文|斑馬消費(fèi) 楊柘
閩系房企的好時(shí)代，正在成為過(guò)去。
去年以來(lái)，流動(dòng)性危機(jī)、高管出走等頻發(fā)，接連擊中它們。早期依賴加杠桿大肆高周轉(zhuǎn)，誓沖千億言猶在耳，如今它們自嘗苦果。
三盛控股在閩系房企中規(guī)模不大，情況更為緊張。隨著日前實(shí)控人林榮濱與大哥林榮東交惡，讓本就艱難的日子雪上加霜。
敗走高周轉(zhuǎn)
日前，明星經(jīng)理人馮勁義悄悄離開(kāi)三盛地產(chǎn)，進(jìn)入國(guó)資背景的中城創(chuàng)展集團(tuán)，一肩挑下董事長(zhǎng)和總經(jīng)理職務(wù)，同時(shí)，成為公司法定代表人。
有關(guān)馮離開(kāi)公司傳聞已大半年。跟隨馮一同離開(kāi)的，還有三盛地產(chǎn)投資管理中心原總經(jīng)理徐佳、營(yíng)銷(xiāo)中心原總經(jīng)理王燈闊。
公司身陷流動(dòng)性危機(jī)之時(shí)，馮的離開(kāi)并不體面。沒(méi)將公司推進(jìn)千億房企陣營(yíng)，或許更是他的遺憾。
2019年5月，馮勁義離開(kāi)合生創(chuàng)展集團(tuán)總裁的位置加入三盛地產(chǎn)，成為老板林榮濱的左膀右臂。
彼時(shí)，三盛地產(chǎn)上市平臺(tái)三盛控股（02183.HK）借殼利福國(guó)際剛兩年，林榮濱正著手將相關(guān)資產(chǎn)注入公司，不過(guò)受制于聯(lián)交所對(duì)注入資產(chǎn)的禁止條款，直至2019年底才開(kāi)始。
注入資產(chǎn)同時(shí)，林榮濱喊出沖擊千億規(guī)模。馮勁義曾對(duì)外表示，公司必須走上高周轉(zhuǎn)的道路，只有這樣，銷(xiāo)售和資金規(guī)模才能起來(lái)。
在林馮二人主導(dǎo)之下，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)速度加速。據(jù)報(bào)道，從2019年左右的11個(gè)月，壓縮至2020年平均6.5個(gè)月，最快達(dá)到過(guò)4個(gè)月。
同時(shí)，公司拿地毫不手軟。斑馬消費(fèi)梳理顯示，2019年新購(gòu)8幅土地，總規(guī)劃建筑面積193.93萬(wàn)平方米，對(duì)價(jià)51.81億元；2020年合計(jì)收購(gòu)30個(gè)物業(yè)項(xiàng)目及土地權(quán)益，將規(guī)劃總建筑面積525.87萬(wàn)平方米收入囊下，付出對(duì)價(jià)196.22億元；2021年新購(gòu)?fù)恋?幅，支付對(duì)價(jià)29.52億元。
不過(guò)，利用一級(jí)土地市場(chǎng)拿地和收購(gòu)項(xiàng)目相結(jié)合的方式，公司拿地成本逐年攀升。
2019年至2021年上半年，公司平均土地收購(gòu)成本為2823.4元/平方米、3237.6元/平方米和3351.2元/平方米。
隨著行業(yè)政策調(diào)控趨嚴(yán)，三道紅線戳破了不少房企的底褲，三盛控股資金開(kāi)始吃緊。
回血與內(nèi)訌
三盛控股沖擊千億出師未捷，自2021年開(kāi)始資金開(kāi)始吃緊，有些區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)展異常，當(dāng)年底又曝出內(nèi)部理財(cái)難以兌付的消息。
林榮濱不得不走上一條甩賣(mài)資產(chǎn)回血的道路。
當(dāng)年9月，林榮濱親自按下旗下伯恩物業(yè)（林榮濱為實(shí)控人）上市暫停鍵，后將其轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)科旗下的萬(wàn)物云。
10月，對(duì)價(jià)4.17億元出售公司持有福州盛欣全部股權(quán)；11月先后出售哈爾濱利福商廈、嘉標(biāo)商廈（青島），合計(jì)對(duì)價(jià)6.2億元，同月還向信銀資本配售7000萬(wàn)美元票據(jù)，年利率高達(dá)12.5%。
性命攸關(guān)之際，公司創(chuàng)始人林氏兄弟再起紛爭(zhēng)。
據(jù)公司公告披露，今年3月，大哥林榮東將林榮濱、三盛控股、福州三盛、福州伯盛等訴至法院，請(qǐng)求法院判決后四者擅自轉(zhuǎn)讓原告擁有的青島三盛25.5%股權(quán)、成都吉盛40%股權(quán)、成都三盛50%股權(quán)無(wú)效，并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失合計(jì)14.06億元。
三盛控股態(tài)度強(qiáng)硬，宣稱考慮向惡意興訟者追究責(zé)任。
林氏兄弟內(nèi)訌，揭開(kāi)了2020年8月的那筆關(guān)聯(lián)交易。
當(dāng)時(shí)，三盛控股全資附屬公司全耀控股，以對(duì)價(jià)3.47億港元向三盛控股股東Mega Regal收購(gòu)目標(biāo)公司盛途集團(tuán)全部股權(quán)。盛途集團(tuán)間接持有福州伯盛95%股權(quán)，后者持有成都吉盛、福州盛隆等9家企業(yè)，對(duì)應(yīng)分布在四川、福建、山東等多家項(xiàng)目及土地，資產(chǎn)市值達(dá)百億元。
林榮東宣稱持有上述三家股權(quán)的企業(yè)，均在這9家企業(yè)里。青島三盛全資持有青島海上項(xiàng)目、成都吉盛是成都三盛全資子公司，分別涉及青島三盛國(guó)際海岸及成都三盛都會(huì)城項(xiàng)目。
林榮東早年帶著弟弟林榮濱從塑料瓶蓋、泡沫鞋墊生意做起，逐步轉(zhuǎn)型地產(chǎn)商。2018年之前，林榮東還頻以三盛集團(tuán)董事長(zhǎng)身份示人，近年來(lái)存在感不強(qiáng)，潛心實(shí)業(yè)和收藏。
斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，林氏兄弟二人早已出現(xiàn)矛盾，2015年、2016年雙方就曾因相關(guān)利益對(duì)簿公堂。
千億夢(mèng)碎
在躍進(jìn)千億之路上，林榮濱似乎有著天然賭性，但他選擇了一個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)間。
2019年9月，他才將公司總部遷至上海，開(kāi)始啟動(dòng)全國(guó)化擴(kuò)張之路，馬上提出千億規(guī)模的構(gòu)想，其后又提出在2021年實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)、年簽約銷(xiāo)售分別達(dá)到千億規(guī)模。公司業(yè)務(wù)從福建大本營(yíng)逐漸向長(zhǎng)三角、山東、環(huán)京及華南等區(qū)域擴(kuò)張。
在當(dāng)時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過(guò)4輪政策調(diào)控周期，隨著棚改貨幣化安置逐漸退出市場(chǎng)、去庫(kù)存紅利消失，國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng)迎來(lái)嚴(yán)峻考驗(yàn)。
在這樣的市場(chǎng)背景之下，像三盛控股、中梁控股、大唐集團(tuán)等中小規(guī)模房企，紛紛加大杠桿奔向前千億。
這些企業(yè)負(fù)重奔跑幾乎忽略了自身造血能力，每年掙的利潤(rùn)遠(yuǎn)不及所支付的財(cái)務(wù)成本。但誰(shuí)無(wú)法預(yù)料，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境變化加劇，迅速擊碎了這些老板的千億之夢(mèng)。
以三盛控股為例，2019年、2020年和2021年上半年，支出融資成本（未資本化前）分別為15.53億元、23.14億元和15.11億元。同期，公司歸母凈利潤(rùn)分別實(shí)現(xiàn)0.69億元、8.09億元和6.26億元。
上述時(shí)期，公司負(fù)債總規(guī)模分別為219.70億元、504.14億元和521.48億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為93.58%、89.11%和86.79%。
截至去年6月，公司剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率及現(xiàn)金短債比分別為78%、126%和1.7倍，踩中兩條紅線。
公司距離千億規(guī)模還很遠(yuǎn)，2020年至2021年分別實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額241.28億元和311.62億元（財(cái)報(bào)披露未確認(rèn)）。
沖擊千億沒(méi)戲，公司擅長(zhǎng)財(cái)務(wù)及資本運(yùn)作的馮輝明離職，隨后馮勁義選擇離開(kāi)。沒(méi)了左膀右臂，林榮濱如何收拾殘局？
在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，林榮濱終于不再唯千億論，規(guī)模不再是首要目標(biāo)。