記者｜張子怡
4月29日下午，深圳2022年首批集中供地的8宗宅地入市競(jìng)價(jià)。8宗地分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕合作區(qū)，起拍價(jià)合計(jì)168億元。
從最終的拍地結(jié)果來看，深圳成為2022年首批集中供地?zé)岫茸罡叩某鞘兄唬鲎尩?宗地塊全部達(dá)到最高限價(jià)，5宗地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，共收金193.3億元，整體溢價(jià)率約15%。
國(guó)企、央企則仍是此次土拍的主角，最終包攬本輪全部地塊，并且多為深圳本地國(guó)企或者多年深耕深圳市場(chǎng)的央企。
本次供地中，寶安新安地塊競(jìng)拍過程最為曲折和焦灼，地塊面積較大也是最貴的一宗地，拍地耗時(shí)長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)小時(shí)，華潤(rùn)同萬科+人才安居聯(lián)合體一度激烈競(jìng)拍，最終被萬科+人才安居聯(lián)合體以70.51億元+2.6萬平方米自持保障性租賃住房面積的代價(jià)拿下，溢價(jià)率14.99%，成交樓面價(jià)3.27萬/平方米。
根據(jù)規(guī)劃，該地塊未來住宅銷售限價(jià)8.75萬/平方米，這一價(jià)格相較去年同區(qū)位地塊限價(jià)上漲約2000元/平方米。
一位熟悉深圳市場(chǎng)的房企投拓人士告訴界面新聞，本輪土拍利潤(rùn)最高的兩塊地是寶安新安和龍華民治地塊，寶安新安地塊又位于傳統(tǒng)的豪宅區(qū)尖崗山。
寶安新安地塊是市場(chǎng)公認(rèn)的本次出讓位置最好的一宗地，具體位于曦城南區(qū)旁、寶安中學(xué)集團(tuán)實(shí)驗(yàn)學(xué)校附近，周邊有上合小學(xué)、天驕小學(xué)、振華學(xué)校等配套資源。區(qū)域內(nèi)有越秀和樾府（均價(jià)10萬/平）、萬科都會(huì)四季花園（均價(jià)9.1萬/平）、尖崗山壹號(hào)花園（均價(jià)9萬/平）、璽玥華府（均價(jià)8.8萬/平）等住宅項(xiàng)目。
上述投拓人士表示，尖崗山地塊有個(gè)問題是早年定位比較高端，定位豪宅區(qū)后長(zhǎng)期沒有其他投入，深圳其他豪宅區(qū)華僑城、香蜜湖都有不少政策利好出臺(tái)，規(guī)劃配套也都有，然而尖崗山片區(qū)只有定位，其他都沒有。兩公里外才有地鐵，公共交通比較差，附近高速公路導(dǎo)致噪音比較大，生活并不舒服。優(yōu)點(diǎn)是開車到福田、前海、后海非常近，周邊綠化不錯(cuò)。
歷來尖崗山有地塊出讓時(shí)房企都會(huì)激烈參與競(jìng)拍，寶安新安街道也是萬科在此競(jìng)得的第二宗地。
不過該區(qū)域地塊近年來入市項(xiàng)目去化并不理想，對(duì)房企而言，尖崗山地塊入市后有一定的操盤難度。
本輪最熱門的地塊是龍華民治地塊，由深業(yè)控股和龍華人才安居聯(lián)合體競(jìng)得。現(xiàn)場(chǎng)有8家房企進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)2.78萬/平方米，未來住宅銷售限價(jià)7.22萬/平方米，相較去年周邊成交地塊限價(jià)的6.98萬/平方米，上漲約2400元/平方米。
雖然錯(cuò)失寶安新安地塊，但華潤(rùn)置地仍是本輪土拍贏家，共競(jìng)得光明兩宗宅地，耗資41.31億元。
其中光明玉塘地塊以19.04億元競(jìng)得。該地塊共吸引了華潤(rùn)、中海、保利、招商、華發(fā)、聯(lián)發(fā)6家參與競(jìng)拍。銷售限價(jià)為4.72萬元/平方米，該價(jià)格相較去年同區(qū)位地塊限價(jià)上漲約3800元/平方米。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年截止到4月19日，8宗地塊中光明玉塘街道所處的公明板塊普通住宅網(wǎng)簽最多，共計(jì)1145套，主力項(xiàng)目是深鐵瑞城，均價(jià)約在5.05萬元/平方米。
另外，華潤(rùn)置地還以封頂價(jià)22.27億元競(jìng)得光明鳳凰地塊，該地塊掛牌起始價(jià)19.37億元，未來住房銷售限價(jià)4.89萬元/平方米。該價(jià)格相較去年同區(qū)位地塊限價(jià)上漲約4500元/平方米，是本輪出讓地塊中銷售限價(jià)漲幅最高的地塊。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，央企國(guó)企占主導(dǎo)，本質(zhì)上反映了兩個(gè)問題，一個(gè)是深圳的開發(fā)的難度比較高，地價(jià)也比較高，有配建要求，對(duì)開發(fā)商的綜合開發(fā)能力比較高，所以國(guó)企央企占主導(dǎo)。另外也反映了深圳目前民企整體仍舊在資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的困境之中。
一位央企投拓總告訴界面新聞，經(jīng)歷去年的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)后，目前房企在市場(chǎng)拓展比較謹(jǐn)慎，沒有把握或者不夠熟悉的市場(chǎng)不會(huì)隨便進(jìn)入。
對(duì)于本輪深圳供地限價(jià)普遍提升，李宇嘉表示，地塊的限價(jià)比去年大概上調(diào)了5%到10%，給開發(fā)商一定的利潤(rùn)空間，加上地塊出讓的數(shù)量比較少，并且深圳整體新房庫存量加去化周期在熱點(diǎn)城市里屬于比較低的水平，年初到現(xiàn)在的兩波疫情，也使得很多需求擠壓著。開發(fā)商對(duì)深圳新房市場(chǎng)還是比較有信心。
深圳市場(chǎng)從3月以來確實(shí)出現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，3月新房網(wǎng)累計(jì)網(wǎng)簽達(dá)2859套，環(huán)比上漲45.94%，同比下跌46.11%。
樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，目前深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%，二套住宅為5.2%。相較于3月下降了15-30BP。且目前放款速度提速，主流銀行一般1個(gè)月左右均可放款。
市場(chǎng)成交恢復(fù)與政策利好，也成為深圳土拍回暖的原因。
有業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，短期內(nèi)的深圳市場(chǎng)，購房者沒有很積極，但去年以來的調(diào)整是市場(chǎng)資金短缺導(dǎo)致的問題，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)基本面的認(rèn)識(shí)沒有發(fā)生變化，特別是深圳等一線城市和強(qiáng)二線城市，無論是開發(fā)商還是購房者，都有比較好的預(yù)期。
深圳宅地短缺的問題也是開發(fā)商始終愿意積極拿地的另一原因。
光明區(qū)2022年集中出讓居住用地情況的文件中可以看到，光明區(qū)第二、三批計(jì)劃供地的地塊中，有的地塊還未完成房屋拆遷工作。
今年1月初，深圳發(fā)布住房發(fā)展“十四五規(guī)劃”，《規(guī)劃》明確表示，“十四五”期間，深圳供應(yīng)居住用地不少于15平方公里、建設(shè)籌集住房89萬套（間）、供應(yīng)分配住房65萬套（間）。通過加大供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，滿足更多住房需求。
4月12日，深圳住建局發(fā)布二季度商品住宅房源信息，二季度計(jì)劃入市住宅14250套，各區(qū)均有不少新盤入市。
有房企投拓人士告訴界面新聞，此次深圳首批供地地塊就不多，第二批預(yù)計(jì)也是七八塊，政府還需要加大供地力度。