記者｜楊冰柯
編輯｜彭飛
58宗宅地只流拍一宗，23宗地塊溢價封頂，與大多數(shù)集中供地城市的冷清、流拍相比，杭州2022年首批集中供地?zé)岫让黠@提升，開發(fā)商拿地?zé)崆橛指吡似饋怼?/p>
4月25日，杭州2022年首批集中供地60宗地塊正式擺上貨架，共出讓面積3849畝，總建面580.7萬方，可售住宅面積約491萬平方米，總起拍價高達798億，拍地規(guī)模全國第二。
當(dāng)日60宗地塊成交59宗，平均樓面價15504元/平米，平均溢價率5.15%。其中，23宗土地拍至中止價，進入“線下一次性報價”環(huán)節(jié)，占比近4成。27宗底價成交，占比45%。
最終，杭州次輪供地攬金826.6億元，成為目前全國第一輪供地中出讓金最高的城市，土地市場熱度復(fù)蘇明顯。
地塊冷熱分化
本次土拍分為上午場和下午場。上午場是60宗地塊輪番報價出讓，最終直接得出了37宗地塊的結(jié)果，觸及中止價的23宗地塊則進入下午場。
下午場為一次性報價+線下?lián)u號，23宗觸及中止價的地塊依次進行報價揭曉和搖號。
在上午場土拍時，杭州本土房企濱江接連刷屏，截止上午場結(jié)束，濱江一口氣拿下10宗地塊，分別是：常青夕照區(qū)塊項目地塊、鐵路北站單元地塊、慶隆小河單元地塊、翠苑單元地塊、云城地塊、臨平新城星橋區(qū)塊LP0701-14地塊、杭州未來科技城138號地塊等，以及合作拿下聞堰南單元地塊、臨浦浦南未來社區(qū)地塊和新街北單元地塊。
除了濱江外，廣州國企越秀也一口氣拿下臨安3宗宅地；浙江房企眾安則拿下黨灣單元地塊和戴村單元地塊；綠城拿下濱江東冠單元地塊。
而一些更郊區(qū)的板塊，由地方城投底價競獲，比如臨平新農(nóng)村建設(shè)、余杭苕溪城市建設(shè)、臨平城市建設(shè)集團等、臨安新都房地產(chǎn)、蕭山城投等。
下午場土拍采取“次高者得”的新競拍規(guī)則，上午拍至封頂?shù)?3宗地依次進行報價和搖號。
第一宗“次高者得”地塊是良渚新城玉鳥路北杜文路東地塊，共14家房企入圍。報價區(qū)間是36.4157億元-36.9775億元。
江西益達和中天美好報出了最高價36.9775億元，省交投、坤和、萬科南都等報價36.9774億元，濱江、綠城和中鐵等報價36.9773元。
也就是說，報次高價的省交投、坤和、萬科南都等8家房企進入搖號階段。最終，萬科搖中地塊，幸運的成為杭州拍地歷史上首個“次高價”獲得者。
下午場土拍從三點半開始一直持續(xù)到晚上十點，隨著最后一宗良渚新城地塊被綠城搖中，杭州今年首批集中供地畫上句號。
此后，其余22宗地塊依次進行報價和搖號。結(jié)果顯示，綠城搖中6宗，濱江搖中1宗，萬科搖中2宗。其余競獲地塊的房企有大悅城、德信、建發(fā)和眾安等。
地塊利潤率提升
根據(jù)拿地寶研究院，從去年以來的杭州四次集中出讓縱向比較來看，這次的成交規(guī)模排在第二，成交熱度排在第三，特別是與外部狀況、競拍規(guī)則更為接近的2021年第三批次相比，本次溢價率下降了0.6個百分點，封頂率也下降了30個百分點，而流拍率上升了2個百分點，底價率也提高了20個百分點?？v向比較看，杭州整體熱度還有提升的空間。
但從全國已完成第一批出讓的12個城市來看，杭州以成交總價827億元遙遙領(lǐng)先，比第二名北京多了347億元，接近成都第一輪供地的成交價。
同時，本輪杭州供地以6.4%的溢價率仍然排在全國第三位，僅次于合肥（11.2%）和廈門（6.8%），高于同省寧波的5.9%；而流拍率也排在全國第四，僅比長沙、重慶、寧波三個零流拍的城市多了2個百分點。
根據(jù)克而瑞研究報告，相比去年年底土拍的明顯回溫，今年杭州首批集中供地呈現(xiàn)“由熱轉(zhuǎn)溫”趨勢，體現(xiàn)在四個方面：第一，封頂率降至40%，回到2020年水平；第二，超4成地塊底價成交；第三，核心封頂，遠郊一輪游，土拍熱度兩極分化；第四，出現(xiàn)杭州集中供地以來首宗流拍地塊。
值得一提的是，隨著杭州土拍測算利潤的逐步回升，在杭州土拍市場久未現(xiàn)身的碧桂園，此次也參拍了閑林、下沙、寧圍的三宗地，并進入下午的一次性報價或者搖號階段。
根據(jù)好地研究院，從利潤率角度來看，盡管本次供地較上批次偏外圍，熱門地塊占比下降，但是整體宅地的預(yù)期利潤率8.8%，基本與上批次持平。
廣發(fā)地產(chǎn)測算的毛利率更高，其研究結(jié)果顯示，杭州這次第一批供地的平均總成本毛利率為19.4%。
土地測算利潤率的穩(wěn)定回升，是房企們積極參與的關(guān)鍵。
浙報傳媒地產(chǎn)研究院丁建剛表示，總體上看，杭州市場的熱度，要好于今年其他已經(jīng)進行首批次集中供地出讓的一二線城市。
當(dāng)然，杭州次輪供地的成績單，還有很多地方城投公司和做地單位在臺前幕后做了多番努力，承諾了很多條件，有些甚至和房企一道拿地，為拿地的房企提供資金背書和信心支撐。
濱江、綠城大贏家
這輪杭州土拍剛開始就刷屏的濱江，無疑是本次土拍的最大贏家。
數(shù)據(jù)顯示，濱江這輪供地中共攬下11宗地塊（其中3宗為聯(lián)合競得），分布于杭州6個區(qū)，總拍地金額達到184.35億元，占到這一輪杭州供地總金額的22%。
拿地金額第二多的同樣是總部位于杭州的房企綠城，本次拿下7宗地塊，其中6宗由一次報價方式拿下，總耗資146.2億元，占到總金額18%。
這也意味著，濱江和綠城兩家杭州本土房企此次共計拿下了18幅地塊，重倉大本營的態(tài)度明顯，兩家合計拿地資金達到330.55億元，占到這輪杭州供地金額的40%。
排名第三的為廈門房企建發(fā)，以一次報價一舉拿下四堡七堡單元2宗地塊，總金額達81.2億元。
值得注意的是，重倉杭州市場的濱江此次拿地布局及策略也有些變化。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，此次濱江拿地布局更分散，重點在鐵路北、高鐵新城、未來科技城、申花等板塊拿地；合作方也更廣泛，引入新的拿地伙伴，除了以往合作的品牌房企，這一次又與金帝、蕭山城區(qū)建設(shè)這類城投開展合作。
濱江此次積極拿地，也與其在杭州貨值不足，2021年尤其是第三批次拿地較少有關(guān)。