文丨毛中楠
在上海土地市場沉寂多年的廈門房企象嶼從去年開始“強勢”回歸了，但回歸的象嶼似乎有點出師不利，日前，其位于寶山的西江悅項目剛完成認購，總計334套房源，只有100余組客戶認購，作為第一批入市的新盤，這個成績很難讓人滿意。
事實上，短暫離開的這幾年，象嶼開啟了“六五戰(zhàn)略”規(guī)劃，規(guī)模對于象嶼地產(chǎn)公司十分重要，然而，市場上的大量投訴，以及高溢價拿到的土地，能否支撐起其重回巔峰呢？
高開低走
作為上海2022年的第一批新盤，天安象嶼西江悅已經(jīng)完成了認購，該項目位于上海市寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)上，系2022年第一批集中入市的項目，認購時間為2月28日至3月6日，認購金50萬。
日前，界面樓市實地了解到，項目目前只收到了約100組認購，目前處于收小籌的階段。銷售人員表示：此次開盤是由于公司急于回款，因此以較低的備案價倉促開盤。
值得注意的是，同在板塊內(nèi)，其他的競品項目價格相差無二。前述銷售坦言道：“隔壁的項目，日均接待有1000組客戶，而我們只有500組，這些被分流掉的客戶給我們銷售帶來了巨大的壓力?！?/span>
另一方面，根據(jù)規(guī)劃，在項目一側(cè)，有醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。對于是否會有污染問題，項目銷售表示：“這部分只是負責(zé)研發(fā)，因此污染的問題應(yīng)該不大。”
與此同時，界面樓市也注意到，在項目較近的羅店鎮(zhèn)上，有不少中介在幫助項目進行分銷。其表示：“西江悅項目位置不太理想，確實有一定難度，因此才會開啟分銷。”
針對項目的進展，界面樓市聯(lián)系了象嶼地產(chǎn)，但截至發(fā)稿，對方未作回應(yīng)。
分析師則表示：“項目位置偏，離地鐵站較遠，因此銷售遇到了阻力?！?/span>
而將時間撥回到2003年，彼時，象嶼進軍上海市場，甫一入市推出了象嶼名城，大獲成功，之后推出的象嶼都城、象嶼酈庭、象嶼鼎城、象嶼品城等產(chǎn)品，市場反響也都較為熱烈。
然而，到了2017年，在推出象嶼上海年華之后，其彷佛從上海市場銷聲匿跡了，在接下來數(shù)年的土拍中均未看到象嶼的身影，所開盤的項目，也都以一些老盤加推為主。象嶼，逐漸淡出了上海樓市的視線。
而轉(zhuǎn)瞬到了2021年底，因陽光城的債務(wù)危機，陽光城集團股份有限公司退出投資企業(yè)紹興光逸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，退出前持股比例為51.00%。
股權(quán)變更前，紹興光逸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由陽光城集團股份有限公司、上海象嶼置業(yè)有限公司分別持股51%、49%。變更后，公司由昆山象盛合投資合伙企業(yè)（有限合伙）、上海象嶼置業(yè)有限公司分別持股51%、49%。接盤陽光城的股份后，象嶼操盤該項目。
投訴頻發(fā)
在象嶼沉寂的數(shù)年間，其公司也并不安穩(wěn)，界面樓市仔細梳理象嶼在華東的進展，發(fā)現(xiàn)其投訴不斷。
就在2021年，象嶼在昆山的項目就曾出現(xiàn)過維權(quán)事件。據(jù)《中國消費者》報道稱，彼時，項目的土地性質(zhì)為辦公樓，但是在實際宣傳過程中卻變成了公寓，此舉引發(fā)了眾多消費者的不滿。
而據(jù)界面新聞此前報道，2020年昆山象嶼都城銷售挪用房款，涉及金額達2400萬。該項目因銷售卷款跑路陷入紛爭，數(shù)十位業(yè)主房款被騙取挪用，在銷售人員徐某被刑事調(diào)查后，開發(fā)商只給出“是該銷售人員私刻公章、做陰陽合同，利用職務(wù)之便造成現(xiàn)在情況”的結(jié)論。
2017年，象嶼地產(chǎn)曾卷入“捂盤”風(fēng)波。媒體報道稱，上海象嶼地產(chǎn)所屬樓盤象嶼欣苑在取得銷售許可證后，共有895套房源。但在一年后僅銷售209套房源。而根據(jù)上海市發(fā)改委關(guān)于貫徹落實《商品房銷售明碼標價規(guī)定》的通知，已取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照備案價格明碼標價對外銷售。
針對上述事宜，界面樓市再次聯(lián)系了象嶼地產(chǎn)，但對方仍未作回應(yīng)。
勝算幾何
盡管項目銷量堪憂且之前負面輿論信息不斷，但象嶼依舊對上海市場信心十足。在2021年6月，一則網(wǎng)傳的象嶼集團內(nèi)部會議紀要不脛而走，主要涉及象嶼集團回應(yīng)惠譽降級、房地產(chǎn)地產(chǎn)銷售目標、銀行授信、超短融發(fā)和政府支持等九大要點問題。
盡管象嶼對其中的內(nèi)容進行了辟謠，但結(jié)合其在市場的表現(xiàn)，不難看出，所反映的會議紀要確有其事。
事實上，細數(shù)象嶼近年來的財報，發(fā)現(xiàn)其地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)并不理想，克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前幾年象嶼地產(chǎn)規(guī)模不足百億。2018年、2019年、2020年銷售金額分別為79.7億元、69億元、122.7億元。
而從拿地上看，象嶼似乎有“蛇吞象”的氣勢，以剛剛過去的2021為例，在4月29日重慶首場集中土拍中，象嶼地產(chǎn)還聯(lián)合大開發(fā)商融創(chuàng)，以15.4億元競得高新區(qū)一宅地，樓面價12145元/平方米，溢價率高達64.18%。
5月13日，象嶼地產(chǎn)以4.706億元最高限價，通過搖號競得福州市馬尾濟安路南側(cè)地塊，樓面價約9773.77元/平，溢價率30%；半個月不到，力壓正榮、中梁、禹洲、招商、懋富、大唐、建發(fā)、金輝、海倫堡等約24家房企，以最高限價4.01億元+搖號成功摘得福州閩侯縣一宗商住用地，樓面價10066.77元/平米。
高昂的拿地成本，讓象嶼在規(guī)模和利潤之間不得不做出抉擇。觀察者網(wǎng)報道稱：“某種程度上，不排除上海象嶼認為自己在上海土拍中的優(yōu)勢不大，也不想讓資金閑置，轉(zhuǎn)而去支持重慶拿地的可能。”
地產(chǎn)分析師嚴躍進則表示，考慮到市場回暖的不確定性，以及前述銷售不達預(yù)期，希望象嶼可以正視自身存在的問題，并適時把握住機遇。