文|藍(lán)媒匯財(cái)經(jīng) 藍(lán)忘機(jī)

編輯|齊秋實(shí)

近期，一家管理資產(chǎn)規(guī)模超1200億美元的中國企業(yè)，被傳正在尋求赴美上市。

今年3月2日，有媒體援引知情人士的消息稱，普洛斯已經(jīng)以保密方式申請(qǐng)投資業(yè)務(wù)在美國進(jìn)行IPO，募資金額約為20億美元。普洛斯計(jì)劃最早在今年上半年將旗下的基金管理業(yè)務(wù)上市成功。

普洛斯這個(gè)名字透著濃濃外國味的公司，不太為大眾所知，但它是在一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域做到了全球第一的企業(yè)，如今更是一頭管理資產(chǎn)規(guī)模在1200億美元以上的“巨無霸”，看似身披外國衣，但如今已流淌著中國公司的血液。

2019年6月，普洛斯與美國的黑石集團(tuán)完成了一筆金額為187億美元的資產(chǎn)交易，而這個(gè)資產(chǎn)包恰恰是五年前普洛斯以81億美元從黑石手中買來的，一買一賣，短短幾年，普洛斯就大賺了100多億美元。

那么，普洛斯到底是一家怎樣的公司？為何說它如今流淌著中國公司的血液？這中間經(jīng)歷了哪些波動(dòng)？在一眾中企紛紛選擇赴港或者是回港上市的形勢下，普洛斯為何“特立獨(dú)行”地赴美上市？

01 “前世今生”

1991年，一家名為Security Capital Industrial Trust（SCI）的信托公司在美國科羅拉多州的首府丹佛成立，這家公司即普洛斯的前身。

最初，這家信托公司的投資領(lǐng)域尚比較多元化，既包括工業(yè)地產(chǎn)，也涵蓋購物中心和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。但對(duì)于地產(chǎn)運(yùn)營公司來說，空置率是尤為關(guān)鍵的指標(biāo)，它的數(shù)據(jù)高低直接關(guān)系到公司投資能否產(chǎn)生良性的現(xiàn)金回報(bào)。在經(jīng)過反復(fù)斟酌后，1998年7月，高層將公司名字改成了如今的普洛斯，并專注于當(dāng)時(shí)美國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下需求量很大的物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

更名之后的普洛斯趕上了彼時(shí)席卷全美的REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）發(fā)展熱潮，公司增長勢頭迅猛，于1994年在紐交所掛牌上市。登陸資本市場的普洛斯一方面借助資本的力量不斷并購其他公司來壯大自己，一方面依托美國跨國企業(yè)在全球的擴(kuò)張，來延伸自己的業(yè)務(wù)觸角。

1997年，普洛斯分別在墨西哥和荷蘭兩國內(nèi)建立了物流倉儲(chǔ)設(shè)施；2002年，應(yīng)最大客戶DHL的要求，普洛斯登陸日本，為DHL在日本定制開發(fā)物流園區(qū)，由此進(jìn)入了亞洲市場；2003年，普洛斯正式在中國上海成立了地區(qū)總部，開始了在中國的發(fā)展，后于2005年為聯(lián)合利華定制開發(fā)了在中國的物流園區(qū)，進(jìn)一步拓展了中國區(qū)的業(yè)務(wù)。

不過隨著2008年世界金融危機(jī)的爆發(fā)，普洛斯的擴(kuò)張步伐被按下了暫停鍵。新落成物業(yè)招租不利、新地產(chǎn)基金募集不順，幾十億美元的資產(chǎn)無法完成有效周轉(zhuǎn)，只能由物業(yè)管理部分代持。負(fù)債率迅速攀升、投資者信心不足、股價(jià)持續(xù)下跌，普洛斯的股價(jià)最低曾跌至只剩其每股凈資產(chǎn)的10%。

在這樣的形勢下，普洛斯選擇了賣身自救。2008年12月24日，普洛斯將全部中國資產(chǎn)出售給了新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（以下簡稱“GIC”），GIC又與原普洛斯中國管理團(tuán)隊(duì)合資成立了SMG基金管理有限公司，負(fù)責(zé)這些資產(chǎn)未來的運(yùn)營事務(wù)。

然后在這些年的發(fā)展過程中，普洛斯先后與AMB安博置業(yè)合并、掛牌新加坡的新交所主板上市、將業(yè)務(wù)拓展至了全球的近120座重要城市、擁有并管理近5500萬平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，直到數(shù)年前，普洛斯開始成為一家純正的中國公司。

2017年，由萬科集團(tuán)領(lǐng)銜的“中國財(cái)團(tuán)”以116億美元（約合790億人民幣）收購了普洛斯。其中五大財(cái)團(tuán)的持股比例分別為：萬科集團(tuán)21.4%、厚樸投資21.3%、高瓴資本21.2%、普洛斯管理層21.2%、中銀投資15%，普洛斯自此從新加坡交易所退市。

02 財(cái)富“秘籍”

作為全球范圍內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的巨頭，普洛斯玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)基金的方式堪稱令人眼花繚亂，這一點(diǎn)也使其成為國內(nèi)包括萬科旗下的萬緯物流、合生和宇培等有意于做工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營商所曾試圖效仿的對(duì)象。

拆解普洛斯的商業(yè)模式和盈利之道，可發(fā)現(xiàn)普洛斯的本質(zhì)是地產(chǎn)而非物流商。金融專家杜麗虹曾撰文分析過：通過物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯在傳統(tǒng)物業(yè)自持下兩倍的財(cái)務(wù)杠桿的基礎(chǔ)上，又獲得了5倍的股權(quán)資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率可達(dá)到10倍。更重要的是，將開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置入基金，使得普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，所以可將投資回收期從10年以上縮短至2-3年。

同時(shí)，快速回籠的資金又被用于新項(xiàng)目開發(fā)，待項(xiàng)目成熟后再置入基金，從而形成以物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理所構(gòu)成的一個(gè)閉合循環(huán)，這種資產(chǎn)和現(xiàn)金的加速循環(huán)推動(dòng)了普洛斯以自我開發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張，并實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營，在這種模式下，普洛斯的實(shí)際控制資產(chǎn)年均增幅可達(dá)到22%。

從普洛斯的年報(bào)中也可看出，普洛斯將旗下業(yè)務(wù)分為了三大塊，分別為物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理運(yùn)營業(yè)務(wù)和基金管理業(yè)務(wù)。物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)是后兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，某種意義上，它扮演的是“產(chǎn)品生產(chǎn)者”的角色，生產(chǎn)出的產(chǎn)品質(zhì)量高低直接就體現(xiàn)為物流園區(qū)項(xiàng)目的質(zhì)量高低。

承接開發(fā)后的運(yùn)營業(yè)務(wù)是普洛斯的“現(xiàn)金?！薄钠章逅沟臉I(yè)務(wù)收入比例來看，由物業(yè)管理運(yùn)營業(yè)務(wù)所提供的租金收入占據(jù)收入的主要部分，約占總收入的80%。

而基金業(yè)務(wù)則是讓整個(gè)閉環(huán)可以在更大程度上更有效率地運(yùn)轉(zhuǎn)起來，這也是促使普洛斯能夠完成一次“蛇吞象”式收購的重要條件。

2014年，彼時(shí)的普洛斯進(jìn)入美國市場，以80億美元從黑石手中收購了IndCor，在一年時(shí)間內(nèi)便成為美國第二大物流地產(chǎn)公司。有媒體披露：當(dāng)時(shí)普洛斯的實(shí)際投入僅為6億美元，但普洛斯先是以6億美元撬動(dòng)了90%的基金資本，再加上50%的杠桿，IndCor就這樣被收入囊中了。

除了可以在資本市場上融資，普洛斯旗下還管理著不少基金，再包括銀行信貸方面的支持，這些都為普洛斯不斷攻城略地提供了加持。查閱公司官網(wǎng)可知，普洛斯目前管理著包括中國物流基金、中國收益增值基金、中國收益基金等在內(nèi)的14家基金，這些基金資產(chǎn)管理規(guī)模超1300億元。

03 逆勢而為

今年3月8日，美國證券交易委員會(huì)（SEC）將五家中國ADR納入“臨時(shí)退市清單”，包括百濟(jì)神州、百勝中國、再鼎醫(yī)藥、盛美半導(dǎo)體與和黃醫(yī)藥。緊接著，3月10日，在美的中概股全線暴跌，中概股指數(shù)整體下挫5.23%，其中京東跌18.90%、愛奇藝跌18.78%、拼多多跌16.35%……

不僅如此，受制于地緣政治沖突等宏觀因素，中概股在2021年整體表現(xiàn)都欠佳，在這種形勢下，很多企業(yè)紛紛赴港或者回港上市，而普洛斯看起來卻逆勢而動(dòng)，依然“執(zhí)著”地將其投資業(yè)務(wù)推向美股，原因何在呢？

首先，根據(jù)國內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)，私募機(jī)構(gòu)尚不能在中國內(nèi)地的主板上市，只能掛牌新三板。2014年，九鼎投資成功登陸新三板，成為首家在內(nèi)地上市的私募機(jī)構(gòu)。九鼎投資上市成功吸引到很多私募機(jī)構(gòu)沖刺上市，次年，包括天圖投資、硅谷天堂和同創(chuàng)偉業(yè)等在內(nèi)的國內(nèi)幾十家PE紛紛掛牌新三板。

但私募機(jī)構(gòu)紛紛上市也制造了不少隱患，如頻繁融資背后的取向就曾頗受市場質(zhì)疑，于是2015年底，證監(jiān)會(huì)叫停了私募基金管理機(jī)構(gòu)在新三板的掛牌和融資。雖然半年后的2016年6月，審核的閘門又開了，但是審核標(biāo)準(zhǔn)明顯變嚴(yán)，這使得國內(nèi)的PE將港股和美股作為自己登陸目標(biāo)。

其次，私募機(jī)構(gòu)在國外上市已成為一件稀松平常的事情，頭部私募機(jī)構(gòu)看似也頗受資本青睞。2007年，黑石登陸納斯達(dá)克，創(chuàng)了彼時(shí)美股近五年來規(guī)模最大IPO的紀(jì)錄，如今市值為818.5億美元；今年1月，TPG也正式登陸納斯達(dá)克，上市首日，收盤時(shí)的股價(jià)獲得了超15%的漲幅，如今市值為89.29億美元。

最后，普洛斯早在2017年就被包括厚樸投資、高瓴資本和中銀投資等在內(nèi)的知名投資機(jī)構(gòu)私有化，其上市動(dòng)作背后或潛藏著這些投資機(jī)構(gòu)的退出需求。

不過對(duì)于股權(quán)投資類機(jī)構(gòu)來說，上市雖然可以拓寬其募資渠道、降低融資成本，但因?yàn)楹芏郟E機(jī)構(gòu)的業(yè)績具有波動(dòng)性大的特征，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也較弱，所以二級(jí)市場一般不會(huì)對(duì)PE機(jī)構(gòu)給出太高的估值，公司股價(jià)后續(xù)走勢也大多表現(xiàn)平平。至于赴美上市的普洛斯屆時(shí)會(huì)獲得資本市場怎樣的反饋，可以拭目以待。