文|文軒財(cái)經(jīng)
在2022年的新春賀詞中，五礦地產(chǎn)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)何劍波曾表示：“雖然面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，但是我們始終堅(jiān)信，行業(yè)仍有較大發(fā)展空間，危中有機(jī)，事在人為”。
2021年業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼，營(yíng)收、銷售和溢利均大幅增長(zhǎng)
3月24日，五礦地產(chǎn)如期披露了2021年業(yè)績(jī)報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入128.86億港元，同比增長(zhǎng)68.2%，實(shí)現(xiàn)合約銷售金額260.1億元，同比增長(zhǎng)34.3%，合約銷售面積99.2萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)31.7%。年內(nèi)溢利6.3億港元，同比增長(zhǎng)44.6%。此外，毛利率也從2020年的16.1%增長(zhǎng)至18.5%。
可以看出，在2021年，五礦地產(chǎn)的營(yíng)收、銷售和溢利均取得了較大幅的增長(zhǎng)。
對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，五礦地產(chǎn)表示，主要由于年內(nèi)數(shù)個(gè)受到市場(chǎng)熱捧的珠三角地區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行交付，加上于2020年從集團(tuán)控股股東所收購(gòu)的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提升了公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模。
從業(yè)績(jī)的區(qū)域分布來(lái)看，五礦地產(chǎn)去年全年的銷售額主要源自一線及核心二線城市。其中長(zhǎng)三角區(qū)域占比44.6%，珠三角區(qū)域占比24.8%，兩大區(qū)域共計(jì)貢獻(xiàn)了69.4%的銷售業(yè)績(jī)。此外、環(huán)渤海地區(qū)、華中地區(qū)、成渝地區(qū)各占比14.5%、10.3%和5.8%。
另外，企業(yè)排名來(lái)看，在克爾瑞2021年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200中，五礦地產(chǎn)控股的全口徑銷售金額為239.3億元，排名榜單第104位。
在最新的克爾瑞1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)操盤榜中，五礦地產(chǎn)控股以97.5億元的操盤金額位列榜單第56名。
圖據(jù)克爾瑞研究中心
歸母凈利潤(rùn)同比減少20.61%
雖然在營(yíng)收、銷售等方面實(shí)現(xiàn)了較大幅度增長(zhǎng)，但與多數(shù)房企一樣，五礦地產(chǎn)也面臨著增收不增利的時(shí)代困境：2021年歸屬股東凈利潤(rùn)8920萬(wàn)元，同比減少20.61%。
2021年部分央企上市地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)情況| 圖據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年主要的9家地產(chǎn)央企營(yíng)收均呈現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，但僅華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂、大悅城控股3家歸屬母公司凈利潤(rùn)同比提升，剩余6家均出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，凈利潤(rùn)的下滑，或與五礦地產(chǎn)近幾年持有項(xiàng)目的權(quán)益占比下降有關(guān)。
另外值得一提的是，在2021年的6.3億港元的年內(nèi)溢利中，3.78億港元為非控股股東權(quán)益，1.65億港元為永久資本工具持有人權(quán)益，也就是說(shuō)，五礦地產(chǎn)一大半的利潤(rùn)裝進(jìn)了“別人”的口袋。
“綠檔”央企，資金狀況健康
在“三道紅線”方面，央企五礦地產(chǎn)有著較好表現(xiàn)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為62%，現(xiàn)金短債比為1.7，凈負(fù)債率為39%，保持“綠檔”。
此外，擁有央企背景的五礦地產(chǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)以及融資成本在行業(yè)內(nèi)也具備顯著優(yōu)勢(shì)，2月21日，交通銀行為五礦地產(chǎn)提供100億元授信額度，用于支持項(xiàng)目并購(gòu)。這是五礦地產(chǎn)今年開(kāi)年以來(lái)的首筆公開(kāi)市場(chǎng)融資。
境外融資方面，五礦去年成功發(fā)行了首筆3億美元的綠色概念可續(xù)期債券，債券期限5年，發(fā)行成本4.95%，利率水平處于行業(yè)低位。
從財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2021年底，五礦地產(chǎn)的借款總額為210.17億港元，較2020年同期的195.71億港元上升7.39%，加權(quán)平均借貸利率僅3.6%。
其中一年內(nèi)到期的借款總額為65.47億港元，占比為31.2%；兩年內(nèi)到期、三至五年及五年以上的借款分別占比19.9%、44.7%、4.2%。
截至報(bào)告期末，五礦地產(chǎn)擁有不受限制的現(xiàn)金及銀行存款109.56億港元。
在手現(xiàn)金足以覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù)，資金面健康。
合計(jì)可開(kāi)發(fā)的總樓面面積893.7萬(wàn)㎡
土地儲(chǔ)備來(lái)看，截至2021年底，五礦地產(chǎn)旗下42個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，合共可開(kāi)發(fā)的總樓面面積約為893.7萬(wàn)平方米。其中一線城市占比32%，二線城市占比37%，三線城市占比31%。主要分布在北京、營(yíng)口、廊坊、天津、南京及香港等17個(gè)城市，
2021年，五礦地產(chǎn)共購(gòu)入12塊地，總建筑樓面面積為179.9萬(wàn)平方米。新增土地儲(chǔ)備成本總額約為110.56億元人民幣。
五礦成都：2018年入蓉，產(chǎn)城項(xiàng)目為主
在成都市場(chǎng)，相比保利、華潤(rùn)等更早進(jìn)入成都的央企，2019年下半年才正式進(jìn)入大眾視野的五礦地產(chǎn)算是一個(gè)新面孔。
2018年，五礦地產(chǎn)通過(guò)與大邑縣合作開(kāi)發(fā)產(chǎn)城項(xiàng)目的模式首次在成都亮相：2018年4月4日，五礦地產(chǎn)與大邑縣人民政府在中國(guó)五礦集團(tuán)總部共同簽署了《“未來(lái)生態(tài)城”項(xiàng)目合作框架協(xié)議》。根據(jù)合作協(xié)議約定，未來(lái)生態(tài)城項(xiàng)目將由五礦地產(chǎn)和大邑縣政府聯(lián)合開(kāi)發(fā)，面積約8平方公里，總投資約200億元，合作期限15年。
2019年下半年，五礦地產(chǎn)開(kāi)始亮相成都公開(kāi)市場(chǎng)拿地：2019年11月28日，五礦地產(chǎn)經(jīng)過(guò)41輪博弈、溢價(jià)率36.36%，最終以15000元/㎡的樓面價(jià)競(jìng)得青羊區(qū)文家街道1宗33畝純住宅用地，這是五礦地產(chǎn)進(jìn)入成都開(kāi)發(fā)的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，后續(xù)該地塊呈現(xiàn)為五礦西棠，
2020年9月18日，五礦西棠取得預(yù)售入市，精裝修單價(jià)26000-31300元/平方米，主力戶型143-178㎡，目前該項(xiàng)目已經(jīng)售罄。
繼大邑縣之后，五礦地產(chǎn)再與新都區(qū)攜手：2020年5月，五礦地產(chǎn)與新都區(qū)舉行了戰(zhàn)略簽約。雙方表示，擬在新都現(xiàn)代交通產(chǎn)業(yè)功能區(qū)核心區(qū)域就生活配套、服務(wù)配套和基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面開(kāi)展多方面、多領(lǐng)域深度合作，今年初，五礦地產(chǎn)獲得新都區(qū)繞城周邊1宗約124畝土地51%股權(quán)。
據(jù)搖號(hào)助手顯示，目前五礦地產(chǎn)在成都在售或待售項(xiàng)目約4個(gè)，包含大邑縣的五礦西湖未來(lái)城、沙渠街道五礦盛世65畝項(xiàng)目以及新都區(qū)五礦地產(chǎn)與香投合作開(kāi)發(fā)的兩個(gè)待售項(xiàng)目。
整體來(lái)看，五礦地產(chǎn)脫胎于世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，擁有著央企背景，在行業(yè)內(nèi)具備一定融資優(yōu)勢(shì)，去年企業(yè)營(yíng)收、銷售端口也表現(xiàn)增長(zhǎng)，負(fù)債水平方面，“三道紅線”處綠檔，資金狀況相對(duì)健康平穩(wěn)。但與大多數(shù)企業(yè)一樣面臨著營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)、盈利能力下降的困境。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，既有市場(chǎng)大環(huán)境的影響，也有企業(yè)自身的原因。在后續(xù)更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)浪潮中，文軒財(cái)經(jīng)認(rèn)為企業(yè)可能還需要在尋求新的盈利點(diǎn)上多花心思，方能鞏固其自身地位。
文軒智庫(kù)專家、諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，增收不增利是當(dāng)前房企都面臨的一個(gè)共性問(wèn)題，主要是由于去年下半年以來(lái)政策收緊，銷售市場(chǎng)走弱，加之全國(guó)多地疫情反反復(fù)復(fù)，經(jīng)濟(jì)及就業(yè)環(huán)境景氣度均有所減弱，導(dǎo)致居民收入的不確定性加大，觀望情緒較為濃郁，市場(chǎng)購(gòu)買力下降。
梁楠認(rèn)為，對(duì)于這個(gè)時(shí)代難題，可以從以下幾個(gè)方面提升改善，首先，政策層面針對(duì)房企應(yīng)予以一定的支持，如土地規(guī)則優(yōu)化為房企預(yù)留盈利空間等舉措；其次，企業(yè)需優(yōu)化內(nèi)部管理，提升運(yùn)營(yíng)效率，拓寬融資渠道等以降低運(yùn)營(yíng)成本；最后企業(yè)可以通過(guò)深化銷售渠道、提升產(chǎn)品力等強(qiáng)化銷售回款能力，同時(shí)積極尋求業(yè)績(jī)第二增長(zhǎng)曲線，拓寬收入來(lái)源。