記者 王玉
中國社會科學院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長張斌周日表示，未來房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾是新市民難以在工作的城市安居，以及房地產(chǎn)行業(yè)債務危機和過度縮表威脅到金融穩(wěn)定甚至宏觀經(jīng)濟。
張斌在CF40中國金融改革報告發(fā)布會上說，市場上對房地產(chǎn)存在三種誤解，一種誤解是認為高房價等于房價泡沫，從而引發(fā)金融危機，但實際上高房價并不能與房價泡沫和金融危機劃上等號。
他說，從國際經(jīng)驗來看，還不起房貸導致房價下跌引發(fā)金融市場動蕩，這個觀點在中國是不成立的?！爸袊苤匾囊粋€現(xiàn)實是，盡管我們的老百姓很喜歡買房子，但是我們并不是特別舉債買房子，而是更多用自己的儲蓄買房子。即便舉債買房子，還本付息還是有充分的支持保障?！?/p>
第二種觀點是高房價會擠壓企業(yè)生存空間和居民消費，張斌表示，這個說法也是非常誤導的。“因為我們既可以看到房價高了對企業(yè)和居民有壓力的一面，同時也應該看到房價的上漲過程、房屋供給提高過程、城市擴張過程、人口流入過程，正是過去20、30年來經(jīng)濟發(fā)展里面一個非常重要的線索，房價上漲是這個過程當中不可或缺的一部分?！?/p>
張斌說，第三種誤解是，如果房地產(chǎn)信貸需求旺盛，會擠占其他部門的信貸，從而擠壓其他部門的發(fā)展。但實際上，在當期信貸需求較弱的情況下，房地產(chǎn)創(chuàng)造的信貸會進一步向下傳遞，創(chuàng)造全社會購買力，支撐對其他部門的產(chǎn)品和服務需求，進而支持其他部門的發(fā)展。
他表示，未來房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾是兩點，一是都市圈房價太高，使得城市打工者難以安居；二是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)階段性的債務危機和過度縮表，制約全社會信用擴張、引發(fā)需求收縮和宏觀經(jīng)濟不穩(wěn)定。
“房地產(chǎn)是給人住房，誰的住房沒解決好？不是在農(nóng)村生活的人，也不是在城市里面有戶籍買了房的人，而是現(xiàn)在新進入城市的群體，這里面包括2.9億農(nóng)民工也包括其它中低收入群體，他們的住房問題是房地產(chǎn)市場上頭號的問題?！睆埍笳f。
他建議監(jiān)管部門為沒有戶籍和自有住房、長期在該城市工作的打工者發(fā)放“長期工作簽證”，以此作為新市民的身份。同時，允許郊區(qū)集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為新市民合作建房用地，不占用當?shù)刈≌玫刂笜恕?/p>
“要給新市民一個身份。應該有一個長期工作簽證，有了這個身份之后，從供地上，農(nóng)村的集體建設(shè)用地可以給他們蓋房子，把老家宅基地指標讓出來在城市里用，這樣就不會占據(jù)當?shù)刈≌玫刂笜?。”張斌說。
他還建議監(jiān)管部門為新市民提供眾籌合作建房服務，對新市民合作建房實施免稅，同時規(guī)定新市民合作建房在出售時只能賣給別的新市民。鼓勵企業(yè)為新市民及其家庭成員提供醫(yī)療、教育服務，支持開設(shè)新市民子弟學校，為新市民教育和醫(yī)療服務提供稅收優(yōu)惠和開設(shè)場地政策支持。設(shè)立針對新市民的住房金融互助機構(gòu)，用來自新市民的低息存款和政府貼息債券向新市民發(fā)放低息貸款，貸款額度與新市民的存款時間和數(shù)量掛鉤。
對于化解房地產(chǎn)行業(yè)債務問題，張斌認為需要多管齊下，一方面是推動住房抵押貸款利率市場化，緩解居民部門的償債負擔，穩(wěn)定居民部門的購房需求。
“其中包括降息、推動利率市場化，房地產(chǎn)的問題不光是流動性問題，更是整個房地產(chǎn)行業(yè)里面資產(chǎn)負債表縮表的問題，不是短期問題而是一個中長期問題，隨時都可能會對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定、金融市場造成威脅，這需要解決?！彼f。
另外，張斌建議通過“貼息+REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）”模式盤活沉淀資產(chǎn)，在化解房企債務風險的同時增加面向中低收入群體的住房供給。
他強調(diào)，要允許房企沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)換用途，根據(jù)存量資產(chǎn)特征選擇做成保障房、長租房、公租房等具有準公共性質(zhì)住房產(chǎn)品，然后由金融機構(gòu)收購這些住房產(chǎn)品。
“按照市場化原則實行項目制管理，引入職業(yè)經(jīng)理人，對金融機構(gòu)收購的住房產(chǎn)品做資產(chǎn)證券化處理（REITs、ABS、MBS）。職業(yè)經(jīng)理人同時負責將住房產(chǎn)品通過出租或者出售的方式提供給享受住房政策保障的個體?！彼f。
最后由財政為證券化產(chǎn)品提供貼息。張斌說，如果項目提供的穩(wěn)定收益現(xiàn)金流能保持在2%，財政貼息2%可以讓該類金融產(chǎn)品具有市場吸引力。財政支出對資產(chǎn)的撬動效應是1:50，即1000億元的財政貼息可以撬動5萬億元的沉淀資產(chǎn)，按照每套房產(chǎn)100萬元計算可以為500萬家庭提供政策保障性住房。