文|中指研究院
中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究，已連續(xù)進(jìn)行了十九年。研究組把握行業(yè)發(fā)展脈搏，深入揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)律，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，企業(yè)發(fā)展變化大。因此，2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究，從評價指標(biāo)體系和數(shù)據(jù)來源復(fù)核方面進(jìn)行調(diào)整和完善，優(yōu)選更加穩(wěn)而強(qiáng)的企業(yè)。
評價指標(biāo)體系方面，進(jìn)一步強(qiáng)化了對企業(yè)穩(wěn)健性的分析，一方面增設(shè)了“應(yīng)付款占總負(fù)債的比例”，該指標(biāo)是衡量企業(yè)短期的潛在債務(wù)和流動性風(fēng)險；另一方面進(jìn)一步優(yōu)化了現(xiàn)金短債比的計算規(guī)則，在計算貨幣資金時扣除掉受限制資金，嚴(yán)格評價企業(yè)償債能力。
數(shù)據(jù)來源方面，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)調(diào)研監(jiān)測的企業(yè)拿地、銷售、項目建設(shè)等經(jīng)營情況，深入了解企業(yè)微觀經(jīng)營活動，獲取更豐富詳實的數(shù)據(jù)和資料；企業(yè)篩選，對償債方面已經(jīng)出現(xiàn)問題的企業(yè)，或?qū)⒊霈F(xiàn)問題且沒有實質(zhì)舉措的企業(yè)，進(jìn)行逐一篩查；加強(qiáng)對數(shù)據(jù)的調(diào)研和交叉復(fù)核，優(yōu)選更加穩(wěn)而強(qiáng)的企業(yè)。
2021年，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了超預(yù)期增長，全國商品房銷售額為18.2萬億元，銷售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高。百強(qiáng)企業(yè)順應(yīng)市場變化，緊抓熱點城市群發(fā)展機(jī)遇，運用多種營銷手段并加大線上及線下營銷力度促進(jìn)回款，實現(xiàn)了銷售業(yè)績的增長，但增速首次低于全國。2022年房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場調(diào)整的壓力，未來穩(wěn)健經(jīng)營、行穩(wěn)致遠(yuǎn)將是發(fā)展的主旋律。
銷售總額超9萬億，市場份額下降至49.9%
百強(qiáng)企業(yè)2017-2021年銷售增長情況
2021年，百強(qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握市場需求釋放節(jié)奏，上半年前置銷售節(jié)點加速推盤，下半年加大促銷力度和銷售渠道合作，加速回款，實現(xiàn)銷售總額90802億元，同比增長3.9%，增速首次低于全國0.9個百分點、銷售面積56943萬平方米，同比增長1.6%。
百強(qiáng)企業(yè)及綜合實力TOP10企業(yè)2017-2021年市場份額
隨著行業(yè)監(jiān)管的逐步落實，行業(yè)加速出清、企業(yè)優(yōu)勝劣汰，大而不強(qiáng)的企業(yè)未列百強(qiáng)中，百強(qiáng)企業(yè)的市場份額小幅下滑。2021年，百強(qiáng)企業(yè)市場份額為49.9%，較上年下降0.4個百分點。其中，綜合實力TOP10企業(yè)銷售額市場份額為22.5%，較上年下降0.4個百分點。在行業(yè)出清優(yōu)選過程中，必然會出現(xiàn)百強(qiáng)企業(yè)市場份額的短暫調(diào)整，隨著市場企穩(wěn)、行業(yè)格局重塑后，百強(qiáng)市場份額或?qū)⒗^續(xù)提升。
陣營分化繼續(xù)加劇，部分國央企銷售表現(xiàn)突出
百強(qiáng)企業(yè)不同陣營2021年銷售額及其增長率均值情況
百強(qiáng)企業(yè)各陣營增速均有下降。陣營間的規(guī)模壁壘和大而強(qiáng)的優(yōu)勢不復(fù)存在，經(jīng)營穩(wěn)健才是硬道理，百強(qiáng)前10企業(yè)、11-30企業(yè)銷售額增長率均值為3.1%、6.1%；31-50企業(yè)、51-100企業(yè)把握重點區(qū)域城市熱度分別實現(xiàn)了銷售額同比增長1.7%、4.0%。
陣營間分化加劇的同時，企業(yè)間的分化也在加劇，其中綜合實力較強(qiáng)和布局重點區(qū)域的國央企銷售表現(xiàn)比較突出。國有企業(yè)較為集中的布局一二線核心城市，同時憑借穩(wěn)健的經(jīng)營、暢通的融資優(yōu)勢和政府背書備受消費者信賴，進(jìn)一步轉(zhuǎn)化成銷售業(yè)績的增長。
強(qiáng)調(diào)財務(wù)安全和經(jīng)營穩(wěn)健，精細(xì)化運營筑牢發(fā)展護(hù)城河
百強(qiáng)代表企業(yè)未來發(fā)展策略
隨著行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段，“唯規(guī)模論”已不再適用，“大而不強(qiáng)”的企業(yè)也逐漸暴露出問題。未來，百強(qiáng)企業(yè)不再一味的關(guān)注規(guī)模，而是更加強(qiáng)調(diào)財務(wù)安全與經(jīng)營穩(wěn)健，注重精細(xì)化管理和運營，追求效益的提升和高質(zhì)量發(fā)展。
把握城市群發(fā)展機(jī)會，加大高潛力城市深耕力度
百強(qiáng)代表企業(yè)2020、2021年各等級城市銷售額分布
2021年，百強(qiáng)企業(yè)繼續(xù)深耕重點城市，二線城市仍是主要銷售來源。一線城市受新房供應(yīng)規(guī)模加大的影響，在旺盛需求的帶動下市場成交規(guī)模增長，銷售額占比小幅上升0.2個百分點至18.8%；二線城市占比為58.2%，仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額占比23.0%。
百強(qiáng)代表企業(yè)2020、2021年城市群銷售額分布
百強(qiáng)企業(yè)聚焦核心城市群，長三角、粵港澳、京津冀三大城市群銷售貢獻(xiàn)突出，合計占比超六成。50家百強(qiáng)代表企業(yè)銷售結(jié)構(gòu)中，五個主要城市群銷售占比合計達(dá)74.7%，同比增長0.4個百分點。
因城施策把握市場主流需求，強(qiáng)化品質(zhì)服務(wù)提升產(chǎn)品力
百強(qiáng)代表企業(yè)2020、2021年重點項目各面積段銷售占比
2021年首改和改善需求仍對房地產(chǎn)市場形成較大支撐，百強(qiáng)企業(yè)加大首置類產(chǎn)品的推出比例，支撐銷售業(yè)績的增長。從50家百強(qiáng)代表企業(yè)重點項目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看：90平米以下首置類產(chǎn)品的銷售額占比為17.4%、較上年提升0.8個百分點；90-140平米首改類產(chǎn)品銷售額占比達(dá)55.4%，較上年下降0.6個百分點；140-200平米改善類及200平米以上高端類產(chǎn)品銷售額貢獻(xiàn)率分別為18.5%、8.7%，較上年均下降0.1個百分點。
2021年百強(qiáng)企業(yè)房地產(chǎn)營銷措施
2021年，百強(qiáng)企業(yè)順應(yīng)市場變化趨勢，在上半年加大推盤力度，市場活躍度較高，上半年銷售額占比超五成；下半年受到調(diào)控政策等因素影響，房企推盤面積呈現(xiàn)較大波動態(tài)勢。同時，百強(qiáng)企業(yè)緊跟市場形勢，適時調(diào)整營銷策略，通過提供特惠房源、打通線上+線下營銷渠道、新技術(shù)應(yīng)用等多種方式，助力提升營銷管理水平，提高項目去化率。
百強(qiáng)企業(yè)2017-2021年營業(yè)收入與凈利潤均值變化情況
2021年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入與凈利潤保持增長態(tài)勢?？⒐ず徒Y(jié)轉(zhuǎn)穩(wěn)步增長帶動營業(yè)收入和凈利潤呈增長態(tài)勢，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)498.6億元，同比增長19.3%，增速較上年增加1.6個百分點。由于營業(yè)成本上漲，凈利潤均值達(dá)56.2億元，同比增長0.4%，增速較上年減少1.5個百分點，凈利潤均值增速不及營業(yè)收入均值增速，“增收不增利”日趨嚴(yán)重。受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，百強(qiáng)企業(yè)凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降2.2、1.8個百分點。
行業(yè)低利潤時代的應(yīng)對策略
地價高企和房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間，行業(yè)長期處于低利潤時代。長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制逐步建立，房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管框架下，房地產(chǎn)逐步進(jìn)入去金融化通道，行業(yè)利潤率可能保持在更低的水平。房企需調(diào)整經(jīng)營方式，發(fā)揮綜合運營優(yōu)勢，適應(yīng)行業(yè)調(diào)整周期。當(dāng)前，部分高存貨、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式房企面臨流動性危機(jī)，此種模式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)，房企需逐步改變經(jīng)營模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運營維持業(yè)務(wù)高彈性，以適應(yīng)極速分化的市場；同時適度發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)揮運營優(yōu)勢，提升邊際效益。
百強(qiáng)代表企業(yè)2020-2021年拿地總量及同比增速
2021年住宅用地供應(yīng)明顯縮量，疊加政策調(diào)控和融資監(jiān)管顯效，全年百強(qiáng)企業(yè)投資規(guī)模明顯縮量。50家百強(qiáng)代表企業(yè)全年拿地金額總量同比減少12.7%，其中招拍掛市場的拿地金額16804.8億元，占全國300城土地出讓金的29.4%，同比下降0.5個百分點。
百強(qiáng)企業(yè)聚焦重點城市。一二線城市仍是百強(qiáng)企業(yè)布局主戰(zhàn)場，50家百強(qiáng)代表企業(yè)的新增土儲權(quán)益面積中六成位于一二線城市，其中一線城市占比7.1%，二線城市占比53.4%，一線、二線城市占比分別同比增長2.4、6.6個百分點。
分所有制類型來看，國企拿地力度整體更強(qiáng)。2021年國企拿地金額同比微增1.0%，拿地銷售比均值為38.0%。表明當(dāng)前國資背景企業(yè)仍具有融資優(yōu)勢，投資力度仍保持在適當(dāng)水平。
2017-2021年百強(qiáng)企業(yè)“三道紅線”情況
2021年百強(qiáng)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營、積極應(yīng)對，通過提前償還債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式穩(wěn)降杠桿，“三道紅線”提出后應(yīng)對更加從容，均值已經(jīng)基本合規(guī)。百強(qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個百分點；現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩(wěn)中向好。
2020年-2021年融資總額
融資收緊疊加償債高峰期，市場調(diào)整銷售回款壓力較大，企業(yè)現(xiàn)金流面臨更大挑戰(zhàn)。2021年，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%，行業(yè)融資收緊態(tài)勢顯著。而百強(qiáng)企業(yè)中國企融資能力較強(qiáng)、成本較低；區(qū)域型房企布局重點城市，銷售韌性好，整體財務(wù)基本面良好。
為此，百強(qiáng)企業(yè)在加大營銷回款力度的同時，應(yīng)緊抓政策窗口期，積極拓展新的融資渠道，通過并購融資、綠色債券、ABS等方式補(bǔ)充資金。
百強(qiáng)企業(yè)2017-2021年納稅情況
2021年，百強(qiáng)企業(yè)積極依法納稅，納稅額保持穩(wěn)步增加的態(tài)勢。百強(qiáng)企業(yè)納稅額均值達(dá)60.2億元，同比增長2.2%，其中稅金及附加均值為38.9億元，所得稅均值為21.3億元。同時，百強(qiáng)企業(yè)積極響應(yīng)政府相關(guān)部門的號召，扎實推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，并持續(xù)加大公益捐款投入積極回饋社會，為防汛搶險和疫情防控提供資金支持。
百強(qiáng)企業(yè)深入踐行可持續(xù)發(fā)展理念，運用智慧科技手段及綠色環(huán)保等手段，積極探索綠色發(fā)展模式；更加重視項目綠色認(rèn)證，推動企業(yè)轉(zhuǎn)型升級；打造綠色生活體系，助力綠色服務(wù)升級。
結(jié)語
2021年以來，“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)保持不變，房地產(chǎn)貸款集中管理制度嚴(yán)格落實，降負(fù)債、降杠桿、加速回款成為房企經(jīng)營的主旋律。在此背景下，百強(qiáng)企業(yè)已然意識到唯有穩(wěn)能強(qiáng)、大非強(qiáng)。中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整通道，過去“高周轉(zhuǎn)、短平快”的發(fā)展模式亟需轉(zhuǎn)變，未來房企應(yīng)優(yōu)化模式，穩(wěn)字當(dāng)頭、管控風(fēng)險；強(qiáng)化運營、提質(zhì)增效；聚焦主業(yè)、延伸服務(wù)；順勢而為、把握時機(jī)，方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。