文｜一號(hào)地產(chǎn) 申克
長(zhǎng)三角的土拍市場(chǎng)，很大程度上預(yù)示了行業(yè)未來(lái)的走向。
上海、蘇州、杭州、南京，是長(zhǎng)三角板塊中最重要的四座城市，如果再延伸一下，合肥也可以納入?yún)⒖甲鴺?biāo)。
2022年的首輪集中供地，上述幾個(gè)城市的成交情況，聚焦了全行業(yè)的目光。
3月17日，合肥開啟2022年首輪集中供地，當(dāng)天共計(jì)出讓17宗地塊，總成交價(jià)約149.78億元，其中15宗地進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，本土房企和外來(lái)國(guó)企成合肥土拍市場(chǎng)最大贏家；
3月底，蘇州2022年首批供地披露，共掛出15宗涉宅用地，總起始價(jià)226.98億元，值得關(guān)注的是，此次競(jìng)買保證金比例從30%下調(diào)至20%，并對(duì)土拍出讓金的付款期限也做了適當(dāng)放寬，不過目前還未開拍。
而到了4月22日的南京土拍，20宗出讓地塊就有6宗流拍，成交的地塊中還有8宗底價(jià)成交，只有3宗地塊觸及最高限價(jià)。
這樣的結(jié)果，還是大大超出了市場(chǎng)的預(yù)料！
不過好在緊隨其后的杭州土拍，挽救了一波長(zhǎng)三角土拍的顏面。
杭州的這輪首拍，可謂是百花齊放。
據(jù)公開消息，今年首輪集中供地涉宅用地共60宗（包含2宗人才專項(xiàng)租賃住房用地），總出讓面積256.6公頃，分布于錢江新城二期、申花、三墩、運(yùn)河新城、奧體、勾莊、未來(lái)科技城等熱門板塊，總起拍價(jià)約797.87億元，保證金比率20%，觸頂價(jià)溢價(jià)率8%-10%。
開拍前，曾有業(yè)內(nèi)人士表示，杭州本次沒有采用去年三批次使用的“預(yù)公告”和“勾地”模式，而是直接發(fā)出正式公告，“可見對(duì)于本次土拍信心十足?！?/p>
從結(jié)果來(lái)看，似乎也印證了這種判斷。
截至25日午間，除一宗地塊流拍之外，其余59宗地塊均結(jié)束競(jìng)價(jià)。其中，27宗地塊以地價(jià)成交，23宗地塊則因觸及頂價(jià)，進(jìn)入到“一次性報(bào)價(jià)”環(huán)節(jié)，觸頂率達(dá)到了39%，可見房企對(duì)杭州市場(chǎng)的認(rèn)可。
本輪土拍中，表現(xiàn)最亮眼的房企無(wú)疑是杭州本地的濱江集團(tuán)。濱江以總價(jià)184.35億元豪攬11宗地，其中有4宗位于主城區(qū)，如采荷板塊、申花板塊、文教板塊、鐵路北站板塊等，此外還搖到了奧體板塊的寶貴地塊，可以說(shuō)是收獲滿滿。
杭州人的另一家心頭好房企綠城，則以146.38億元斬獲7宗地，眾安則以39.09億元斬獲5宗地，大家地產(chǎn)斬獲3宗地，德信地產(chǎn)也斬獲了1宗地。還有杭州本地中小房企坤和、金帝、興耀、華元等也各有斬獲。
與其他城市國(guó)企、央企成土拍主角不同，浙系房企在這輪杭州土拍中的表現(xiàn)絕對(duì)精彩，僅上述9家本土房企拿地?cái)?shù)量超過了成交數(shù)的一半，其中本土民營(yíng)房企占了三分之一多；
此外，深耕杭州的萬(wàn)科拿到2宗、龍湖落子1宗；外來(lái)國(guó)企如建發(fā)搖到2宗，越秀拍到了3宗，大悅城、葛洲壩各1宗等等。
因此，從房企的參與度和成交來(lái)看，杭州這一輪土拍，似乎是激發(fā)了各類市場(chǎng)主體，讓人看到了市場(chǎng)復(fù)蘇的跡象。
當(dāng)然，之所以能吸引這么多房企參與，且充分競(jìng)爭(zhēng)，究其原因還在于杭州市場(chǎng)有利可圖。
相信大家還記得去年杭州首輪土拍過后，猝不及防的調(diào)控升級(jí)。最后連濱江集團(tuán)也表示，努力做到1-2個(gè)點(diǎn)的凈利潤(rùn)。
房企最怕的是什么？拍完地之后被“關(guān)門打狗”。而這次杭州土拍，留給開發(fā)商的利潤(rùn)空間就相當(dāng)可觀了。
從出讓條件和成交樓面價(jià)來(lái)看，以濱江拍得的采荷板塊常青夕照地塊為例，成交樓面價(jià)為38002元每平，精裝修限價(jià)60000元每平，差價(jià)達(dá)到了22000每平；文教板塊的翠苑單元地塊，成交價(jià)是28357元每平，精裝修限價(jià)是58600元每平，差價(jià)更是高達(dá)3萬(wàn)元每平；
濱江搖到的奧體板塊奧體博覽中心地塊，最終成交樓面價(jià)為16800元每平，精裝修限價(jià)46000元每平，差價(jià)也接近3萬(wàn)元每平。
一號(hào)君看了下，僅以濱江集團(tuán)拍得的地塊看，限售價(jià)與樓面價(jià)之間的差值基本上在1萬(wàn)多到3萬(wàn)元每平之間。
這下濱江應(yīng)該不會(huì)再“叫苦”了，說(shuō)不定還能把去年高價(jià)拍地的窟窿給填上。
其他房企拍得地塊的地售價(jià)差值也非?？捎^。所以杭州這次土拍，只要來(lái)參與、能拍到地，可以說(shuō)皆大歡喜。