記者｜牛鈺

延續(xù)首輪土拍冷熱不均的趨勢,北京今年第二批集中供地最終以保持平穩(wěn)的溢價收官。

6月1日,北京今年二批次集中供地落下帷幕,擬出讓17宗地,總起始價約559.7億元,最終7宗底價成交,3宗地塊流拍,6宗地塊經(jīng)歷現(xiàn)場競價確定成交,還剩1宗處于競高標準階段,但價格已經(jīng)定為該地塊合理出讓上限,因此北京本輪土拍總攬金499.5億元。

從規(guī)模來看,雖然與首輪土拍出讓地塊數(shù)量差不多,但地塊規(guī)模、質(zhì)量都有增量,使得總起拍價達556.7億元,較首輪土拍總起拍價492億元增長13.1%,單宗起拍價大于50億元的地塊有三塊,這是去年下半年以來較為少見的情況。

與去年底及今年初22家房企參與的兩輪集中供地相比,房企參與北京土拍市場的熱情有明顯回升,17宗土地共獲得30家房企及聯(lián)合體報名參與,主流仍為華潤、中海、電建、中建等央國企老面孔,也有龍湖、懋源及潤澤等民營房企參與。

從拍地結(jié)果來看,并未出現(xiàn)獨攬多宗地塊的“黑馬”房企。華潤置地保持一貫風采,單獨及以聯(lián)合體形式拿下2宗地塊,中建系旗下兩個子公司各自拿下1宗地塊,其余電建、首開、龍湖等均只拿下1宗地塊。

自2019年后,萬科重新參與了北京土拍,與朝開聯(lián)合參拍崔各莊奶西村兩宗地塊。但據(jù)現(xiàn)場人士透露,萬科并未在兩宗地塊競價環(huán)節(jié)舉牌,更多為觀望態(tài)度，最終也并未摘地。

朝陽崔各莊奶西318地塊由中建智地以29.8億元競得，溢價率13.3%，成交樓面價5.25萬元/平方米， 銷售指導價8.9萬/平方米。

首開則為崔各莊奶西319組合地塊現(xiàn)場競拍唯一報價房企，最終以40億摘得，溢價率1.52%，成交樓面價約4.4萬元/平方米，銷售指導價為8.5萬/平方米。

另一朝陽區(qū)地塊太陽宮，為本次土拍最熱地塊之一，位于北三環(huán)與四環(huán)之間，地域上具有稀缺性，交通、配套均較為齊全,起拍價為58.1億元,設(shè)定土地合理上限價格66.815億元,當?shù)貎r觸及上限后,競報政府持有份額,上限為10%,之后是搖號+競報高標準方案。

最終,中建玖合以“觸頂”價格66.815億拿下太陽宮地塊,政府持有產(chǎn)權(quán)比例10%,溢價率15%,成交樓面價約8.8萬/平方米。據(jù)了解,中建玖合為中建二局旗下地產(chǎn)開發(fā)公司,而中建系一局旗下中建智地也報名了太陽宮地塊,更加積極報價,但在搖號階段運氣顯然略遜于兄弟公司。

克而瑞研究院指出,太陽宮地塊銷售指導價為13萬元/平方米,刷新北京去年集中供地以來11.2萬元/平方米的指導價新高。若競滿10%政府持有產(chǎn)權(quán)比例,則售價約為11.7萬元/平方米。與周邊二手房相比,地塊有明顯的價格倒掛優(yōu)勢,太陽宮項目極有可能是北京下一個“搖號盤”。

豐臺區(qū)小瓦窯地塊作為參與房企最多的地塊,激烈程度在意料之中,在現(xiàn)場競拍之前,其在線上報價就已達14次,最終11家房企參與角逐,勝者則為電建+首鋼聯(lián)合體,雖然幾乎沒有參與前期的競報,但在最后搖號環(huán)節(jié)成為贏家,以26.45億元+3萬平方米現(xiàn)房銷售面積拿下小瓦窯地塊。

同樣進入“競現(xiàn)房銷售面積”的還有昌平平西府地塊及順義薛大人莊,華潤+葛洲壩聯(lián)合體44.16億拿下平西府02號地塊,現(xiàn)房銷售面積1000平方米,溢價率15%,成交樓面價約3.5萬/平方米,住宅銷售指導價為6萬/平方米。

而順義薛大人莊連續(xù)觸得地價出讓上限19.55億元及3萬平米現(xiàn)房銷售面積后,轉(zhuǎn)入競報高標準環(huán)節(jié),目前還未確定最終買方。

值得一提的是,北京本地民營房企懋源參拍該地塊態(tài)度十分積極,與保利、華潤、首開共同競拍并提交高標準方案,能否如愿摘得地塊還需等待進一步結(jié)果。

按照北京此次土拍的規(guī)則設(shè)置, 17宗地塊里有12宗設(shè)置“競現(xiàn)房銷售”環(huán)節(jié),最終只有上述3宗地塊成功觸發(fā)“競現(xiàn)房”，這意味著現(xiàn)房銷售對于房企來說還存在一定的壓力，而朝陽太陽宮與豐臺亞林西地塊同設(shè)置了“競政府持有份額”環(huán)節(jié)，但只有太陽宮地塊進入了線下拍賣環(huán)節(jié)。

盡管亞林西地塊在土拍之前關(guān)注度很高，位于南二環(huán)和南三環(huán)之間，但其捆綁了近10萬平方米的商業(yè)用地，單宗地價金額為74.7億元，最終只有華潤報名并以底價摘得。

除此之外，朝陽區(qū)十八里店、昌平區(qū)六環(huán)路等7宗地塊以底價成交，朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)地塊、豐臺區(qū)北宮鎮(zhèn)東河沿以及青龍湖地塊未獲得報價而流拍。

“流拍和底價成交地塊多位于配套尚不成熟的區(qū)域，亦或是周邊競品項目去化不理想的位置，又或是因為捆綁了托幼用地或者商業(yè)用地等。房企仍然青睞于短平快且利潤空間足夠的優(yōu)質(zhì)項目?！敝兄秆芯吭和恋厥聵I(yè)部負責人張凱指出。

去年二批次以來，北京土拍的競價風格為以核心區(qū)域去化有保障（特別是銷售指導價倒掛）的地塊為主要競拍目標，且特別青睞純商品住宅用地，比如本次太陽宮、小瓦窯、平西府地塊的銷售指導價均與周邊項目（或二手房）存在一定程度的倒掛，這也是受到房企追捧的主要原因。

整體來看，目前國企、央企依然是北京土拍市場的主力，也將成為下半年新房供應(yīng)的主力，雖然地塊產(chǎn)生冷熱不均情況，但溢價率仍為較低水平。

考慮到北京此前為防止土地流拍推出的“預(yù)掛牌”機制，可能也將因此輪流拍情況再完善規(guī)則，優(yōu)化土地供應(yīng)機制。