記者 | 孫梅欣
4月11日，南京市住房保障和房產(chǎn)局與中國(guó)人民銀行南京分行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點(diǎn)使用銀行保函的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金。保函替換資金不得超過(guò)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管額度的60%。
通知規(guī)定，當(dāng)出現(xiàn)索賠情形并發(fā)起索賠時(shí)，監(jiān)管銀行按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)出具的書面索賠文書啟動(dòng)索賠，由保函出具銀行將索賠資金存入監(jiān)管賬戶或指定賬戶。
文件也給出了提取監(jiān)管資金的前提條件：前兩年無(wú)違規(guī)使用商品房預(yù)售監(jiān)管資金受到行政處罰；無(wú)司法凍結(jié)、違規(guī)資金劃扣、拖欠工程款、拖欠農(nóng)民工工資。
通知顯示，該政策將從自印發(fā)之日起試行一年。
不過(guò)即便有這些限制條件，這一政策對(duì)一些資金壓力較大的企業(yè)來(lái)說(shuō)，仍算是利好消息。
另外根據(jù)通知，在辦理進(jìn)度上，也給予了申請(qǐng)企業(yè)相當(dāng)大的便利。
經(jīng)相關(guān)銀行預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)的項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提交項(xiàng)目保函意向申請(qǐng)表及資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議，監(jiān)管機(jī)構(gòu)一般應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成審核；審核通過(guò)的，對(duì)開發(fā)企業(yè)提供的資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議予以確認(rèn)，資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容包含保函文本基本內(nèi)容，作為保函出具銀行后續(xù)工作依據(jù)。
通知要求，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在接到銀行保函開具通知后，完成相應(yīng)備案手續(xù)，資金監(jiān)管銀行一般應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)為開發(fā)企業(yè)辦理相應(yīng)額度保函資金撥付手續(xù)。
界面新聞了解到，不少房企已經(jīng)獲悉這一通知，并正在要求法務(wù)、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門對(duì)《通知》進(jìn)行進(jìn)一步研究。
“由于11號(hào)剛剛下發(fā)這份通知，還沒(méi)有出現(xiàn)第一個(gè)能在試行期‘吃螃蟹’的企業(yè)?！睋?jù)相關(guān)人士透露，各家房企還在梳理過(guò)程中，部分銀行信貸部暫時(shí)還未辦理這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
數(shù)家商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，已經(jīng)接到政策通知，產(chǎn)品部門還在設(shè)計(jì)方案的過(guò)程，具體措施要等待上級(jí)部門的具體通知：“通知文件在具體規(guī)定上還較為模糊，各家銀行對(duì)于開保函的執(zhí)行落地條件，各家也會(huì)有差異。”
在南京發(fā)出該通知之前，預(yù)售資金可以提取的城市，基本都是根據(jù)工程進(jìn)度按比例提取的。
比如青島規(guī)定，建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半時(shí)，留存比例為60%;當(dāng)主體結(jié)構(gòu)封頂，取得《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》時(shí)，留存比例為30%；當(dāng)單體竣工驗(yàn)收合格，取得《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》時(shí)，留存比例為15%；當(dāng)項(xiàng)目辦理商品房現(xiàn)售備案或首次登記并按規(guī)定交存首期房屋專項(xiàng)維修資金后，終止監(jiān)管等等。
而南京的政策，監(jiān)管賬戶保證之后1年的建設(shè)額度即可，最高可以置換60%，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)要求相對(duì)寬松。事實(shí)上，近期各地紛紛出臺(tái)樓市政策，但大部分是在對(duì)銷售端的調(diào)控進(jìn)行調(diào)整，試圖提振市場(chǎng)信心。
對(duì)監(jiān)管資金的替換，也是近期南京近期在對(duì)遠(yuǎn)郊區(qū)域六合、溧水放松針對(duì)外地購(gòu)房者對(duì)限購(gòu)之后，出臺(tái)的又一新政，并且此次將調(diào)控方向轉(zhuǎn)向供給端。
有業(yè)內(nèi)人士表示，此次對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的放松，可以緩解企業(yè)的資金壓力，也是對(duì)不久之后的土拍釋放積極信號(hào)。
3月底，南京掛出了20幅塊地，將在4月22日集中出讓，起拍總價(jià)僅為267億元，是去年手首場(chǎng)土拍的30%。
同時(shí)，土拍規(guī)則也進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)拿地企業(yè)更友好，保證金比例下調(diào)至起始總價(jià)的20%；集中取消了租賃住房的配建要求；優(yōu)化調(diào)整了房地價(jià)差確保預(yù)期利潤(rùn)；取消了競(jìng)得地塊數(shù)量的限制。
從去年下半年開始，各地也都對(duì)土拍政策進(jìn)行了調(diào)整，但仍以國(guó)企或城投平臺(tái)拿地為主。行業(yè)人士分析，此次對(duì)監(jiān)管資金的松動(dòng)，釋放一部分資金給企業(yè)，疊加比較友好的土拍規(guī)則，能夠提振企業(yè)參與土拍的積極性。