文|侃見財經(jīng)
中國房地產(chǎn)行業(yè)，正在“變輕”。
近年來房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)口正在改變，“輕資產(chǎn)運營”成為了行業(yè)熱詞，以”商業(yè)運營+物業(yè)管理”的商業(yè)模式，正在迅速升溫。有機構(gòu)預(yù)測，到2030年，我國購物中心銷售額將達到9.6萬億元，租金規(guī)模將達到1.3萬億元；到2026年，中國購物中心運營服務(wù)市場總收入預(yù)計將達到3249億元，復(fù)合年增長率為9.4%。
隨著時間推移，未來市場上，專業(yè)品牌商管公司的發(fā)展空間大概率會愈發(fā)可觀，在未來房地產(chǎn)市場中，“做服務(wù)”相比于“做資產(chǎn)”將是更有主動權(quán)、話語權(quán)的生意場景。
從商業(yè)模式、當(dāng)前的市場格局來看，商管公司的護城河和未來的決勝點主要來自于3個方面：線下商業(yè)資源、優(yōu)秀的商業(yè)運營能力以及強大的規(guī)模效應(yīng)。
中國房地產(chǎn)“變輕”
波瀾壯闊的中國房地產(chǎn)，已經(jīng)走到了下一個時代的關(guān)鍵路口。
過去20年，無疑是是中國房地產(chǎn)行業(yè)“鍍金”的20年，毫無疑問“重資產(chǎn)”、“高杠桿”、“高周轉(zhuǎn)”是主旋律，伴隨實體資產(chǎn)價格的上漲，行業(yè)玩家賺得盆滿缽滿。
然而，這一切突然玩不轉(zhuǎn)了，如今都成了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險點。
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)口也正在改變，“輕資產(chǎn)運營”成為了行業(yè)熱詞，”商業(yè)運營+物業(yè)管理”的商業(yè)模式，正在迅速升溫，并出現(xiàn)了一波赴港上市潮。其中，華潤萬象生活等一批商管公司已經(jīng)登陸資本市場，萬達商管、龍湖智創(chuàng)生活在內(nèi)的多家房企也正在積極運作。
越來越多的房企逐漸形成共識，當(dāng)前時點，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著從單一的“空間開發(fā)”，向兼顧“空間服務(wù)運營”轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)與機遇，購物中心運營管理行業(yè)作為空間運營的重要賽道，正迎來發(fā)展機遇期。
顧名思義，基于購物中心空間的“商業(yè)運營+物業(yè)管理”的模式，主要是指，圍繞線下大型商業(yè)綜合體的“衣食住行”等服務(wù)場景，進行綜合的商業(yè)管理運營，最大限度地實現(xiàn)購物廣場的價值，增加線下客流量、用戶體驗，形成網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。
其中，物業(yè)管理的重心，在維護商業(yè)樓宇功能正常運作，擔(dān)負(fù)著為購物者營造良好環(huán)境的責(zé)任；而商業(yè)運營的服務(wù)鏈條則涵蓋商場開業(yè)前的咨詢和招商，以及開業(yè)后持續(xù)的運營管理、會員營銷服務(wù)等。服務(wù)模式包括委托管理、品牌管理輸出、包租等等。
目前，開發(fā)商自建商管團隊是行業(yè)的主流，也是未來的發(fā)展趨勢，國內(nèi)一線商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的團隊都比較成熟，很多都已經(jīng)開始對外輸出管理。比如央企陣營中的華潤、中糧等，民企中的萬達、龍湖等。
以華潤萬象生活為例，以“購物中心+新零售業(yè)務(wù)”為核心，為消費者帶來全新的生活方式及體驗。目前，已形成了“萬象城”、“萬象天地”、“萬象匯”三大商業(yè)產(chǎn)品線的布局，重點布局一線城市。
龍湖集團起步也非常早。自2002年龍湖集團成立商業(yè)運營部以來，近20年的商業(yè)運營經(jīng)驗，沉淀出涵蓋定位和設(shè)計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出和消費者服務(wù)等商業(yè)運營全流程的支持。截至2021年末，龍湖商業(yè)累計開業(yè)商場達61座，開業(yè)面積達594萬平方米，（含車位總建筑面積為749萬平方米），整體出租率97.2%，規(guī)模已經(jīng)位居全國頭部陣營。
從商業(yè)模式來看，商管業(yè)務(wù)具有剛需、輕資產(chǎn)、重復(fù)消費、高壁壘等特點，財務(wù)上表現(xiàn)出穩(wěn)定的現(xiàn)金流與利潤，品牌規(guī)?；?、生命周期長等優(yōu)勢。
一條新萬億賽道
站在當(dāng)前時點來看，中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間仍然十分廣闊，目前我國的購物中心總建筑面積接近5.8億平方米，未來的市場規(guī)模巨大。
2021年上半年，我國購物中心新開業(yè)148個，總規(guī)模達4.5億平米，受去年疫情推遲開業(yè)影響，規(guī)模增速階段性回升的同時需求也持續(xù)向好。據(jù)中信證券的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前規(guī)模以上購物中心總租金收入5000億元，零售額3.8萬億元，分別占2020/2019年我國社會消費品零售總額的9.7%/9.3%。
展望未來，中信證券預(yù)測，2030年我國購物中心銷售額將達到9.6萬億元，租金規(guī)模將達到1.3萬億元，2020- 2030年CAGR約8.5%。
由此可見，針對購物中心的商管業(yè)務(wù)空間仍十分巨大，且目前大部分購物中心都屬于傳統(tǒng)運營模式，運營管理能力有限，無法提供全業(yè)態(tài)的服務(wù)且無法吸引優(yōu)質(zhì)租戶，急需進化為集購物、休閑、娛樂、餐飲、社交于一體的綜合商業(yè)廣場。
據(jù)弗若斯特沙利文的分析報告顯示，2016年至2020年，中國購物中心運營服務(wù)市場在管總建筑面積由2016年的376.9百萬平方米增至2020年的569.7百萬平方米，復(fù)合年增長率為10.9%。該機構(gòu)預(yù)計，到2026年，中國購物中心運營服務(wù)市場在管總建筑面積預(yù)計將達到896.1百萬平方米，2020年至2026年的復(fù)合年增長率為7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中國購物中心運營服務(wù)提供商總收入由1187億元增至1890億元，復(fù)合年增長率為12.3%。到2026年，中國購物中心運營服務(wù)市場總收入預(yù)計將達到3249億元，復(fù)合年增長率為9.4%。
如此看來，針對購物中心這塊市場而言，優(yōu)秀的商管公司仍具備廣闊舞臺。
按照當(dāng)前模式，具有品牌的商管公司，話語權(quán)較強，商管合同一般周期較長，在簽署后服務(wù)的穩(wěn)定性較高，合同會成為10-20年內(nèi)貢獻管理費收入的保障。
以龍湖集團為例，2021年龍湖的商業(yè)運營實現(xiàn)租金收入81.5億元，同比增長40%，商業(yè)運營模式呈現(xiàn)出高增長。
誰將是未來的贏家？
隨著時間推移，未來市場上，專業(yè)品牌商管公司的發(fā)展空間大概率會愈發(fā)可觀，在未來房地產(chǎn)市場中，“做服務(wù)”相比于“做資產(chǎn)”將是更有主動權(quán)、話語權(quán)的生意場景。
從商業(yè)模式、當(dāng)前的市場格局來看，商管公司的護城河和未來的決勝點主要來自于三個方面：
1）大量線下的商業(yè)綜合體資源，這是極少數(shù)商業(yè)地產(chǎn)頭部公司享有的寶貴資源，成為了相關(guān)商管公司的核心壁壘之一；
2）運營能力，運營能力是商管品牌之本，沒有運營能力就無從談起規(guī)模的擴張，甚至連存量物業(yè)也將面臨競爭的考驗；
3）規(guī)模布局，商管行業(yè)存在規(guī)模效應(yīng)，一方面能夠反過來強化運營能力，另一方面又能在低線城市實現(xiàn)先發(fā)卡位，對布局低線城市市場的品牌尤為重要。
以當(dāng)前的頭部玩家為例，華潤萬象生活、龍湖智創(chuàng)生活都依托于背后華潤集團、龍湖集團的龐大且雄厚的自持商業(yè)資產(chǎn)，建立了天然的資源壁壘；另外，龍湖20余年的商業(yè)運營經(jīng)驗積累，沉淀了非常強且可復(fù)制的運營招商能力，在原創(chuàng)IP活動打造方面有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗；再談到規(guī)模，截至2021年末，龍湖商業(yè)運營已進入全國31座城市，累計開業(yè)商場達61座，累計獲取120余座。
一直以來，商管業(yè)務(wù)都被看作是資本市場的寵兒，商管龍頭華潤萬象生活，估值雖有起伏，如今仍維持50倍左右的市盈率。
其實，當(dāng)前的估值或許仍未充分體現(xiàn)商管業(yè)務(wù)的未來價值。2021年以來，行業(yè)正在迅速恢復(fù)，各龍頭企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)已基本恢復(fù)到疫情前水平，客流量及出租率同樣有所改善；更重要的是，結(jié)合在住宅以及其他城市空間的物管布局，頭部商管企業(yè)正在打通商業(yè)空間和社區(qū)空間的可能性，開啟綜合空間服務(wù)方面的巨大成長空間。
上市的華潤萬象生活如是，遞表的龍湖智創(chuàng)生活亦是如此。