文|翠鳥(niǎo)資本
虧損程度之大，始料未及。
世聯(lián)行（002285.SZ）作為中國(guó)最大的地產(chǎn)代理公司，在2021的地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)冬中更能深切體會(huì)到寒冷。
近期，公司披露的2021年度報(bào)告顯示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入60.83億元，同比下降9.52%；歸母凈利潤(rùn)暴降1118.09%，虧損11.29億元，扣非凈利潤(rùn)更是下降5578.7%，虧損13.81億元。
01 立業(yè)28年的浮與沉
1964年出生的陳勁松，除了是世聯(lián)行的創(chuàng)始人之外，還是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的元老級(jí)人物，集專(zhuān)家、學(xué)者、企業(yè)家于一身。
1988年于同濟(jì)大學(xué)畢業(yè)后，陳勁松被分配到中海地產(chǎn)在香港任項(xiàng)目經(jīng)理。彼時(shí)，也正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期黃金二十年。但他在自己創(chuàng)業(yè)之時(shí)，卻并未選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賽道，“堅(jiān)決不干開(kāi)發(fā)商”，不拿地、不蓋房，這是他為外界所知的思想。
那時(shí)，香港市場(chǎng)的房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)公司已遍地開(kāi)花，內(nèi)地市場(chǎng)則相對(duì)空白。
到了1992年，陳勁松看到了在內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)咨詢(xún)、顧問(wèn)及代理的機(jī)會(huì)。次年，他就和妻子佟捷在深圳注冊(cè)了世聯(lián)行的前身世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)公司，專(zhuān)注于房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。
最開(kāi)始，世聯(lián)地產(chǎn)由佟捷全職負(fù)責(zé)公司的運(yùn)營(yíng)。當(dāng)年7月，世聯(lián)地產(chǎn)就取得了深圳市為房地產(chǎn)咨詢(xún)企業(yè)頒發(fā)的第一張批文，獲批經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)評(píng)估與交易等專(zhuān)營(yíng)業(yè)務(wù)。
世聯(lián)地產(chǎn)以評(píng)估見(jiàn)長(zhǎng)，成立初期業(yè)務(wù)范圍較窄，市場(chǎng)影響也有限。
1995年，陳勁松決定集中精力，從中海地產(chǎn)辭職，與佟捷攜手經(jīng)營(yíng)世聯(lián)，并開(kāi)始在評(píng)估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張，開(kāi)始掘金房產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，并通過(guò)代理深圳寶安廣場(chǎng)項(xiàng)目而一炮而紅。
此后，陳勁松將世聯(lián)行的定位逐漸確定為房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。到了2004年，世聯(lián)行確立了“全國(guó)化”發(fā)展戰(zhàn)略，明確代理和顧問(wèn)兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)。2009年，世聯(lián)行登陸資本市場(chǎng)，這也堅(jiān)定了陳勁松“房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)不比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)低一等，也能做大做強(qiáng)”的想法。
到了2013年，世聯(lián)行國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售代理額已破3000億元，營(yíng)收達(dá)到25.6億，凈利潤(rùn)3.2億。但這時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過(guò)三十年的高速發(fā)展期，已進(jìn)入了“下半場(chǎng)”的較量。
或是基于代理行業(yè)面臨天花板壓力所做的轉(zhuǎn)型，亦或是受彼時(shí)各行各業(yè)企業(yè)都在嘗試多元化創(chuàng)新商業(yè)浪潮的影響，2014年，世聯(lián)行啟動(dòng)以“服務(wù)、入口、開(kāi)放、平臺(tái)”為核心的祥云戰(zhàn)略，搭建新的O2M商業(yè)模式，擬打造向“金融+資管+電商”三駕馬車(chē)，開(kāi)始探索資產(chǎn)管理服務(wù)、金融服務(wù)等新業(yè)務(wù)。
但新業(yè)務(wù)截至2020年末，盈利點(diǎn)仍不突出的同時(shí)，還在蠶食傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)帶來(lái)毛利率下滑、現(xiàn)金流壓力加劇等經(jīng)營(yíng)隱憂(yōu)。
而渠道的崛起、開(kāi)發(fā)商自銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)等多種因素，也在擠壓著世聯(lián)行的生存空間。僅2017年-2019年上半年，世聯(lián)行代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)收入分別為37.79億元、33.16億元、13.08億元，2018年同比降幅為12.26%。
世聯(lián)行更是在年報(bào)中直接將2018年稱(chēng)之為“艱難的一年”，當(dāng)期世聯(lián)行出現(xiàn)2009年上市以來(lái)首次營(yíng)收凈利“雙降”的情況。
世聯(lián)行已不得不開(kāi)始自救。
2019年8月，世聯(lián)行聯(lián)合58同城、同策共建新房聯(lián)賣(mài)平臺(tái)“58愛(ài)房”，共同規(guī)劃在新房及二手房分銷(xiāo)渠道服務(wù)上的合作。同年12月，世聯(lián)行曾宣布以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購(gòu)買(mǎi)同策咨詢(xún)81%股權(quán)。
“兼并”同策，曾被陳勁松給予厚望，稱(chēng)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手成為中國(guó)代理業(yè)主導(dǎo)企業(yè)，是未來(lái)‘消渠一體’（銷(xiāo)售渠道一體化）實(shí)質(zhì)推動(dòng)的核心力量”。但最終雙方“聯(lián)姻”還是告吹，“房產(chǎn)代理商‘抱團(tuán)取暖’也難過(guò)寒冬”，市場(chǎng)唏噓。
2020年7月始，大橫琴入股世聯(lián)行事項(xiàng)逐步推進(jìn)。不久之后，世聯(lián)中國(guó)宣布，將擁有的上市公司14%股份的表決權(quán)委托給珠海大橫琴，助其成為掌控29.9%表決權(quán)的第一大股東。
在傳統(tǒng)地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)下滑之際，擁有深厚國(guó)資背景、作為橫琴新區(qū)全島工商物業(yè)和城市配套設(shè)施集中運(yùn)營(yíng)管理者的珠海大橫琴，無(wú)疑可以給上市公司帶來(lái)更多的可能性。
大橫琴一出手就是5億元，借給世聯(lián)行用于發(fā)展物業(yè)管理、商業(yè)管理等資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。
2022年1月，大橫琴又聯(lián)合多方，以5.3億元收下上市公司持續(xù)虧損的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)平臺(tái)世聯(lián)房集，世聯(lián)行不僅借此將長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式，從中資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)，還獲得了2.35億元投資收益。
02 盈利和多元化困境
頭頂“中國(guó)境內(nèi)首家登陸A股的不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)提供商”光環(huán)的世聯(lián)行，已是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)多輪發(fā)展周期的親歷者和見(jiàn)證者?，F(xiàn)在雖有大橫琴的加持，但2021這一年，公司整體業(yè)績(jī)卻降至冰點(diǎn)。
2021年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入60.83億元，同比下降9.52%；歸母凈利潤(rùn)虧損11.29億元，上年同期盈利1.11億元；扣非凈利潤(rùn)虧損13.81億元，上年同期盈利2521.04萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為10.51億元，同比增長(zhǎng)38.59%；報(bào)告期內(nèi)，世聯(lián)行基本每股收益為-0.57元，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為-26.12%。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，世聯(lián)行近三年凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率為-239.52%，在房地產(chǎn)行業(yè)已披露2021年數(shù)據(jù)的39家公司中，世聯(lián)行的凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率排名第36，位列倒數(shù)第四名。
分產(chǎn)品來(lái)看，2021年度公司主營(yíng)業(yè)務(wù)中，代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)收入24.01億元，占營(yíng)業(yè)收入的39.48%，同比下降19.81%；互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)收入19.17億元，占營(yíng)業(yè)收入的31.51%，同比增長(zhǎng)21.02%；城市資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入7.36億元，占營(yíng)業(yè)收入的12.1%。
2021年，公司毛利率為15.07%，同比上升3.15個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為-18.55%，較上年同期下降20.53個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)品看，代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)、城市資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)2021年毛利率分別為24.80%、7.59%、11.29%。
數(shù)據(jù)顯示，2021年公司加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為-26.12%，較上年同期下降28.2個(gè)百分點(diǎn)；公司2021年投入資本回報(bào)率為-17.42%，較上年同期下降19.71個(gè)百分點(diǎn)。
在資產(chǎn)重大變化方面，2021年末，公司貨幣資金余額較期初減少17.4%；應(yīng)收賬款較期初減少11.26%；預(yù)付款項(xiàng)較期初增加13.45%；存貨較期初增加81.41%，主要系交易業(yè)務(wù)確認(rèn)合同履約成本增加。
同樣，世聯(lián)行某地產(chǎn)大客戶(hù)，出現(xiàn)商票逾期兌付。截至年末，對(duì)該客戶(hù)的應(yīng)收款余額為12.66億元。除此之外，還有其他地產(chǎn)客戶(hù)也出現(xiàn)資金鏈緊張，計(jì)提壞賬損失2.22億元。公司全年計(jì)提各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備16.6億元。
在償債能力方面，公司2021年末資產(chǎn)負(fù)債率為57.85%，相比上年同期上升6.18個(gè)百分點(diǎn)，但近年來(lái)整體低于行業(yè)均值。
雖然世聯(lián)行近幾年也積極布局多元化業(yè)務(wù)，但基本也是無(wú)一成功，鎩羽而歸。
國(guó)內(nèi)幾家地產(chǎn)代理公司均于近期發(fā)布了2021年度財(cái)報(bào)，幾乎全新由盈轉(zhuǎn)虧。其中：世聯(lián)行虧損11.29億元；易居企業(yè)控股虧損88.93億港元；合富輝煌凈虧損5.45億港元。三大上市公司中，最保守并堅(jiān)守在傳統(tǒng)領(lǐng)域的合富，反而虧得最少。
投資者也在投資互動(dòng)平臺(tái)對(duì)世聯(lián)行發(fā)問(wèn)：橫琴集團(tuán)收購(gòu)到管理層執(zhí)掌公司，目前公司出現(xiàn)盈利巨虧，請(qǐng)問(wèn)管理層目前有何措施面對(duì)公司的盈利困境，管理層是否有能力讓公司實(shí)現(xiàn)盈利？世聯(lián)行方面則回應(yīng)稱(chēng)：“公司管理層將持續(xù)致力于提升公司價(jià)值，積極推進(jìn)公司轉(zhuǎn)型，以更好的業(yè)績(jī)回報(bào)廣大投資者?！?/p>
雖然投資者對(duì)于世聯(lián)行有諸多質(zhì)疑，甚至還有人提問(wèn)：“請(qǐng)問(wèn)董秘，目前世聯(lián)行是否存在st風(fēng)險(xiǎn)？”，但現(xiàn)任董事長(zhǎng)胡嘉和聯(lián)席董事長(zhǎng)陳勁松對(duì)未來(lái)卻頗具信心，他們?cè)?022年4月3日的《2022年致股東的信》中結(jié)尾處如此寫(xiě)道，“2022年是中國(guó)房地產(chǎn)的“著陸”年，因城施策將加大城市的分化，不確定性仍將是市場(chǎng)最大的特征。面對(duì)不確定性，我們“落地深耕，一城一策”的戰(zhàn)略將更為重要。我們要把之前所走的每一步變成未來(lái)前進(jìn)的底層邏輯，堅(jiān)持常識(shí)、價(jià)值觀和方法論，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，凝聚共識(shí)，培養(yǎng)以身作則的領(lǐng)導(dǎo)力，重回世聯(lián)專(zhuān)業(yè)能力！”
近兩年，上游的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷面臨的流動(dòng)性和債務(wù)危機(jī)，對(duì)像世聯(lián)行在內(nèi)的下游企業(yè)產(chǎn)生了巨大風(fēng)險(xiǎn)，世聯(lián)行能突破盈利困境嗎？