文|野馬財經(jīng) 蘇影
編輯|高巖、蔡真
說起并購這事,“美的系”何享健家族可謂是駕輕就熟。
從5000元起家,到2250億元身家,何享健家族的發(fā)展史就是一部“并購”史。如今面對地產(chǎn)行業(yè)遇冷,出現(xiàn)資金問題的房企賣資產(chǎn)回血,兒媳盧德燕也深得何享健真?zhèn)?,帶領美的置業(yè)走上并購擴張之路,半年時間內(nèi)就吞下9家地產(chǎn)公司。
3月13日,美的置業(yè)公告,其與金科股份(000656.SZ)就合作項目股權優(yōu)化方案達成一致。
美的置業(yè)將收購金科股份南京兩個項目,包括南京科宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53%股權和南京山河宸園企業(yè)管理有限公司50%股權。此次收購完成后,兩家公司將由美的置業(yè)全資控股,收購代價為9.07億元。
此前金科股份曾披露,截止2021年12月31日,這2個項目的未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)總凈值約為14.59億元。據(jù)此計算,美的相當于以6折價格拿下項目。
值得注意的是,此次交易中,美的置業(yè)已接下金科股份4.97億元的債務,即美的置業(yè)最終實付金額為4.1億元。
圖片來源:美的置業(yè)公告
與此同時,美的置業(yè)也出售了柳州、岳陽兩家合作公司的股權,由金科股份接手,總交易價格為1.84億元。其中,2414.82萬元為債務接管,即金科股份實際支付價格為1.6億元。美的置業(yè)提出,此次出售預計使集團虧損44.49萬元,出售款項將被用作一般營運資金。
通過此次交易,雙方互換了旗下項目,美的置業(yè)以較低的價格提高了項目權益占比,而金科股份則通過出售資產(chǎn)回流部分資金,并換得可以更快入市銷售的項目。
美的置業(yè)表示,此次交易有助于集團進行資源整合,聚焦區(qū)位競爭優(yōu)勢,提升經(jīng)營效益。
美的置業(yè)逆勢擴張
早在去年12月,美的置業(yè)就曾收購常州市美科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中金科股份持有的49%股權,2022年2月,美的置業(yè)還收購了其在重慶美科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部股份。目前,以上兩家公司均由美的置業(yè)100%控股。
除了金科股份外,去年四季度以來,美的置業(yè)還接連出手,接下了與花樣年(1777.HK)、雅居樂(3383.HK)、正榮地產(chǎn)(6158.HK)合作的多個項目。
2021年10月,佛山市順德區(qū)美岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生股權變更,花樣年將其在該公司持有的35%股權轉讓給美的置業(yè),美的置業(yè)實現(xiàn)了對該公司100%持股。2個月后,美的置業(yè)又出手收購了雅居樂在武漢市鼎輝雅樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的49%股份。
今年2月下旬,正榮地產(chǎn)先后將旗下榮福(天津)置業(yè)發(fā)展有限公司51%股份、無錫正嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股份、長沙正榮正茂置業(yè)有限公司50%股份轉讓給美的置業(yè)。前后不到半年時間,美的置業(yè)已經(jīng)并購了9家公司。
近兩年來,隨著政策調控,融資縮緊,房企的生存狀況并不樂觀,在此背景下,不少房企選擇出售資產(chǎn)緩解現(xiàn)金流壓力。
但美的置業(yè)卻在此時逆勢并購,其財務狀況能否應付?
財報顯示,截至2021年中期,美的置業(yè)凈負債率為58.2%,較2020年年底下降21個百分點。同期,其尚未動用的銀行授信額度為899億元,占據(jù)總授信額度的六成以上;持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物233.58億元,同比增長17.3%;現(xiàn)金短債比為2.21,位于行業(yè)前列,高于中海、保利等國企央企。
從債務結構來看,美的置業(yè)的債務里有近八成來自銀行借款和公司債券,并未依賴美元債等償還到期債務。同期,其融資成本為4.9%,低于5.96%的房企均值。
今年3月1日,美的置業(yè)上市了2022年度第一期中期票據(jù),發(fā)行規(guī)模15億元,票面利率4.5%,將于2026年2月28日到期。美的置業(yè)由此成為2022年首家成功發(fā)行中票的民營房企。
3月3日,美的置業(yè)還與招商銀行簽訂合作協(xié)議,并收到招商銀行120億元的授信額度,其中60億元授予其并購融資,另外60億元將用于美的置業(yè)的住房按揭貸款業(yè)務。
圖片來源:企業(yè)預警通
對此,IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜表示,房地產(chǎn)是個強周期行業(yè),“逆周期拿地,順周期賣樓”是行業(yè)的基本信條。但是此輪行業(yè)調控之下房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了實質性變化。雖然目前政策面讓市場回暖的意圖十分明確,各方面促進市場回暖的措施力度也在不斷加大,但從市場反應來看效果并未達到預期。因此,未來市場走勢如何,政策會不會繼續(xù)加大力度,目前還無法確知。而此時逆勢并購對于未來業(yè)績到底是正面作用還是負面影響,也存在較大的不確定性。
低調的女掌門盧德燕
與美的置業(yè)高調并購的舉動不同,該公司的實際控制人盧德燕卻很低調。
公開信息中關于盧德燕的資料不多,外界只知道她是1967年生人,香港永久居民,擁有境外永久居留權,是美的集團創(chuàng)始人何享健之子何劍鋒的配偶。
此外,何享健還有兩個女兒,何倩嫦與何倩興,均在“美的系”多家公司擔任高管。其中,長女何倩嫦還是會通股份(688219.SH)的實控人。
股權結構顯示,美的置業(yè)有三名股東,其中最大股東美的發(fā)展控股(BVI)有限公司持有9.1億股股份,另外兩家美域有限公司和美恒有限公司分別持有3000萬股股份。
財報介紹,以上三家公司均為盧德燕100%持股,即盧德燕在美的置業(yè)共擁有9.7億股股份,股權占比78.58%。
圖片來源:美的置業(yè)財報
美的置業(yè)成立于2004年。起初,美的置業(yè)公司業(yè)務主要聚焦于珠三角地區(qū)。2010年起,美的置業(yè)開始向全國布局。2013年,何享健將美的置業(yè)全部股權轉至盧德燕名下,地產(chǎn)業(yè)務獨立發(fā)展。
盧德燕掌權后的美的置業(yè),開始進入高速增長時代。通過“智慧地產(chǎn)”“全國布局,區(qū)域深耕”等戰(zhàn)略,2016年-2018年,美的置業(yè)合同銷售規(guī)模依次突破200億元、500億元和790億元,增速顯著。并于2018年10月登陸港交所。
2019年,美的置業(yè)銷售金額達到1012.3億元,提前完成了2016年提出的“4年沖千億”目標。
此后,美的置業(yè)一直維持在千億規(guī)模。2020年,美的置業(yè)實現(xiàn)銷售金額1261.6億元。2021年,美的置業(yè)以1370億元全口徑銷售額位列克而瑞房企銷售榜第28位。
與此同時,盧德燕個人身家也不容小覷。2019年-2021年,盧德燕分別以270億元、295億元、250億元財富三次進入胡潤女企業(yè)家榜,排名均位于前30。
美的置業(yè)上市之前,2018年5月14日,何享健與盧德燕簽訂了一致行動契約,約定何享健與盧德燕為一致行動人,但何享健不持有美的置業(yè)任何經(jīng)濟利益(包括獲分派股息的權利)。
除了美的置業(yè)外,盧德燕還與何享健共同執(zhí)掌美的集團大股東美的控股。其中,何享健持有美的控股94.55%股份,盧德燕持有5.45%。據(jù)此計算,盧德燕間接持有美的集團1.64%股份,市值約65.39億元。此外,盧德燕和何享健還同為“美的系”成員企業(yè)美的物業(yè)的實控人。
圖片來源:愛企查
2018年,美的置業(yè)曾在《招股書》中表示,致力成為中國十大房地產(chǎn)開發(fā)商之一。
手握千億資產(chǎn),從美的集團到美的置業(yè),何享健家族均很少公開露面,但前十目標卻透露出了美的置業(yè)還有更大的夢想與野心。如今公司的并購號角已經(jīng)吹響,美的置業(yè)能借此實現(xiàn)逆勢超越嗎?