文｜中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)

4月15日晚間，南都物業(yè)發(fā)布2021年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，2021年南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收15.93億元，同比增長(zhǎng)12.7%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.63億元，同比增長(zhǎng)18.1%。

緩慢增長(zhǎng)的南都物業(yè)，正是當(dāng)下中型物企的普遍真實(shí)寫(xiě)照。

“物業(yè)第一股”的價(jià)值回歸

2018年2月1日，南都物業(yè)正式登陸上交所主板，成為國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)物業(yè)第一股，風(fēng)頭一時(shí)無(wú)兩。據(jù)其發(fā)布的招股說(shuō)明書(shū)顯示，南都物業(yè)股票發(fā)行價(jià)格為16.25元/股，發(fā)行市盈率為22.98倍。發(fā)行股數(shù)不超過(guò)1984.127萬(wàn)股，募集資金總額約3.22億元。

截至2022年4月26日收盤(pán)，南都物業(yè)股價(jià)報(bào)12.93元/股。事實(shí)上，南都物業(yè)近年來(lái)并非毫無(wú)發(fā)展，其在管面積與營(yíng)收、利潤(rùn)均保持緩慢的增長(zhǎng)，期間股價(jià)也曾一度飆升。但緊隨其后的往往不是百尺竿頭，而是新一輪的下跌。

從2018年上市至今，南都物業(yè)借力資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了自身的逐步發(fā)展。2018年，南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.59億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)0.92億元，其中歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)為6.39億元。截至2018年末，南都物業(yè)累計(jì)簽約面積為5542.6萬(wàn)平方米，累計(jì)簽約項(xiàng)目個(gè)數(shù)為433個(gè)。

2019年，南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.44億元，同比增長(zhǎng)17.55%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總成本10.99億元，同比增長(zhǎng)15.60%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤(rùn)為1.13億元，同比增長(zhǎng)24.09%。截至2019年末，南都物業(yè)累計(jì)總簽約項(xiàng)目496個(gè)，累計(jì)總簽約面積6060.61萬(wàn)平方米。

在2020年，南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收14.13億元，同比增加13.58%，歸母凈利潤(rùn)為1.38億元，同比增加21.01%，扣非后凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)29.39%。截至2020年末，南都物業(yè)累計(jì)總簽約項(xiàng)目 576 個(gè)，累計(jì)總簽約面積約 7001.62 萬(wàn)平方米。

到了2021年，南都物業(yè)營(yíng)業(yè)收入增加至15.93億元，較2018年增長(zhǎng)50.42%，歸屬于上市股東凈利潤(rùn)1.63億元，累計(jì)總簽約面積7591.6萬(wàn)平方米，累計(jì)總簽約項(xiàng)目651個(gè)。

不難發(fā)現(xiàn)，雖然南都物業(yè)的營(yíng)收、利潤(rùn)與規(guī)模的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于同期頭部物業(yè)企業(yè)的增長(zhǎng)速度，但也保持著相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展。但其發(fā)展模式的趨同與缺乏創(chuàng)新以及業(yè)務(wù)能力邊界的過(guò)于明確，讓資本市場(chǎng)對(duì)其爆發(fā)式增長(zhǎng)與發(fā)展缺乏信心，這也使得南都物業(yè)的估值不斷回調(diào)，這也是當(dāng)下中型物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)面臨的普遍問(wèn)題。

能力邊界之外頻頻吃虧

事實(shí)上，南都物業(yè)并非不愿意積極嘗試。只是每一次大膽嘗試的背后，得到的總是教訓(xùn)與虧損，這也一定程度上束縛住了南都物業(yè)的手腳。

南都物業(yè)曾表示，未來(lái)運(yùn)營(yíng)公寓租賃項(xiàng)目的大悅商業(yè)將向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，且公司的長(zhǎng)租公寓為募投項(xiàng)目，后續(xù)不再增加其他項(xiàng)目。

2019年，南都物業(yè)長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)收入0.24億元，但成本達(dá)0.33億元，虧損接近0.1億元。2020年，南都物業(yè)長(zhǎng)租公寓實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2873萬(wàn)元，毛利率為-28.8%。2021年，南都物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3141萬(wàn)元，成本達(dá)4234萬(wàn)元，毛利率進(jìn)一步降至34.76%，成為南都物業(yè)持續(xù)的虧損點(diǎn)。

年報(bào)顯示，南都物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)主要分為產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)、公寓運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)三類(lèi)業(yè)務(wù)等。旗下大悅商業(yè)公司以“產(chǎn)品+互聯(lián)網(wǎng)+社群”為手段，打通存量資產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條，提供全體系招商運(yùn)營(yíng)閉環(huán)服務(wù)，立志成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先特色主題商業(yè)全程運(yùn)營(yíng)商。報(bào)告期內(nèi)南都物業(yè)開(kāi)始布局產(chǎn)業(yè)招商及商業(yè)招商業(yè)務(wù)，輸出專(zhuān)業(yè)化招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)，包括前期招商執(zhí)行、開(kāi)業(yè)籌備，到后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)，同時(shí)表示未來(lái)還將進(jìn)一步夯實(shí)其在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)。

南都物業(yè)進(jìn)一步表示，在資產(chǎn)管理服務(wù)方面要采取“變守為攻、積極進(jìn)取”的態(tài)度，縱向延伸地產(chǎn)服務(wù)全鏈，橫向涵蓋社區(qū)價(jià)值需求，通過(guò)承租運(yùn)營(yíng)、受托運(yùn)營(yíng)、聯(lián)營(yíng)合作、并購(gòu)等多種方式，實(shí)施以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫(xiě)字樓、商業(yè)等產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目為主，酒店、公寓等住宿運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目為輔的項(xiàng)目拓展計(jì)劃。

頻頻吃虧的南都物業(yè)，似乎并沒(méi)有吸取足夠的教訓(xùn)，仍在持續(xù)加碼資產(chǎn)管理服務(wù)。但其現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)能否支撐業(yè)務(wù)發(fā)展并盡快扭虧，無(wú)疑要打上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

矛盾數(shù)據(jù)之下紅海隱現(xiàn)

事實(shí)上，南都物業(yè)勉強(qiáng)維持現(xiàn)狀并略有發(fā)展已實(shí)屬不易，布局資產(chǎn)管理服務(wù)頗有未雨綢繆之意。但無(wú)論是資產(chǎn)管理服務(wù)還是物業(yè)服務(wù)，目前都已經(jīng)是一片紅海。

以南都物業(yè)銷(xiāo)售費(fèi)用為例，其2021年職工薪酬高達(dá)813.78萬(wàn)元，2020年這一數(shù)據(jù)僅為477.43萬(wàn)元，增速高達(dá)70.45%。與此同時(shí)，其辦公費(fèi)也高達(dá)813.40萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)14.16%，表明其市場(chǎng)拓展力度不斷加大。

來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

但讓人疑惑的是，其廣告宣傳費(fèi)與差旅費(fèi)卻出現(xiàn)了同比下降的詭異現(xiàn)象。2021年其廣告宣傳費(fèi)為359.40萬(wàn)元，2020年這一數(shù)據(jù)為500.33萬(wàn)元，同比下降28.17%。2021年其差旅費(fèi)為137.35萬(wàn)元，2020年這一數(shù)據(jù)為152.48萬(wàn)元，同比下降9.92%。

薪資大幅上升、差旅費(fèi)同比下降這一背離現(xiàn)象的背后，往往意味著企業(yè)加大了區(qū)域聚焦及現(xiàn)有布局區(qū)域深耕的力度，這也在一定程度上表明，物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正愈發(fā)激烈，企業(yè)發(fā)展的區(qū)域正逐步受限。

在新興業(yè)務(wù)發(fā)展不順、原有業(yè)務(wù)模式單一的大背景下，南都物業(yè)，正越難越“南”。