文|華麗志
2021年，中國共有三家主打奢侈品的商業(yè)體年銷售額超200億元，分別是 SKP、國貿(mào)、德基廣場，坐落在一北一南的兩座城市：北京、南京。
不同于奢侈品牌在中國必“打卡”的北京，南京這座城市的標簽，更多來自歷史文化、自然景觀、高校學(xué)府等領(lǐng)域，也多給人以包容、內(nèi)斂和低調(diào)的印象。而伴隨德基廣場連年攀升的業(yè)績，南京不俗的時尚和奢侈品消費實力才逐步展現(xiàn)于人前。
作為華東地區(qū)第二大商業(yè)中心，南京正成為奢侈品牌們積極拓展和布局的重要城市之一，金陵中環(huán)、IFC國金中心、萬象天地等更多高端商業(yè)體即將陸續(xù)登場。
《華麗志》在“2021年度奢侈品牌中國活力榜”中，收錄到了奢侈品牌在南京的28條動態(tài)，而2022開年至今的五個多月里，盡管疫情反復(fù)導(dǎo)致使得線下活動的舉辦難度上升，但南京依舊是眾品牌青睞有加的城市之一，動態(tài)達到了16條。
顯而易見，奢侈品牌正加速拓展南京市場，甚至將其列為舉辦中國活動的首選城市之一，比如：當(dāng)Valentino 首次將時尚與書籍相結(jié)合開設(shè)限時書屋“V BOOK”，南京與上海、香港一起，成為首批舉辦該活動的城市之一； 南京是 Burberry（博柏利）數(shù)字體驗裝置空間“寰宇藝境”在中國限時開放的三個城市之一...
南京的時尚和奢侈品市場表現(xiàn)如何？品牌/零售商在南京又有哪些重要動向？《華麗志》將通過本文進行全面呈現(xiàn)。
奢侈品牌在南京的布局，始于德基廣場
剛剛過去的6月1日，英國頂級珠寶品牌 Graff（格拉夫）全球新概念店于南京德基開幕，這也是品牌在北京、上海后的中國大陸第三家全球概念店。
今年以來，眾多品牌開始加速對南京門店的調(diào)整和拓容，例如 Hermès 德基雙層門店二樓鋪位已加上圍擋、Gucci 德基廣場精品店將翻修為雙層門店、Tod's 德基拓店、Burberry 翻新德基二樓鋪位、Zegna 德基門店重裝等。Thom Browne 也于近期宣布，將在南京德基開設(shè)江蘇首家童裝精品店。
此外，韓國潮牌 COVERNAT 中國首店、中國原創(chuàng)奢侈包袋品牌端木良錦位于德基的江蘇首店已上圍擋。
據(jù)《華麗志》不完全統(tǒng)計，從2021年6月～2022年5月31日，在南京德基開出的重要門店的品牌包括：
據(jù)南京市委市政府新媒體平臺“南京發(fā)布”公眾號的數(shù)據(jù)顯示，2021年，德基廣場全年銷售額超過200億元，首次邁進“200億俱樂部”。
十六年前的2006年6月26日，德基廣場一期正式開業(yè)，定位于高端商業(yè)體，隨后的16年間，德基廣場在奢侈品、時尚和運動、高端美妝領(lǐng)域?qū)訉由墶⒉讲酵卣?，成為南京時尚和奢侈品牌最集中的商業(yè)體，同時還不斷強化藝術(shù)文化與商業(yè)的結(jié)合，成為眾多消費者“一站式休閑和購物目的地”。
2012年5月8日，德基廣場二期開業(yè)，進一步強化其“奢侈品購物中心”的形象，引入更多奢侈品牌，如：中國第五家 Chanel（香奈兒）精品店；Louis Vuitton 將專賣店升級為復(fù)式旗艦店，成為品牌在中國的第十三家旗艦店，也是至今南京唯一一家品牌門店；Giada、Ermenegildo Zegna、Roberto Cavalli 等也進行了店鋪升級。與此同時，德基廣場的品牌組合開始“自上而下”的拓展，將目光從奢侈品牌拓展至更廣泛的生活方式，引入了更多的高端戶外、潮牌、設(shè)計師品牌和高端美妝品牌。以其此前對二期的調(diào)整為例，新引進的品牌包括：Helly Hansen、NAUTICA、VOLCOM、Tom Ford、Philipp Plein、Alexander Wang 等等。
值得一提的是，高端美妝和香氛品牌組合，已經(jīng)成為德基廣場的重要“看板”之一。伴隨英國沙龍香水品牌 Creed （愷芮得）宣布入駐南京德基，“高端沙龍香”品牌基本已經(jīng)都開出門店。
高端護膚品牌方面，歐舒丹集團旗下英國高端護膚品牌 ELEMIS、資生堂集團旗下高端護膚品牌 THE GINZA 等均在德基開出首店。此外，歐萊雅集團旗下的法國高端美容品牌 Carita 將亞洲首家精品店選擇南京德基，目前已上圍擋。
除了常設(shè)門店外，“快閃店”的出現(xiàn)頻率也非常高，從2022年1月1日～5月31日，在南京德基舉辦快閃店的奢侈品牌和美妝品牌就包括：Marni（瑪尼）、Max Mara（麥絲瑪拉）、Delvaux（德爾沃）、 Tod’s（托德斯）、Celine（思琳）、 Valentino （華倫天奴）、BVLGARI （寶格麗）、Dolce＆Gabbana（杜嘉班納）、Gucci（古馳）、Loewe（羅意威）香氛、Armani（阿瑪尼）美妝、Burberry（博柏利）美妝、MaisonMargiela梅森馬吉拉香氛等。
德基還在進一步優(yōu)化其零售資產(chǎn)。據(jù)悉，因考古工作擱置的德基三期項目已于2021年獲批并開始施工。
德基三期擬建商業(yè)、辦公、酒店式公寓，最高不超過260米，未來將與德基一、二期圍合成尺度宜人的休閑娛樂場所，設(shè)置下沉廣場，對標美國紐約的洛克菲勒中心的下沉廣場，將新街口德基1800平方米的下沉廣場打造成具有休閑娛樂功能的“城市客廳”。
更多高端商業(yè)體加速布局南京
德基“挺進200億元俱樂部”的背后，除了旺盛高端消費需求的支撐，一定程度還得益于高端商業(yè)體在南京的“稀缺性”。
伴隨香港新鴻基地產(chǎn)打造的 IFC國金中心、香港置地打造的金陵中環(huán)的落成，南京的高端商業(yè)體布局將迎來新街口、河西“雙足鼎立”之勢。更有趣的是，這兩座新落成的頂級商業(yè)體，都與德基集團的不同項目在同一商圈“分庭抗禮”。
新街口：德基廣場 +金陵中環(huán)
位于秦淮區(qū)新街口核心商圈，距離德基廣場步行距離約500米，金陵中環(huán)定位“高端精品商業(yè)”，是香港置地集團繼北京王府中環(huán)之后，在中國大陸打造的第二家中環(huán)系項目。
香港置地集團在官網(wǎng)明確指出，“中環(huán)系”的定位是頂奢綜合體，未來將“為新街口打造高端精品商業(yè)、奢適酒店式公寓、世界甲級超高層商務(wù)寫字樓等多業(yè)態(tài)綜合體”。
2018年1月17日，新街口東鐵管巷地塊經(jīng)過3輪競價，被香港置地集團以總價47.7億拿下，用于打造金陵中環(huán)項目。該項目總用地面積約3萬平方米，建筑面積約34萬平方米，商業(yè)面積約9萬平方米。項目有A、B兩個地塊，其中A地塊包括辦公樓、公寓樓及商業(yè)裙房，B地塊為辦公塔樓及商業(yè)裙房。最新的消息顯示，金陵中環(huán)項目A地塊行政公寓已結(jié)構(gòu)封頂，A地塊重奢商業(yè)正在推進中，預(yù)計2024年亮相。
河西商圈：德基世貿(mào)中心 + IFC國金中心
在位于建鄴區(qū)河西新中央商務(wù)區(qū)，德基世貿(mào)中心與香港新鴻基地產(chǎn)打造的南京國金中心，距離更是不超過300米。
2014年，德基集團拿下了位于南京市建鄴區(qū)廬山路的地塊，打造德基世貿(mào)中心。該地塊最早于2008年出讓，前身是美國富頓開發(fā)的南京世界貿(mào)易中心項目。按照規(guī)劃，德基世貿(mào)中心筑面積44萬平方米，總投資額50億元，涵蓋5A甲級智能辦公樓、五星級豪華酒店、時尚生活廣場、空中花園豪宅等業(yè)態(tài)。據(jù)南京本地媒體的消息，德基世貿(mào)中心的玻璃外立面幕墻已經(jīng)基本封頂，且已掛上“德基世貿(mào)中心”的牌子。但是，德基集團暫未公布德基世貿(mào)中心商業(yè)區(qū)的具體定位，但從地圖上來看，商業(yè)部分已標注為“河西德基廣場”。
新鴻基地產(chǎn)于2007年底以8334萬元底價拿下地塊，并將商業(yè)部分從ICC環(huán)貿(mào)廣場（2011年）升檔為IFC國金中心（2016年）——新鴻基旗下最頂級的綜合體系列，直言“參考上海國金中心商場的成功經(jīng)驗”。預(yù)計今年下半年開業(yè)，南京IFC國金中心商場是新鴻基在中國的第三個項目，大陸的第二個 IFC項目（另外兩家IFC分別位于香港、上海）。目前簽約的品牌包括：Chaumet、Prada、Giorgio Armani、De Beers、MIKIMOTO、Boucheron 等。
富于在地特色的時尚潮流商業(yè)體涌現(xiàn)
伴隨“在地化設(shè)計”、“城市更新”等概念的成熟，更多因地制宜和融入本土元素打造的新一代商業(yè)體開始涌現(xiàn)。
在新一批即將開業(yè)的南京時尚潮流商業(yè)體中，也隨處可見“六朝古都、十朝都會”、“沉穩(wěn)大氣中帶著江南的秀美”、“老城區(qū)隨處可見的法桐樹”、“云錦等傳統(tǒng)紡織品”...等具有代表性的南京元素。
南京萬象天地
華潤置地在南京的第一個天地系商業(yè)產(chǎn)品——南京萬象天地，預(yù)計于今年9月開業(yè)。作為一個開放式的商業(yè)街區(qū)，南京萬象天地與其所在的秦淮區(qū)的老城區(qū)更新緊密相連，同時能夠覆蓋夫子廟和新街口兩大商圈。
秦淮區(qū)是金陵文化的起源，有著秦淮燈影、江南貢院、三山街等知名景點。也因此，南京萬象天地最后選擇將仿古建筑定位主力，與三山街的歷史建筑形態(tài)相呼應(yīng)。例如：內(nèi)部道路規(guī)劃上，在保留歷史街巷的基礎(chǔ)上，利用黑簪巷和弓箭坊等原有街道來劃分商業(yè)建筑區(qū)域和形態(tài)，形成圍合式古商業(yè)集市的城市形態(tài)。本次萬象天地中，還包括了一幢原址建于光緒二十一年的老宅 “云章公所”，這里也是清末的中國“四大名錦”之首——云錦制造業(yè)的行會。
業(yè)態(tài)規(guī)劃方面，項目將圍繞“南京潮流時尚生活地標”、“全球熱門餐飲南京至高”、“潮流品牌首發(fā)第一站”為目標，打造南京全新生活的國際時尚商業(yè)綜合體，最終，10.4萬平方米的商業(yè)建筑中容納了286個品牌。
砂之船（南京江北新區(qū)）超級奧萊
臨城南河邊，河流支線從整個項目穿過，不遠處就是綠水灣濕地公園，“河谷綠洲”自然而然成為砂之船（南京江北新區(qū)）超級奧萊的靈感來源。
預(yù)計今年12月開業(yè)，目前正在裝修的砂之船（南京江北新區(qū)）超級奧萊采用綠植景觀、開放式空間等設(shè)計，不僅融入了河谷、燈塔、梯田等元素，還特別將云錦、編織等南京特色納入設(shè)計中。
據(jù)砂之船（南京江北新區(qū)）超級奧萊官方微信號信息，這將是一座融合古都風(fēng)味、時尚名品、趣活體驗的多元化藝術(shù)奧萊。該項目由兩棟高層寫字樓及酒店式公寓及一棟商業(yè)樓組成，其中商業(yè)部分旨在打造江蘇首座擁有河谷與綠洲結(jié)合的“輕奢”奧萊。這也是是砂之船集團在南京的第二個項目。
業(yè)態(tài)方面，采用A*(1+N)*DT的商業(yè)模式——“1” 以國際品牌、國內(nèi)知名品牌為主，“N” 以超級運動、超級兒童及餐飲和生活方式為主，共計有350+品牌入駐。
南京緣何吸引奢侈品牌？
人均消費、地理優(yōu)勢、年輕消費者...
商業(yè)活力、年輕客群、收入水平等，都是南京獲得時尚和奢侈品牌青睞的重要因素。
南京市委市政府新媒體平臺“南京發(fā)布”今年2月的文章《這項指標，全國第一！》中指出：2021年，南京市社會消費品零售總額7899.41億元，位居全國第八。
引人矚目的是，南京人均社會零售消費額高達 8.48萬元，超越“北上廣”位列全國第一“，也是全國唯一一個人均消費超過8萬元的城市。”
文中還指出：目前，南京市消費市場已輻射南京都市圈3500萬人，每年接待游客近1.5億人次。據(jù)統(tǒng)計，新街口商圈年銷售額有四成左右來自于南京都市圈城市。
南京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年第一季度：
社會消費品零售總額同比增長0.2%至2112.21億元，是江蘇省13個城市中唯二突破2000億元的城市之一，總額位列第二，僅次于蘇州；
全體居民人均可支配收入（季報）同比增長5.8%至2.16萬元，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長5.7%至2.34萬元。
此外，南京所處的地理位置，也使得其有更高的可拓展性和增長潛力。南京是長江下游唯一橫跨南北的城市，位于長江與京滬的縱向和橫向交界，即“承東啟西，聯(lián)結(jié)南北”，是中國東部地區(qū)重要的交通樞紐和通訊中心。
盡管上海分流了部分江蘇的高端消費，但南京依然吸引和積聚了江蘇本地和周邊省份的重要消費力量。目前，以南京為核心，地跨蘇皖兩省的南京都市圈已經(jīng)成型，涵蓋南京、鎮(zhèn)江、揚州、淮安、馬鞍山、滁州、蕪湖等多個城市。
更值得關(guān)注的是，南京擁有眾多的高等院?！究聘咝９灿?4所！
Z世代的大學(xué)生甚至更為年輕的一代，正在成為中國奢侈品消費市場的主力。這些生長于更為富裕和開放環(huán)境中的消費群體，對流行趨勢了如指掌，一定程度上也將為南京的時尚和奢侈品消費“添磚加瓦”。
圖片來源：各商業(yè)體官方社交媒體