幅收窄至38%。
走出“今年4月銷售成交腰斬”的下行周期后，5月房地產(chǎn)銷售端就出現(xiàn)環(huán)比改善，定金預(yù)收款和個人按揭也出現(xiàn)了跌幅收窄的跡象。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月商品房銷售規(guī)模在年內(nèi)首次實現(xiàn)環(huán)比增長。5月商品房銷售額達10970萬平方米和10548億元，環(huán)比分別上漲26%和30%。
這些數(shù)據(jù)給市場回暖注入更多的信心。
在6月28日舉行的萬科2021年度股東大會上，萬科董事會主席郁亮對樓市發(fā)表了一些積極言論，他稱短期看市場已觸底，會緩慢、溫和地恢復(fù)。
惠譽評級亞太區(qū)公共融資業(yè)務(wù)主管兼大中華區(qū)評級業(yè)務(wù)拓展負責(zé)人洪碩亨認為，從監(jiān)管的角度講，房地產(chǎn)最艱難的時刻已經(jīng)過去了。
貝殼研究院也判斷，當下樓市已經(jīng)走向復(fù)蘇，強二線和一線城市已經(jīng)領(lǐng)頭修復(fù)。假設(shè)下半年外部經(jīng)濟形勢沒有突發(fā)事件，根據(jù)不同城市需求基本面和政策支持力度綜合判斷，預(yù)計今年6-12月一線城市與去年同期銷售額基本持平，二線和三線及以下城市同比略有下降，帶動2022年全年一線、二線、三線及以下城市銷售額同比降幅約9%、19%、14%。
“整體看，新房市場將基本回到合理中樞水平，全國商品住宅累計銷售額13.8萬億元，較2021年降幅15%，與2019年13.9萬億元的銷售規(guī)模基本持平，略低于2018-2020年三年平均14萬億元的規(guī)模?！必悮ぱ芯吭赫J為。
6月28日，惠譽評級分析稱，中國人民銀行于2022年5月下調(diào)住房按揭貸款利率。此外，面對新房銷售急劇下滑和土地出讓收入縮減，各線城市的地方政府也調(diào)整了購房限制。為提振住房需求而調(diào)整限制性政策的二線城市，或?qū)⒂瓉硇路夸N售的溫和復(fù)蘇，但低線城市的政策效果料將有限。
根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年6月，長三角地區(qū)市場更具彈性，蘇州、南京等成交放量，環(huán)比漲幅超30%。6月上海購房需求回補，成交率先同比轉(zhuǎn)正，新盤平均去化率高達85%，“日光盤”占比近7成。
比如，仁恒位于上海楊浦的仁恒海上源項目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認購并全部售罄，單項目銷售近60億元。盡管因供應(yīng)“撞車”，部分遠郊剛需盤去化率跌至3成，但開盤當天認購套數(shù)也都在百套附近，實際去化壓力整體可控。
中西部地區(qū)市場也在筑底，成都、西安、長沙等成交穩(wěn)中有升，核心片區(qū)“日光盤”屢見不鮮。
環(huán)渤海地區(qū)市場也出現(xiàn)局部轉(zhuǎn)暖，北京市場顯著升溫，新盤平均去化率超40%，高性價比樓盤持續(xù)熱銷，尤其是豪宅成交熱度不減。濟南、青島等集中網(wǎng)簽備案，成交環(huán)比漲幅都在70%附近。
中指數(shù)據(jù)也顯示，上半年一線城市和強二線城市修復(fù)更快。 上半年，20家代表房企55.7%的銷售業(yè)績來源于二線城市，同比微降0.6個百分點，銷售貢獻率仍為主導(dǎo)。一線城市銷售業(yè)績貢獻率同比大幅增長5.7個百分點至25.7%，增幅顯著。
具體來看，北京銷售貢獻率最高，“北廣深”貢獻率提升較快。中指數(shù)據(jù)顯示，上半年，20家代表企業(yè)銷售額貢獻前三城市分別為北京、南京和廣州，銷售額貢獻率分別為9.4%、7.1%和6.3%。
相較2021年同期，代表企業(yè)銷售額貢獻率第一的杭州滑落至第四，銷售貢獻率同比下降2.0個百分點；北京、南京和廣州均前進一位，銷售貢獻率分別同比增長1.8個、1.0個和1.5個百分點。
從增速來看，20家代表企業(yè)在一線城市的銷售額貢獻率均提升較快，其中，深圳銷售額貢獻率增長最快，同比增長2.1個百分點。上海因受到疫情影響，銷售額貢獻率與去年同期基本持平。
分企業(yè)來看，華潤置地、金地集團、越秀地產(chǎn)、首開股份等圍繞其總部所在地的優(yōu)勢資源，深耕一線城市北京、廣州、深圳，一線城市銷售貢獻率均在40%以上；碧桂園和美的置業(yè)布局偏向三四線，50%的銷售業(yè)績貢獻來源于三四線城市，但業(yè)績貢獻率逐步下降，同比分別下降5.8和1.1個百分點。
盡管市場已有所回暖，但距離真正企穩(wěn)復(fù)蘇還需要時間。
郁亮判斷，市場恢復(fù)仍將是一個緩慢溫和的過程。洪碩亨也有著類似判斷，“地產(chǎn)行業(yè)可能還處于一個相對低谷的狀態(tài)，并沒有完全從困境中走出來。大概要等到今年7、8月才能看到地產(chǎn)行業(yè)是否有可能整體回暖。因為，6月之前可能全國多地都處于疫情升級或封控狀態(tài)下，很難支撐購房者的消費信心?！?/p>
中泰證券研究所政策組負責(zé)人、首席分析師楊暢對界面新聞表示，房地產(chǎn)市場有望迎來邊際改善。億翰股份董事、首席研究員張化東則稱，三季度房地產(chǎn)市場回暖較難，但四季度回暖概率較大。