文 | 北京海證

物管“巨無霸”終于敞開雙臂擁抱資本市場了。

4月1日，當(dāng)大家都沉浸在愚人節(jié)氣氛中時，中國房地產(chǎn)公司萬科旗下的物業(yè)管理公司——萬物云空間科技股份有限公司向港交所正式遞交上市申請，聯(lián)席保薦人為中信證券、花旗、高盛。

擬登陸港股主板不是玩笑，作為國內(nèi)首家年入超百億，2021年在管項目高達2823個、在管面積近7億平方米且管理服務(wù)滿意度排名第一的物業(yè)服務(wù)公司，萬科物業(yè)上市趕赴資本盛宴只是時間問題。

據(jù)悉，萬科物業(yè)現(xiàn)已發(fā)行的股票總價值為10.5億股，若以萬科物業(yè)上市前投資者進行的交易價格估算，轉(zhuǎn)讓價格近100元/股，以此估算，萬科物業(yè)在上市前的估值已超千億，無疑將成為支撐萬科母公司業(yè)績持續(xù)增長的第二曲線。

造就梟雄難離時代和市場的沃土，作為房企龍頭，屢獲“三好學(xué)生”稱號的萬科終于選擇在樓市寒冬將物業(yè)板塊拆分上市，雖然姍姍來遲的萬物云市場估值懸而未知，資本市場與物管企業(yè)的故事卻變得越來越有看頭了。

01、高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)市場榮光不再，精耕細作的物業(yè)熬出一片藍海 

公開信息顯示，目前“A+H”上市物企總數(shù)為84家，其中港股物管企業(yè)占到53家之多。趕在3月最后一天，除了恒大物業(yè)、彩生活、榮萬家和奧園健康之外，49家港股物企均交上了2021年的答卷，根據(jù)49家港股物管企業(yè)財報匯總數(shù)據(jù)，其2021年總營為1647.46億元，各企業(yè)平均營收33.62億元，均漲幅同比為44.65%。

相較于2020年同期披露年報，40家港股物管企以36.57%的平均增速，港股物管板塊企營收增速提升了8%，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的爬坡態(tài)勢。此外，以香港中概股企業(yè)碧桂園服務(wù)（06098.HK)、雅生活服務(wù)（03319.HK）、世茂服務(wù)（00873.HK)等為代表的8家物管企業(yè)先后配售新股進行約360.48億港元的融資。

值得注意的是，曾與萬科一同許下“絕不將物業(yè)板塊拆分上市”的香港中概股龍湖地產(chǎn)（00960.HK），也在年初搶先一步將旗下物管板塊龍湖智創(chuàng)生活拆分，向港交所遞交了招股書，據(jù)悉，龍湖智創(chuàng)生活的物管服務(wù)面積超過2.5億平方米，并以2021年111億元的總營收躍升至“百億物管企業(yè)聯(lián)盟陣營”。

萬物云和龍湖智創(chuàng)生活攜手奔赴港股，無疑指向一點：資本市場對各大物管企業(yè)的盈利預(yù)測和估值顯然高于房企。同樣，得益于近年來資本青睞，中國物管行業(yè)在精耕細作數(shù)十年后開始加快成長步伐，并在產(chǎn)業(yè)快速集中的道路上提速前行。

02、物業(yè)估值連年攀升  頭部房企價值增長新賽道

根據(jù)樂居財經(jīng)研究院今日發(fā)布的《2022中國物業(yè)服務(wù)滿意度藍皮書》，2021年，我國物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模達到342億平方米，預(yù)計2025年物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模將突破380億平方米。

宏觀政策層面，2021年1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中央政法委、中央文明辦等10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，明確提出規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)，并提升物業(yè)管理服務(wù)水，加之此前《新物業(yè)管理條例》等規(guī)范的相繼出臺，充分保障了物管行業(yè)及管理的有序健康發(fā)展。

“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃明確指出要持續(xù)提升社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)的精準化、精細化、智能化水平，毫無疑問，未來物管行業(yè)將在“物業(yè)管理發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設(shè)”的雙主航道并行中迎來新的發(fā)展機遇。

相較于以物業(yè)管理及服務(wù)業(yè)務(wù)為核心作為主線發(fā)展，物管企業(yè)的頭部聚集效應(yīng)則十分明顯：依托地產(chǎn)發(fā)展或與之有強連接的企業(yè)因光環(huán)效應(yīng)籠罩而具有天然優(yōu)勢，更容易獲得市場的認可與業(yè)績的保障。

公開數(shù)據(jù)匯總可知，背靠地產(chǎn)房企的物管企業(yè)土地儲備總額高達117087萬平方米，香港中概股企業(yè)碧桂園服務(wù)（06098.HK)、中海物業(yè)（02669.HK)、恒大物業(yè)（06666.HK)、華潤萬象生活（01209.HK）等十余家物管企業(yè)均獲得較大收益，品牌溢價能力也隨之增強，即使在成本附加較高的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)上，利潤總額也比中小型的物管公司更為豐厚。

以“利潤王”香港中概股企業(yè)中海地產(chǎn)（中國海外發(fā)展(00688.HK)）為例，根據(jù)財報顯示，2021年，中海地產(chǎn)取得營收2422.4億元，同比增長30.4%，其中商業(yè)物業(yè)收入51.7億元，同比增長17.4%。

從拆分自該老牌央企同在香港上市的中海物業(yè)（02669)發(fā)布的年報更能說明問題：中海物業(yè)全年整體收益為94.42億港元，整體毛利為16.42億港元，公司股東應(yīng)占溢利為9.84億港元，同比增長分別為44.3%、37.3%、40.5%，盡管中海物業(yè)的毛利率五連跌后仍出現(xiàn)下滑（由2021年的18.3%下滑至17.4%），但這份成績單的美中不足也就止僅于此了。

根據(jù)財報估算，中海物業(yè)2021年3、4季度毛利率為18.5%，環(huán)比上半年止跌提升2.4%，但受制于成本、通脹等市場競爭的因素與中海物業(yè)自身酬金制占比較高等原因，全年毛利率依舊難以逆勢止跌。中海物業(yè)副總裁兼執(zhí)行董事龐金營曾對此作出解釋：“現(xiàn)在酬金制占比基本上增速非常小，包干制項目占比不斷提升，這個因素的影響在將來也會降低?！?/p>

正迎全面轉(zhuǎn)型的物管賽道，在加速升級中不斷形成更有利于資本紅利釋放的行業(yè)發(fā)展規(guī)范，基于城市等級及區(qū)域規(guī)劃，我國物管企業(yè)已根據(jù)行業(yè)市場的變化形成了極具針對性的清晰的定位，相關(guān)行業(yè)規(guī)模的不斷擴大、經(jīng)營業(yè)態(tài)的不斷豐富，物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入總額也連年攀升。除了作為地產(chǎn)行業(yè)的“現(xiàn)金奶?！?，房企品牌建設(shè)的重要引擎外，物管行業(yè)也在標桿企業(yè)的引領(lǐng)下加速本賽道的蝶變。

03、數(shù)智科技賦能，現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展未來可期

衡量一家物管企業(yè)的市場價值，拋去如何開拓多樣化的產(chǎn)品，挖掘高附加值的服務(wù)，創(chuàng)立獨立經(jīng)營的服務(wù)品牌因素外，影響物管公司服務(wù)質(zhì)量的因素與業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意度無疑是最重要的指標。2021年伊始，多部門聯(lián)合印發(fā)出臺了《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，明確指出要加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)，推動物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要。后疫情時代，物管公司增值服務(wù)能力的擴張則離不開數(shù)智科技的賦能。

伴隨我國5G的加速落地，以人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計算為代表的數(shù)字科技也為物管企業(yè)帶來了新的變革方向，“互聯(lián)網(wǎng)+”加速滲透到物管行業(yè)，使傳統(tǒng)的密集型勞動輸出企業(yè)在科技的賦能下，日漸轉(zhuǎn)變成為按需精準服務(wù)的集約化現(xiàn)代物管模式，從物管企業(yè)對數(shù)字化的不知所措，到“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式全面覆蓋并進入成熟期，這個從“0到1”的轉(zhuǎn)變有效地化解了物管行業(yè)經(jīng)營成本上漲、物業(yè)糾紛接接連不斷、行業(yè)集中度低、企業(yè)水平參差不齊亂象頻現(xiàn)等嚴重掣肘企業(yè)發(fā)展的諸多痛點，更為日后贏得資本的青睞打下了堅實的根基。

早在2014年便開始布局“智慧園區(qū)”試點項目的綠城物業(yè)（HK.02869），以優(yōu)質(zhì)暖心的物業(yè)服務(wù)為根基，通過品牌為市場傳播介質(zhì)，通過智慧科技為手段來開拓市場后，多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛效仿，致力發(fā)展人工智能應(yīng)用來打造智慧物管；碧桂園服務(wù)則選擇采用AI技術(shù)，通過AI和物聯(lián)網(wǎng)的深度融合打造“云－邊－端”的AI全棧解決方案，將旗下在管項目的物業(yè)服務(wù)場景全面智能化。

物管企業(yè)的智能APP的應(yīng)用也是行業(yè)打造全智能社區(qū)生活的重點與基礎(chǔ)，通過互聯(lián)網(wǎng)智慧平臺，以往傳統(tǒng)物管服務(wù)無法達成的訴求紛紛得以落地。以雅生活服務(wù)（HK.03319）基于云上科技打造的“雅管家”為例，該平臺可以充分整合在管項目的所有資源，業(yè)主反映問題僅需通過手機在線操作，專屬客服管家在線提供物管服務(wù)，將過去繁瑣的業(yè)主報修流程簡化，通過為業(yè)主，地產(chǎn)房企和物管企業(yè)提供標準化、精細化、專業(yè)化的服務(wù)，實現(xiàn)了為物管行業(yè)全鏈條數(shù)字化服務(wù)增速的雙贏。

全球最大的企業(yè)增長咨詢公司Frost & Sullivan曾公布過一組數(shù)據(jù)：以2020年總收入計算，萬物云在社區(qū)空間居住消費市場，以0.22%市場份額位列第二；在商企和城市空間綜合服務(wù)市場，以0.19%市場份額位列行業(yè)第一。能在物管面積與服務(wù)上與萬物云抗衡的，算來算去就只?！坝钪娴谝晃锲蟆北坦饒@服務(wù)了。

萬科云的物管服務(wù)能有名列前茅的成績，離不開在物管行業(yè)日積月累的長線疊加。根據(jù)招股書顯示，以科技化為抓手打造“生態(tài)聯(lián)盟”的萬科物業(yè)發(fā)展有限公司將服務(wù)目標定位于讓業(yè)主體驗更加智慧化的物業(yè)管理項目，并圍繞業(yè)主不動產(chǎn)保值增值提供全生命周期服務(wù)。目前，分別在香港和A港上市的萬科企業(yè)（02202.HK，000002.SZ）持有57.12%萬物云股權(quán)，此外通過各全資附屬企業(yè)萬傾、萬斛等還擁有共計5.77%的股權(quán)。

2019年至2021年，萬物云整體毛利率分別為17.7%、18.5%、17%。自萬科拆分萬科云赴港上市的利好消息發(fā)布，想港股中概股萬科企業(yè)（02202.HK）在三個交易日內(nèi)股價17.7港元/股的開盤價一度飆升至21.55港元/股，增幅超過20%。

得益于市場的紅利釋放，物管行業(yè)總管理規(guī)模與土儲率還有極大的挖掘空間，爭相入局的物管企業(yè)角逐的火花愈顯，物業(yè)管理行業(yè)正在資本賦能之下不斷加速企圖博得黃金賽道的頭籌，針對社區(qū)的低碳綠色管理、面向業(yè)主的智慧物業(yè)服務(wù)和專注于企業(yè)品牌建設(shè)等方面將成為物管行業(yè)深耕與探索的主要方向。

分化持續(xù)加劇的將來，是龍頭企業(yè)力保優(yōu)勢在擴張中進一步收割市場份額，還是中小企業(yè)物管企業(yè)能通過長尾效應(yīng)而實現(xiàn)逆襲不得而知，但可以確信無疑的是，在資本浪潮洶涌翻滾的當(dāng)下，藍海中物管企業(yè)想要沖上浪尖，以良好的服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的管理為圭臬，這個底層邏輯永遠不會發(fā)生改變。