文｜聞旅 X姐
這邊廂才大肆拋售資產(chǎn)，那邊廂又揚言年內(nèi)新開17家酒店，近來的世茂似乎格外忙碌。
不久前，世茂集團官微發(fā)布消息稱，世茂自主酒店品牌“世茂喜達”，在2022年計劃新開17家酒店，其中西咸文創(chuàng)世御酒店已于今年4月在西安開業(yè)，助推民族品牌酒店穩(wěn)步發(fā)展。
要知道，世茂在去年年末和今年年初大舉變賣資產(chǎn)，其中包括了上海地標之一的外灘茂悅大酒店，坊間至今流傳著一份“世茂待售資產(chǎn)包清單”，盡管官方已經(jīng)辟謠，但承認部分持有資產(chǎn)確實有處置計劃。
世茂為何邊賣邊開？是仍舊放不下酒店這門生意，還是和其他地產(chǎn)公司一樣，難逃“賣賣賣、開開開”的“真香定律”？時至今日，在“三道紅線”的高壓政策和新冠疫情的雙重沖擊下，地產(chǎn)酒店或?qū)⒂瓉砗畏N變革？
世茂扔不下的酒店生意
實際上，自去年12月以來，世茂就接二連三的“賣子”。2021年12月17日，世茂集團以20.86億港元（約合17億元人民幣）的價格，賣掉了香港西南九龍一個名為“維港匯”的物業(yè)發(fā)展項目；今年1月21日，世茂集團以10.6億元的價格，將上海虹口區(qū)一宗商業(yè)辦公地塊轉(zhuǎn)給國企上海久事；1月24日，世茂將廣州亞運城項目26.67%股權(quán)，以18.445億元的價格賣給了央企中海。
緊接著，又在今年1月28日，世茂把上海外灘茂悅大酒店賣給了上海本土國企上海地產(chǎn)，總價45億元，相比于此前對外傳出的56億元的評估值，相當于打了八折。
更令業(yè)內(nèi)議論不絕的是坊間廣為流傳的“世茂待售資產(chǎn)包清單”，共34個項目，其中不乏知名高星酒店，最令人跌破眼鏡的除去外灘茂悅大酒店外，還有熱度很高的網(wǎng)紅深坑酒店——上海世茂佘山洲際酒店。然而，世茂官方很快出來辟謠，但稱部分持有資產(chǎn)確實有處置計劃。
這波騷操作在當時被業(yè)內(nèi)解讀為“斷臂求生”，此前就有媒體為世茂算過賬：世茂通過出售資產(chǎn)，回籠資金逾91億元。
如今，瘋狂“賣子”的風(fēng)波剛剛平息，世茂又高調(diào)宣布年內(nèi)劃新開17家酒店。這又是唱得哪出？
“當初，接二連三賣資產(chǎn)，特別是賣已經(jīng)成熟的項目，就是為了解決現(xiàn)金流；如今，世茂大舉開店是為了解決‘歷史遺留問題’——兌現(xiàn)其向政府拿地時候做出的建設(shè)商業(yè)配套的承諾?！庇稍僀EO胡升陽告訴聞旅，世茂不會放棄做酒店，畢竟與喜達屋成立的合資酒店管理有限公司依然活躍。同時，對于地產(chǎn)公司來說，重資產(chǎn)部分為了賺錢，輕資產(chǎn)部分是通過增加商業(yè)配套，提升重資產(chǎn)的商業(yè)價值，讓其更值錢。
景鑒智庫創(chuàng)始人周鳴岐在接受聞旅采訪時也指出，世茂賣的是重資產(chǎn)，新開的酒店則屬于輕資產(chǎn)，“世茂本身的主營業(yè)務(wù)還是房地產(chǎn)，只是現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，要通過變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來套現(xiàn)，未來仍會發(fā)力酒店市場，畢竟世茂喜達屋的酒店品牌還在?！敝茗Q岐說。
“賣賣賣再開開開”已成規(guī)律
無獨有偶，又一家國際奢華酒店遭拋售。
近日，云南城投發(fā)布公告，擬以公開掛牌方式對外出售下屬公司成都銀城持有的成都華爾道夫酒店。而此次出售酒店，與云南城投發(fā)布的“公司股票或被終止上市的第三次風(fēng)險提示”公告相關(guān)。為阻止退市，公司不得不變賣成都華爾道夫酒店在內(nèi)的20家公司。
說來說去，云南城投拋售成都華爾道夫酒店的目的，無非就是為了獲取現(xiàn)金流。這樣的做法對于地產(chǎn)公司而言并不陌生，似乎還是一條行業(yè)默認的“潛在規(guī)律”。
其實，我國很多地產(chǎn)公司都持有酒店資產(chǎn)，這些酒店有的是地產(chǎn)開發(fā)的配套項目，有的是地產(chǎn)公司看好文旅行業(yè)前景進行的投資。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)將酒店作為一塊重要資產(chǎn)，加大投入?，F(xiàn)階段，碧桂園、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中國金茂等大型房企旗下，均沉淀了規(guī)模較大的酒店資產(chǎn)包。
但現(xiàn)如今，酒店資產(chǎn)包更像是“包袱”，畢竟酒店品牌管理方每年要向業(yè)主方收取數(shù)千萬元的費用，加之疫情影響，成本開支非常高的五星級酒店業(yè)主方難以負荷，故而“斷臂止損”，出售物業(yè)并回籠資金成為絕大多數(shù)地產(chǎn)公司的選擇。
酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年后國內(nèi)就掀起了高星酒店出售潮，特別是2015年~2017年期間，被出售的高星酒店格外多，其中萬達瘋狂出售海內(nèi)外資產(chǎn)最為知名。大量高星酒店尋求出售的主要原因，是酒店背后房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿困境，地產(chǎn)商正在通過出售酒店資產(chǎn)來緩解杠桿壓力。
自去年恒大暴雷后，地產(chǎn)公司將酒店甩賣潮推至了另一個高峰，而甩賣潮直至今年仍在持續(xù)。除世茂外，遭遇短期流動性危機的陽光城及其母公司陽光控股，也在今年2月份選擇轉(zhuǎn)讓旗下包括希爾頓酒店在內(nèi)的20余處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等，并將所得款項用于償還債務(wù)。
賣賣賣之后再開開開，這仿佛就是地產(chǎn)公司做酒店資產(chǎn)的生意經(jīng)?！暗禺a(chǎn)公司的資金緊張，手上能變現(xiàn)的資產(chǎn)其實并不多，賣掉酒店實現(xiàn)現(xiàn)金回流也是奔著解決眼前的現(xiàn)實問題去的?！焙柦忉專@就是一個規(guī)律：酒店地產(chǎn)其實流動性差、盈利能力也不太好，地產(chǎn)公司回籠資金肯定先要出手住宅，其次是商業(yè)，最后才輪到酒店。
“地產(chǎn)酒店自然是邊賣邊開?！敝茗Q岐表示，地產(chǎn)酒店建造之初就是作為地產(chǎn)配套而存在，為地產(chǎn)項目提供優(yōu)質(zhì)的品牌形象以及附加價值，當?shù)匾呀?jīng)拿到，房子也已經(jīng)造好，賣掉酒店就必然可以實現(xiàn)資金回籠。
不是好生意，卻仍有發(fā)展空間
自2021年下半年政策密集調(diào)控、恒大等房企債務(wù)危機蔓延以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體受到很大的沖擊，房企現(xiàn)金流持續(xù)受各方債權(quán)方擠兌。再加上，來自“三道紅線”的政策高壓居高不下，以及迄今已持續(xù)兩年多的疫情，酒店地產(chǎn)還算是一門好生意嗎？
在胡升陽看來，酒店地產(chǎn)從來就不算一門好生意，“現(xiàn)金流為王，地產(chǎn)公司往往把酒店當做融資工具、拿地的手段，酒店地產(chǎn)的收入只要高于銀行利息就行?！?/p>
“酒店在提升地塊價值方面還是有貢獻的，在確保良性的資產(chǎn)負債率的前提下，合適的地段發(fā)展酒店依然可以提高地區(qū)的知名度和綜合效益?！比A美顧問機構(gòu)首席知識官、高級經(jīng)濟師趙煥焱告訴聞旅，今后，地產(chǎn)公司會以輸出品牌管理的模式為主發(fā)展酒店。
地價和房價增長空間縮小，地產(chǎn)公司為了打造多元化業(yè)務(wù)，增加營收第二第三曲線，陸續(xù)將酒店作為自營業(yè)務(wù)大力發(fā)展，并開始介入管理，酒店作為地產(chǎn)集團多元化營收體系的一部分而獲得了集團的助力，從而形成了一種獨特的酒店類型。
現(xiàn)階段，地產(chǎn)公司聯(lián)合專業(yè)酒店成立合資管理公司成為一種嘗試或者說正在引領(lǐng)一種趨勢。2021年3月份，融創(chuàng)文旅集團與華住集團合資創(chuàng)立永樂華住酒店管理有限公司，融創(chuàng)文旅提供酒店項目，由華住集團運營管理。華住酒店管理經(jīng)驗豐富，近1.9億會員中有高檔酒店消費力的會員比例可觀，有助于提升酒店營業(yè)收入。此外，華住強大的IT系統(tǒng)可降低酒店后臺運營成本。
同年，亞朵集團宣布和萬科旗下的酒店管理公司——廣東瞻云酒店管理有限公司達成戰(zhàn)略合作，雙方會在酒店市場拓展中優(yōu)先匹配相關(guān)資源，萬科酒店與度假事業(yè)部南方區(qū)域總經(jīng)理劉駿曾直言：“強大的品牌影響力，專業(yè)的運營能力和完善的生態(tài)鏈體系，都將幫助萬科的酒店業(yè)務(wù)更上一個臺階?！?/p>
當前，國內(nèi)住宿業(yè)在疫情暴發(fā)后遭受到了巨大的沖擊，周鳴岐預(yù)判，近幾年，酒店行業(yè)將迎巨變，大量的酒店或?qū)⒚媾R被賣出的境地，而經(jīng)過優(yōu)勝劣汰法則的篩選后，酒店行業(yè)或許能夠獲得新的發(fā)展動能，畢竟住宿屬于剛性需求，而酒店也確實能為地產(chǎn)構(gòu)建商業(yè)想象空間。