文|每日財(cái)報(bào)  何嬙

2021年，“青銅”和“黑鐵”都是人們給予房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)簽。伴隨著一眾暴雷故事的上演，上市房企正從過(guò)往的唯規(guī)模、唯速度，轉(zhuǎn)向開始關(guān)注健康、綠色、社會(huì)效益等領(lǐng)域。

今年，在一眾房企延遲發(fā)布年報(bào)的氣氛中，4月11晚間，大悅城(000031.SZ)發(fā)布了經(jīng)審核業(yè)績(jī)，報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入426.14億元，同比增加41.69億元。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為28.60億元，同比下滑6.53%；凈利潤(rùn)為7.67億元，同比下滑31.65%。

值得注意的是，在2020年大悅城制定了900億元的銷售額目標(biāo)。但其在當(dāng)年錄得銷售額僅為694億元，相當(dāng)于只完成銷售目標(biāo)的77%。

但即便如此，大悅城仍堅(jiān)稱，“堅(jiān)持2021年千億元目標(biāo)不動(dòng)搖”。最終，大悅城在2021年錄得銷售額719.1億元，距其千億目標(biāo)足足差了近300億元。

增收不增利，暗暗抓緊銷量回款

作為中糧集團(tuán)旗下唯一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，大悅城的主要收入來(lái)源為銷售型業(yè)務(wù)、投資物業(yè)（商場(chǎng)及寫字樓）、酒店與長(zhǎng)租公寓和物業(yè)管理服務(wù)四大板塊，分別占營(yíng)業(yè)收入的83.61%、11.84%、1.8%、2.52%，均較2020年出現(xiàn)營(yíng)收增長(zhǎng)。

另一面，2021年卻已是大悅城凈利潤(rùn)的第三年下滑。較為夸張的是在2020年，其凈利潤(rùn)為11.23億元，同比下滑降66.7%。如今再一次利潤(rùn)下滑，足見(jiàn)其已陷入嚴(yán)重的“增收不增利”境地。

2021年，大悅城毛利率為27.44%，同比下降4個(gè)百分點(diǎn)。這與行業(yè)利潤(rùn)下滑的趨勢(shì)是一致的。

此外，公司還在2021年進(jìn)行了大額資產(chǎn)減值計(jì)提。數(shù)據(jù)顯示，去年大悅城受存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、壞賬準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)等減值計(jì)提影響，合并凈利潤(rùn)減少21.35億元，歸母凈利潤(rùn)減少約16.71億元；各類減值中，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的額度最大。

《每日財(cái)報(bào)》發(fā)現(xiàn)，大悅城去年為加快去化回籠資金，積極采取以價(jià)換量的銷售方式，共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備19.56億元。如此看來(lái)，雖然貴為央企，但大悅城在利潤(rùn)和銷量回款之間，也不得不選擇后者。

有意思的是，雖然營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)均出現(xiàn)下滑，但是大悅城歸母凈利潤(rùn)卻錄得了127.79%的增長(zhǎng)幅度。而回顧其2020年報(bào)，當(dāng)年大悅城的歸母凈利潤(rùn)錄得-3.87億元，同比下滑118.88%。

也就是說(shuō)，2021年大悅城歸母凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)，主要是建立在上一年巨額虧損的基礎(chǔ)之上。事實(shí)上，雖然歸母凈利潤(rùn)于2021年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，但也只是錄得1.08億元，占凈利潤(rùn)比例只有14%。

腳踩一紅線，現(xiàn)金流明顯下滑

除了利潤(rùn)下滑之外，大悅城還伴隨著經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流下滑。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為負(fù)84.6億，2020年末則為98.1億，下滑幅度近兩倍。

究其原因，是大悅城未按下暫停鍵的擴(kuò)張行動(dòng)。大悅城對(duì)此解釋稱，本期新獲取項(xiàng)目土地支出、開發(fā)項(xiàng)目建造支出及稅費(fèi)支出同比大幅增加，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流與凈利潤(rùn)產(chǎn)生較大差距。

據(jù)《每日財(cái)報(bào)》了解，2021年大悅城共獲取16個(gè)項(xiàng)目，新增土地面積147萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積327萬(wàn)平方米，土地款總額316億元，平均樓面價(jià)為9，659元/平方米，平均溢價(jià)率為16%。截至期末，大悅城土地儲(chǔ)備可售貨值超2000億。

從布局來(lái)看，延續(xù)近幾年在華南地區(qū)的投資熱情，其新增土地儲(chǔ)備有39%位于長(zhǎng)三角城市群，23%位于成渝經(jīng)濟(jì)圈，9%位于京津冀城市群。

而在財(cái)務(wù)狀況上，大悅城仍踩一道紅線。數(shù)據(jù)顯示，截至期末，貨幣資金余額248.86億元；現(xiàn)金短債比1.44；凈負(fù)債率90.06%；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率70.31%。

融資有優(yōu)勢(shì)，規(guī)模擴(kuò)張不止

客觀來(lái)看，2021年的大悅城仍處在規(guī)模擴(kuò)張的路上，勢(shì)頭有增無(wú)減。因?yàn)槿ツ?，大悅城共獲取6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，開業(yè)18家（含輕資產(chǎn)）購(gòu)物中心。

或許是倚仗央企背景，大悅城雖保持?jǐn)U張節(jié)奏，但在融資方面的優(yōu)勢(shì)確實(shí)不容小覷。數(shù)據(jù)顯示，2021年其籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流為72.63億元。

在融資渠道方面，去年其曾發(fā)行多筆ABS、中期票據(jù)，今年1月，再次成功發(fā)行一筆15億元公司債，3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%，成本較2021年進(jìn)一步下降。

截至2021年底，大悅城持有貨幣資金248.86億元，雖然較2020年底的317.64億元減少21.65%，但完全可以覆蓋34.5億元的短期借款，以及139.47億元一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債。

在今年諸多房企對(duì)目標(biāo)避而不談的時(shí)候，大悅城卻表示，2022年將新開工項(xiàng)目19個(gè)，新開工面積303萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)銷售金額800億元。并且，輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目拓展數(shù)量不低于2021年的7個(gè)。

氣勢(shì)可嘉，但眼下行業(yè)還并沒(méi)有真正迎來(lái)平穩(wěn)期，2022年消費(fèi)者的預(yù)期轉(zhuǎn)向肯定還需要時(shí)間，行業(yè)發(fā)展依然存在較大阻力。在如此背景下，即使貴為央企，大悅城恐怕也需小心慎行。