文|藍(lán)媒匯財(cái)經(jīng) 藍(lán)忘機(jī)

編輯|齊秋實(shí)

近期，一家管理資產(chǎn)規(guī)模超1200億美元的中國(guó)企業(yè)，被傳正在尋求赴美上市。

今年3月2日，有媒體援引知情人士的消息稱(chēng)，普洛斯已經(jīng)以保密方式申請(qǐng)投資業(yè)務(wù)在美國(guó)進(jìn)行IPO，募資金額約為20億美元。普洛斯計(jì)劃最早在今年上半年將旗下的基金管理業(yè)務(wù)上市成功。

普洛斯這個(gè)名字透著濃濃外國(guó)味的公司，不太為大眾所知，但它是在一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域做到了全球第一的企業(yè)，如今更是一頭管理資產(chǎn)規(guī)模在1200億美元以上的“巨無(wú)霸”，看似身披外國(guó)衣，但如今已流淌著中國(guó)公司的血液。

2019年6月，普洛斯與美國(guó)的黑石集團(tuán)完成了一筆金額為187億美元的資產(chǎn)交易，而這個(gè)資產(chǎn)包恰恰是五年前普洛斯以81億美元從黑石手中買(mǎi)來(lái)的，一買(mǎi)一賣(mài)，短短幾年，普洛斯就大賺了100多億美元。

那么，普洛斯到底是一家怎樣的公司？為何說(shuō)它如今流淌著中國(guó)公司的血液？這中間經(jīng)歷了哪些波動(dòng)？在一眾中企紛紛選擇赴港或者是回港上市的形勢(shì)下，普洛斯為何“特立獨(dú)行”地赴美上市？

01 “前世今生”

1991年，一家名為Security Capital Industrial Trust（SCI）的信托公司在美國(guó)科羅拉多州的首府丹佛成立，這家公司即普洛斯的前身。

最初，這家信托公司的投資領(lǐng)域尚比較多元化，既包括工業(yè)地產(chǎn)，也涵蓋購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)。但對(duì)于地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司來(lái)說(shuō)，空置率是尤為關(guān)鍵的指標(biāo)，它的數(shù)據(jù)高低直接關(guān)系到公司投資能否產(chǎn)生良性的現(xiàn)金回報(bào)。在經(jīng)過(guò)反復(fù)斟酌后，1998年7月，高層將公司名字改成了如今的普洛斯，并專(zhuān)注于當(dāng)時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下需求量很大的物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

更名之后的普洛斯趕上了彼時(shí)席卷全美的REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）發(fā)展熱潮，公司增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛，于1994年在紐交所掛牌上市。登陸資本市場(chǎng)的普洛斯一方面借助資本的力量不斷并購(gòu)其他公司來(lái)壯大自己，一方面依托美國(guó)跨國(guó)企業(yè)在全球的擴(kuò)張，來(lái)延伸自己的業(yè)務(wù)觸角。

1997年，普洛斯分別在墨西哥和荷蘭兩國(guó)內(nèi)建立了物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施；2002年，應(yīng)最大客戶(hù)DHL的要求，普洛斯登陸日本，為DHL在日本定制開(kāi)發(fā)物流園區(qū)，由此進(jìn)入了亞洲市場(chǎng)；2003年，普洛斯正式在中國(guó)上海成立了地區(qū)總部，開(kāi)始了在中國(guó)的發(fā)展，后于2005年為聯(lián)合利華定制開(kāi)發(fā)了在中國(guó)的物流園區(qū)，進(jìn)一步拓展了中國(guó)區(qū)的業(yè)務(wù)。

不過(guò)隨著2008年世界金融危機(jī)的爆發(fā)，普洛斯的擴(kuò)張步伐被按下了暫停鍵。新落成物業(yè)招租不利、新地產(chǎn)基金募集不順，幾十億美元的資產(chǎn)無(wú)法完成有效周轉(zhuǎn)，只能由物業(yè)管理部分代持。負(fù)債率迅速攀升、投資者信心不足、股價(jià)持續(xù)下跌，普洛斯的股價(jià)最低曾跌至只剩其每股凈資產(chǎn)的10%。

在這樣的形勢(shì)下，普洛斯選擇了賣(mài)身自救。2008年12月24日，普洛斯將全部中國(guó)資產(chǎn)出售給了新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“GIC”），GIC又與原普洛斯中國(guó)管理團(tuán)隊(duì)合資成立了SMG基金管理有限公司，負(fù)責(zé)這些資產(chǎn)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)事務(wù)。

然后在這些年的發(fā)展過(guò)程中，普洛斯先后與AMB安博置業(yè)合并、掛牌新加坡的新交所主板上市、將業(yè)務(wù)拓展至了全球的近120座重要城市、擁有并管理近5500萬(wàn)平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，直到數(shù)年前，普洛斯開(kāi)始成為一家純正的中國(guó)公司。

2017年，由萬(wàn)科集團(tuán)領(lǐng)銜的“中國(guó)財(cái)團(tuán)”以116億美元（約合790億人民幣）收購(gòu)了普洛斯。其中五大財(cái)團(tuán)的持股比例分別為：萬(wàn)科集團(tuán)21.4%、厚樸投資21.3%、高瓴資本21.2%、普洛斯管理層21.2%、中銀投資15%，普洛斯自此從新加坡交易所退市。

02 財(cái)富“秘籍”

作為全球范圍內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的巨頭，普洛斯玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)基金的方式堪稱(chēng)令人眼花繚亂，這一點(diǎn)也使其成為國(guó)內(nèi)包括萬(wàn)科旗下的萬(wàn)緯物流、合生和宇培等有意于做工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商所曾試圖效仿的對(duì)象。

拆解普洛斯的商業(yè)模式和盈利之道，可發(fā)現(xiàn)普洛斯的本質(zhì)是地產(chǎn)而非物流商。金融專(zhuān)家杜麗虹曾撰文分析過(guò)：通過(guò)物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯在傳統(tǒng)物業(yè)自持下兩倍的財(cái)務(wù)杠桿的基礎(chǔ)上，又獲得了5倍的股權(quán)資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率可達(dá)到10倍。更重要的是，將開(kāi)發(fā)部門(mén)90%以上的資產(chǎn)置入基金，使得普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，所以可將投資回收期從10年以上縮短至2-3年。

同時(shí)，快速回籠的資金又被用于新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，待項(xiàng)目成熟后再置入基金，從而形成以物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理與基金管理所構(gòu)成的一個(gè)閉合循環(huán)，這種資產(chǎn)和現(xiàn)金的加速循環(huán)推動(dòng)了普洛斯以自我開(kāi)發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張，并實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)，在這種模式下，普洛斯的實(shí)際控制資產(chǎn)年均增幅可達(dá)到22%。

從普洛斯的年報(bào)中也可看出，普洛斯將旗下業(yè)務(wù)分為了三大塊，分別為物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和基金管理業(yè)務(wù)。物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是后兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，某種意義上，它扮演的是“產(chǎn)品生產(chǎn)者”的角色，生產(chǎn)出的產(chǎn)品質(zhì)量高低直接就體現(xiàn)為物流園區(qū)項(xiàng)目的質(zhì)量高低。

承接開(kāi)發(fā)后的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)是普洛斯的“現(xiàn)金?！薄钠章逅沟臉I(yè)務(wù)收入比例來(lái)看，由物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)所提供的租金收入占據(jù)收入的主要部分，約占總收入的80%。

而基金業(yè)務(wù)則是讓整個(gè)閉環(huán)可以在更大程度上更有效率地運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，這也是促使普洛斯能夠完成一次“蛇吞象”式收購(gòu)的重要條件。

2014年，彼時(shí)的普洛斯進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)，以80億美元從黑石手中收購(gòu)了IndCor，在一年時(shí)間內(nèi)便成為美國(guó)第二大物流地產(chǎn)公司。有媒體披露：當(dāng)時(shí)普洛斯的實(shí)際投入僅為6億美元，但普洛斯先是以6億美元撬動(dòng)了90%的基金資本，再加上50%的杠桿，IndCor就這樣被收入囊中了。

除了可以在資本市場(chǎng)上融資，普洛斯旗下還管理著不少基金，再包括銀行信貸方面的支持，這些都為普洛斯不斷攻城略地提供了加持。查閱公司官網(wǎng)可知，普洛斯目前管理著包括中國(guó)物流基金、中國(guó)收益增值基金、中國(guó)收益基金等在內(nèi)的14家基金，這些基金資產(chǎn)管理規(guī)模超1300億元。

03 逆勢(shì)而為

今年3月8日，美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）將五家中國(guó)ADR納入“臨時(shí)退市清單”，包括百濟(jì)神州、百勝中國(guó)、再鼎醫(yī)藥、盛美半導(dǎo)體與和黃醫(yī)藥。緊接著，3月10日，在美的中概股全線(xiàn)暴跌，中概股指數(shù)整體下挫5.23%，其中京東跌18.90%、愛(ài)奇藝跌18.78%、拼多多跌16.35%……

不僅如此，受制于地緣政治沖突等宏觀因素，中概股在2021年整體表現(xiàn)都欠佳，在這種形勢(shì)下，很多企業(yè)紛紛赴港或者回港上市，而普洛斯看起來(lái)卻逆勢(shì)而動(dòng)，依然“執(zhí)著”地將其投資業(yè)務(wù)推向美股，原因何在呢？

首先，根據(jù)國(guó)內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)，私募機(jī)構(gòu)尚不能在中國(guó)內(nèi)地的主板上市，只能掛牌新三板。2014年，九鼎投資成功登陸新三板，成為首家在內(nèi)地上市的私募機(jī)構(gòu)。九鼎投資上市成功吸引到很多私募機(jī)構(gòu)沖刺上市，次年，包括天圖投資、硅谷天堂和同創(chuàng)偉業(yè)等在內(nèi)的國(guó)內(nèi)幾十家PE紛紛掛牌新三板。

但私募機(jī)構(gòu)紛紛上市也制造了不少隱患，如頻繁融資背后的取向就曾頗受市場(chǎng)質(zhì)疑，于是2015年底，證監(jiān)會(huì)叫停了私募基金管理機(jī)構(gòu)在新三板的掛牌和融資。雖然半年后的2016年6月，審核的閘門(mén)又開(kāi)了，但是審核標(biāo)準(zhǔn)明顯變嚴(yán)，這使得國(guó)內(nèi)的PE將港股和美股作為自己登陸目標(biāo)。

其次，私募機(jī)構(gòu)在國(guó)外上市已成為一件稀松平常的事情，頭部私募機(jī)構(gòu)看似也頗受資本青睞。2007年，黑石登陸納斯達(dá)克，創(chuàng)了彼時(shí)美股近五年來(lái)規(guī)模最大IPO的紀(jì)錄，如今市值為818.5億美元；今年1月，TPG也正式登陸納斯達(dá)克，上市首日，收盤(pán)時(shí)的股價(jià)獲得了超15%的漲幅，如今市值為89.29億美元。

最后，普洛斯早在2017年就被包括厚樸投資、高瓴資本和中銀投資等在內(nèi)的知名投資機(jī)構(gòu)私有化，其上市動(dòng)作背后或潛藏著這些投資機(jī)構(gòu)的退出需求。

不過(guò)對(duì)于股權(quán)投資類(lèi)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，上市雖然可以拓寬其募資渠道、降低融資成本，但因?yàn)楹芏郟E機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)具有波動(dòng)性大的特征，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也較弱，所以二級(jí)市場(chǎng)一般不會(huì)對(duì)PE機(jī)構(gòu)給出太高的估值，公司股價(jià)后續(xù)走勢(shì)也大多表現(xiàn)平平。至于赴美上市的普洛斯屆時(shí)會(huì)獲得資本市場(chǎng)怎樣的反饋，可以拭目以待。