文｜日新網(wǎng)
昨天早上，金科服務(wù)突然發(fā)布公告，短暫停牌。
就挺突然的，市場(chǎng)上的討論也很多。結(jié)合上周金科服務(wù)股價(jià)受挫，某些悲觀情緒立刻開(kāi)始蔓延。
大約也是因此，很快就有消息透露：
金科服務(wù)不是賣(mài)，而是要買(mǎi)。其與一個(gè)跟蹤了大半年、在管面積數(shù)千萬(wàn)平方米的物業(yè)公司簽署了框架協(xié)議，涉及內(nèi)幕信息需要披露，公司在做相關(guān)公告準(zhǔn)備。
幾個(gè)小時(shí)后，金科服務(wù)正式發(fā)布了公告，“以待根據(jù)香港公司收購(gòu)及合并守則刊發(fā)一份載有公司內(nèi)幕消息的公告”，坐實(shí)了傳聞。
至于交易的另一方，也很快浮出水面：佳源服務(wù)。
在上周三，佳源服務(wù)曾閃崩70%，一小時(shí)蒸發(fā)了19億市值。當(dāng)時(shí)行業(yè)內(nèi)分析，這個(gè)閃崩與母公司財(cái)務(wù)危機(jī)直接相關(guān)，或者也可能是重演幾年前的一起惡意做空。
但如今來(lái)看，大約是跟這起交易有些關(guān)聯(lián)。
01 佳源服務(wù)：上市一年半，賣(mài)身13.3億
佳源服務(wù)在2020年緊隨物業(yè)上市潮流登岸上市，上市沒(méi)破發(fā)，反而微漲1.55%，當(dāng)時(shí)總市值23.52億港元。
一年半以后，如果不算閃崩跌去的那部分，市值大約也在23億左右。
如果要賣(mài)身，能換取多少銀子呢？
據(jù)透露，對(duì)價(jià)為大約13.3億元。
我們來(lái)算一下這筆收購(gòu)，到底是貴了，還是賤賣(mài)。
從全年凈利潤(rùn)來(lái)計(jì)算，佳源服務(wù)全年凈利潤(rùn)1.042億元，大約相當(dāng)于17倍PE的價(jià)格。對(duì)比去年幾家物業(yè)出售時(shí)的PE，大約都在10~14倍之間，佳源服務(wù)的17倍確實(shí)算是貴的。
日新網(wǎng)根據(jù)公開(kāi)信息整理
上市時(shí)，佳源服務(wù)是個(gè)名副其實(shí)的蚊型企業(yè)，其招股書(shū)上合約總建筑面積約為4030萬(wàn)平方米，在管總建筑面積約2760萬(wàn)平方米。
而據(jù)2021年財(cái)報(bào)，合約建筑面積增長(zhǎng)為約6270萬(wàn)平方米，在管建筑面積約為4190萬(wàn)平方米。
體量來(lái)看，不怎么顯眼。
一年半增長(zhǎng)51.8%，增速也不算很快。
以現(xiàn)在港交所對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)更加多維度來(lái)說(shuō)，佳源服務(wù)從體量上來(lái)說(shuō)勉強(qiáng)能實(shí)現(xiàn)規(guī)模性營(yíng)收，但還缺乏一個(gè)重要的特色優(yōu)勢(shì)。
佳源服務(wù)有兩個(gè)優(yōu)勢(shì)：一是扎根長(zhǎng)三角，有近八成以上的項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角地區(qū)。
第二則是，低價(jià)撬動(dòng)利潤(rùn)。平均物業(yè)費(fèi)1.4元，物業(yè)管理服務(wù)卻能實(shí)現(xiàn)30.4%的毛利。
其上市的新聞發(fā)布會(huì)上，總裁兼執(zhí)行董事朱宏戈采用了一個(gè)行業(yè)經(jīng)常提起的說(shuō)法：“人員成本占我們支出成本很高的一項(xiàng)，我們?cè)O(shè)定了一個(gè)人員成本占收入比一定要控制在55%左右，這樣的企業(yè)才有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力?！?/p>
17倍pe買(mǎi)下佳源服務(wù)到底貴不貴，可能還要看金科服務(wù)想補(bǔ)充自身哪方面的優(yōu)勢(shì)。
在2021年的財(cái)報(bào)里，金科服務(wù)提出了四個(gè)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)曲線，包括了：空間物業(yè)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、本地生活服務(wù)、數(shù)智科技服務(wù)。
并在優(yōu)勢(shì)方面，提到了“優(yōu)勢(shì)區(qū)域”和“密度區(qū)域”，很明確的把優(yōu)勢(shì)區(qū)域放到了兩個(gè)地區(qū)，一個(gè)是西南，而另一個(gè)，就是：
長(zhǎng)江沿線核心城市。
這么看來(lái)，佳源服務(wù)恰好長(zhǎng)在了其長(zhǎng)江沿線的戰(zhàn)略規(guī)劃上。
02 為什么是金科服務(wù)？
金科服務(wù)今年召開(kāi)業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)，陣容跟往年就不大一樣，除了各位高管，還有博裕投資委派到公司的管理層。
那是大約半年前，金科服務(wù)引入了萬(wàn)物云的第二大股東——博裕投資，轉(zhuǎn)讓價(jià)為每股26.00港元，較最近一個(gè)交易日的收盤(pán)價(jià)折價(jià)約4.8%，較金科服務(wù)上市價(jià)44.70港元?jiǎng)t折價(jià)41.8%，轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為37.34億港元。
交易完成后，博裕投資以22%的股份成為金科服務(wù)第二大股東。
市場(chǎng)對(duì)這筆交易的態(tài)度，積極面居多。有分析人士認(rèn)為，戰(zhàn)略投資者進(jìn)入后，增厚了金科服務(wù)的資金實(shí)力、現(xiàn)金流，能優(yōu)化其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
也就是說(shuō)，可以有更充足的錢(qián)去做更多的事。
金科服務(wù)半年里動(dòng)作很多，但無(wú)論是花上幾千萬(wàn)回購(gòu)一下股份，購(gòu)買(mǎi)母公司的辦公場(chǎng)所，均是小打小鬧罷了。
這次收購(gòu)佳源服務(wù)，算得上是一次正式出手。
我們來(lái)看物業(yè)公司的股權(quán)分布，大部分都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：很干凈，一點(diǎn)也不亂。
但對(duì)比一些格外有進(jìn)攻性的企業(yè)，則很容易收獲一張紛亂的股權(quán)穿透圖，沒(méi)有十幾年經(jīng)驗(yàn)完全理不順那種。
尤其是一些知名企業(yè)，不斷地引入戰(zhàn)投以及不斷地稀釋的股份，同時(shí)不斷地向更寬闊的方向進(jìn)發(fā)。
這一點(diǎn)，很難從物業(yè)公司身上看到。
金科服務(wù)引入戰(zhàn)投時(shí)，市場(chǎng)討論了一波，再扒出這家戰(zhàn)投就是幾年前投資萬(wàn)物云的同一家，市場(chǎng)又討論一波。
此次金科服務(wù)出手一家上市物企，除了做大規(guī)模之外，只怕也有一些其他的野心藏在其中。