記者 | 孫梅欣
在過(guò)去一年動(dòng)蕩的市場(chǎng)行情下，中小房企銀城國(guó)際保持了平穩(wěn)小幅增長(zhǎng)。
3月31日銀城國(guó)際公布的業(yè)績(jī)顯示，2021年，公司合約銷(xiāo)售金額約為252.93億元，同比上升9%；營(yíng)收約為87.47億元，同比下降18.1%；全年毛利15.06億元，同比上升30.1%；凈利為4.85億元，同比上升25.7%；歸母公司持有人應(yīng)占利潤(rùn)約為1.41億元，同比減少22.5%。
值得注意的是，去年銀城國(guó)際的毛利率和凈利率均有所增長(zhǎng)。其中毛利率為17.2%，同比增加6.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為5.5%，較上年增加1.9個(gè)百分點(diǎn)。公告稱(chēng)，毛利率增加是由于位于無(wú)錫、杭州等地四個(gè)確認(rèn)項(xiàng)目的毛利較高，同時(shí)應(yīng)付所得稅費(fèi)率減少所致。
銀城國(guó)際在公告中坦言，“在極為艱難的市場(chǎng)和行業(yè)環(huán)境下，集團(tuán)仍努力保持利潤(rùn)穩(wěn)定。從銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，雖未達(dá)到預(yù)期增幅，但仍達(dá)到規(guī)模新高，同時(shí)回款比例達(dá)到106%。”
對(duì)于2022年的銷(xiāo)售規(guī)模，銀城國(guó)際執(zhí)行董事兼副總裁朱力在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，目標(biāo)約為250億元—260億元的范圍，維持穩(wěn)定水平：“目前公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)的貨值達(dá)到341億元，能支撐銀城未來(lái)的營(yíng)收。”
對(duì)于去年整體銷(xiāo)售未及預(yù)期，朱力表示，一方面是由于下半年，受疫情和市場(chǎng)行情影響整體承壓，另一方面年初市場(chǎng)較為樂(lè)觀，定的目標(biāo)也比較高。
從銷(xiāo)售分布來(lái)看，江蘇和浙江是公司核心的業(yè)務(wù)主力，其中南京、杭州兩地的銷(xiāo)售占比分別為31.2%和33.9%，共計(jì)達(dá)到總銷(xiāo)售額的65.1%，而杭州貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售占比更首次超過(guò)大本營(yíng)南京市場(chǎng)。另外，臺(tái)州占比7.5%，無(wú)錫占比7.1%，溫州占比6.7%，是貢獻(xiàn)率較高城市。
從土地儲(chǔ)備來(lái)看，去年公司新增14宗地塊均位于長(zhǎng)三角地區(qū)，購(gòu)地金額約為人民幣180億元，平均成本為6060元/平方米。
截至期內(nèi)，銀城國(guó)際在10個(gè)城市共有59個(gè)項(xiàng)目，其中34個(gè)項(xiàng)目為公司持有，25個(gè)為合營(yíng)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)持有，共計(jì)持有土地儲(chǔ)備總建筑面積724.9萬(wàn)平方米。
管理層表示，南京、浙江和蘇南的土地儲(chǔ)備占總儲(chǔ)備量的90%，形成新的“三足鼎立”。公告稱(chēng)，未來(lái)將繼續(xù)集中精力深耕南京市場(chǎng)，戰(zhàn)略性地?cái)U(kuò)大在長(zhǎng)三角大都市圈其他城市的規(guī)模，在保持物業(yè)質(zhì)量的同時(shí)，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，及提高經(jīng)營(yíng)效益。
從財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，截至期末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為人民幣14.27億元，流動(dòng)比率約為1.2，平均融資成本降至7%，比上年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。
但由于至期末現(xiàn)金儲(chǔ)備減少以及計(jì)息銀行借款及其他借款的增加，公司凈資本負(fù)債率達(dá)到174.4%，較上年期末有所攀升。
從境外債規(guī)模來(lái)看，今年到期的兩筆境外債，分別是今年3月到期的1.65億美元優(yōu)先票據(jù)，以及今年9月到期的1.1億美元優(yōu)先票據(jù)。其中，3月份到期美元債，6243萬(wàn)美元已經(jīng)贖回票據(jù)，9596.5萬(wàn)美元票據(jù)完成要約交換，并完全660萬(wàn)美金的兌付。
對(duì)此，銀城國(guó)際財(cái)務(wù)管理中心程曦表示，公司將會(huì)堅(jiān)持目前的質(zhì)量發(fā)展，在合約銷(xiāo)售和銷(xiāo)售回款上進(jìn)一步穩(wěn)定提升，合理安排好公司現(xiàn)金流以及兌付計(jì)劃。
對(duì)于公司在行業(yè)大環(huán)境和背景下面臨的資金壓力，程曦坦言公司難免受到市場(chǎng)行情的影響，使得在手現(xiàn)金有所下降，一方面是由于公司有意識(shí)壓降負(fù)債，有息負(fù)債同比下降了5%，總有息負(fù)債中的短期負(fù)債占比下降至35%，另一方面由于公司拓展，投入了一些聯(lián)合營(yíng)：“雖然現(xiàn)金下降，但負(fù)債比例和結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化。”
事實(shí)上，從近期各地疫情再度出現(xiàn)，整體樓市走向趨冷，部分房企出現(xiàn)債務(wù)延期等情況，使得整體市場(chǎng)情緒頗不樂(lè)觀。在這樣的整體行情下，各家房企如何應(yīng)對(duì)，也成為市場(chǎng)關(guān)心的問(wèn)題。
對(duì)此，朱力表示，受累經(jīng)濟(jì)增速放緩，以及市場(chǎng)預(yù)期的疲弱，這是當(dāng)下行業(yè)面臨的困難局面，但這不會(huì)是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，也不會(huì)是行業(yè)的正常狀況：“銀城國(guó)際在市場(chǎng)和策略方面，將會(huì)抓住銷(xiāo)售窗口期，即時(shí)調(diào)整推盤(pán)和供貨節(jié)奏，加大渠道和業(yè)務(wù)上的建設(shè)。”
而對(duì)于民營(yíng)房企近年來(lái)在土地市場(chǎng)和融資承壓的狀況，銀城國(guó)際執(zhí)行董事兼總裁馬保華表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年充分競(jìng)爭(zhēng)，不論是國(guó)企還是民企都有優(yōu)秀的企業(yè)產(chǎn)生，都有各自?xún)?yōu)勢(shì)，并坦言去年的確外部發(fā)生急劇變化，作為優(yōu)秀的企業(yè)需要調(diào)整自身策略，去適應(yīng)外部的變化。
他表示，銀城國(guó)際也會(huì)調(diào)整自身策略，向安全、健康、有質(zhì)量的發(fā)展，對(duì)于民營(yíng)企業(yè)而言，留有安全邊際，在現(xiàn)階段顯得尤為重要：“公司會(huì)提高運(yùn)營(yíng)效率，加快銷(xiāo)售速度，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的回籠。并且會(huì)擇機(jī)選擇好項(xiàng)目，持續(xù)尋找進(jìn)入市場(chǎng)的機(jī)遇。”