文|子彈財經(jīng) 行者 依然
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2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)已全面告別“黃金時代”。
多數(shù)房企早已不再談如何過得更好，“高大上”的地產(chǎn)廣告也漸漸銷聲匿跡，在國際融資環(huán)境收緊的情況下，遭遇流動性危機的房企明白：活下去才是現(xiàn)實的目標(biāo)。
1月19日，胡潤研究院發(fā)布《2021胡潤中國500強》，房地產(chǎn)行業(yè)共有27家企業(yè)上榜，共有7家公司市值超千億，而市值前三名的分別是：新鴻基地產(chǎn)（2390億元）、龍湖集團(tuán)（2010億元）和貝殼（1800億元）。
新鴻基問鼎榜首讓人出乎意料，在行業(yè)大幅度動蕩時，相對能穩(wěn)住陣腳的居然還是港企。截至3月8日，新鴻基地產(chǎn)市值達(dá)2640億港元，報收91.1港元；而龍湖集團(tuán)市值則為2406億港元，報收39.6港元。
但事實上，新鴻基地產(chǎn)最近的日子并不好過。
2月24日，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布2021—2022年度中期業(yè)績報告，2021年下半年公司收入為401.53億港元，同比減少約12.84%；公司股東應(yīng)占溢利151.86億港元，同比增長11.84%；每股溢利5.24港元，派發(fā)中期股息每股1.25港元。
按業(yè)務(wù)分類來看，財報期內(nèi)新鴻基地產(chǎn)實現(xiàn)總租金收入為126.28億港元，同比增長2%；凈租金收入為97.28億港元，同比增長2%。從地區(qū)來看，內(nèi)地的總租金收入為27.81億港元，比上年增長17.73%；香港地區(qū)的總租金收入為89.28億港元，同比減少2.76%。
在全行業(yè)退潮時期，這位“地產(chǎn)老大哥”好像也跑不動了。
01 利潤下滑的背后
曾幾何時，新鴻基地產(chǎn)的增速和利潤名列港股地產(chǎn)公司前茅，更因為郭氏家族與內(nèi)地地產(chǎn)市場緊密的聯(lián)系，其財報往往被分析內(nèi)地房地產(chǎn)市場的研究者視為港股資本風(fēng)向標(biāo)。
然而，這兩年新鴻基地產(chǎn)不論在內(nèi)地還是在香港，日子過得都不太好。
最新財報顯示顯示，按所占權(quán)益計算，2021年下半年，新鴻基地產(chǎn)來自香港地區(qū)的合約銷售總額約206億港元，來自內(nèi)地的合約銷售額約人民幣20億元，合計實現(xiàn)合約銷售額約230億港元，較2020年同期的147億港元高出83億港元，同比增長56.46%。
這樣的銷售收入看似“一片大好”，但其中大部分是商業(yè)地產(chǎn)帶來的，而由物業(yè)銷售實現(xiàn)的收入僅為184.62億港元，較2020年同期的269.08億港元減少84.46億港元。
從這個數(shù)據(jù)上，新鴻基或許已經(jīng)切實地體會到內(nèi)地房地產(chǎn)市場正在“熄火”以及銷量不景氣的現(xiàn)實。
與此同時，新鴻基的物業(yè)銷售的溢利同步下滑。報告顯示，新鴻基地產(chǎn)來自物業(yè)銷售的溢利為76.58億港元，較去年同期的123.66億港元減少約47.8億港元，同比減少61.48%。
具體來看，香港物業(yè)銷售溢利為70.36億港元，較去年同期減少33%；內(nèi)地物業(yè)銷售溢利為6.22億港元，較去年同期減少12.6億港元。
從利潤下降的角度也能看出，新鴻基在內(nèi)地市場的地產(chǎn)份額現(xiàn)在遭受到了重大的影響——較去年同期內(nèi)地物業(yè)銷售利潤縮水2/3，這已經(jīng)可以稱得上“業(yè)務(wù)口的潰敗”。
更為關(guān)鍵的是，新鴻基在內(nèi)地的發(fā)展也遇到了一些新問題。
由于“房住不炒”的戰(zhàn)略逐漸被各地方政府執(zhí)行，新鴻基目前在內(nèi)地儲備的地產(chǎn)項目炒作和市場運營上遇到了較大風(fēng)險。
本來按照計劃，2022年新鴻基將推出住宅項目上海濱江凱旋門、廣州御華園及廣州南站項目。另外，杭州國際金融中心、成都悅城、中山奕翠園和佛山瀧景等多個合作發(fā)展項目的住宅也計劃2022年對外銷售。
然而，目前看這些銷售計劃可能會推遲，原因也跟不太景氣的地產(chǎn)市場相關(guān)。而這會產(chǎn)生另外的問題：一直被人詬病的新鴻基“捂盤運營”，會成為2022年外界關(guān)注的焦點。
尤其是新鴻基地產(chǎn)在上海的住宅項目濱江凱旋門，本來土地是在2005年6月拿下，第一次入市是在2012年3月，耗時6年；最近一次入市是在2020年4月，距拿地已經(jīng)有15年。期間，濱江凱旋門入市從均價9.8萬元/平方米上升至13.8萬元/平方米。
這種靠不停打造概念和炒作開工時間帶來地價的上漲，一直是香港地產(chǎn)公司在內(nèi)地運營的“法寶”，也被很多內(nèi)地地產(chǎn)公司所借鑒。
但現(xiàn)在整個地產(chǎn)銷售處于“有價無市”的狀態(tài)，這種游戲還能玩多久就成了一個迷。而這樣的經(jīng)營傳統(tǒng)，包括較長的開發(fā)周期和較高的土地升值空間，也讓新鴻基地產(chǎn)被外界指責(zé)“通過延遲項目的開發(fā)達(dá)到囤地目的”。
而這一系列情況會引發(fā)監(jiān)管的風(fēng)險，對于一家上市公司來說是不利的。
02 要命的租金下滑
事實上，從2019年起，新鴻基地產(chǎn)在香港地區(qū)的租金就出現(xiàn)不斷下滑的趨勢。
作為港式地產(chǎn)的代表，自建物業(yè)出租是新鴻基核心的業(yè)務(wù)，而這塊業(yè)務(wù)的放緩，讓新鴻基前景蒙上陰云。
新鴻基地在財報中表示，自2019年年中起香港地區(qū)整體租賃市場受本地社會事件、中美貿(mào)易摩擦的不確定性及本地經(jīng)濟(jì)增長放緩所影響，特別是旅游區(qū)商鋪和商場的租戶零售額大跌，影響了零售租金；2020年，新型冠狀病毒再次給香港地區(qū)租賃業(yè)務(wù)帶來進(jìn)一步受打擊，社交距離措施收緊和跨境往來限制繼續(xù)影響出租物業(yè)組合的表現(xiàn)。
財報顯示，目前香港地區(qū)物業(yè)的整體出租率為91%。在最新的財報電話會上，管理層表示客流量已恢復(fù)至疫情前水平，但受疫情等因素影響，在短期內(nèi)經(jīng)營環(huán)境變得更加嚴(yán)峻，集團(tuán)通過多種渠道改善購物體驗并力爭提高租戶銷售額。
不過，隨著近期香港地區(qū)疫情的反復(fù)，進(jìn)一步影響經(jīng)營環(huán)境，新鴻基能否真正有效提升業(yè)績還是一個問號。
另外，2021年新鴻基地產(chǎn)在香港地區(qū)唯一新增項目是西貢十四鄉(xiāng)大型綜合發(fā)展項目，公司此前看重的香港中環(huán)新海濱三號用地招標(biāo)被恒基兆業(yè)以508億港元中標(biāo)。
截至2021年12月31日，按所占權(quán)益計算，新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)在香港地區(qū)的土地儲備合共約5780萬平方尺，包括約2360萬平方尺發(fā)展中物業(yè)。同期，公司在內(nèi)地的土地儲備合共7110萬平方尺，約5360萬平方尺是發(fā)展中物業(yè)。
目前，新鴻基在內(nèi)地的土地儲備已經(jīng)超過香港市場，“按發(fā)展計劃，集團(tuán)的物業(yè)投資組合將增加約1600萬平方尺，其中約80%的樓面來自內(nèi)地項目?！?/p>
眾所周知，香港地產(chǎn)公司與內(nèi)地房地產(chǎn)公司最大的不同，就在于他們很多支柱型的產(chǎn)業(yè)，是每年都投產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)自持有運營。
這被稱作“商管能力”，其中包括李嘉誠的長實、和黃兩大地產(chǎn)公司在內(nèi)，商管能力都是非常惹人注目的基礎(chǔ)屬性。
然而，最近幾年隨著疫情的影響以及內(nèi)地到港人數(shù)的降低，香港地區(qū)商業(yè)環(huán)境日益減弱，使得租金下滑，房屋空置率和出租車空駛率均上漲。
本來各家地產(chǎn)公司不論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，都會有大量持有并做成公寓或者寫字樓商場對外出租，獲取長期的收入，以穩(wěn)定股價。
但此次財報顯示，包括所占合營企業(yè)和聯(lián)營公司在內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)實現(xiàn)總租金收入為126.28億港元，同比增長2%；凈租金收入為97.28億港元，同比增長2%。按地區(qū)來看，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的總租金收入為27.81億元，按年上升17.73%；在香港地區(qū)的總租金收入為89.28億港元，按年減少3%。
事實上，這并不是新鴻基地產(chǎn)香港租金第一次出現(xiàn)下滑。
數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年至2021年下半年，新鴻基地產(chǎn)在香港地區(qū)分別收租96.32億港元、99.41億港元、91.81億港元、89.28億港元，自2019年錄得最高值后不斷下滑，后兩年同比減少7.65%、2.76%。
而這些租金的下滑，也確實與新鴻基地產(chǎn)的股價下滑曲線相吻合。如果解決不好，會危及新鴻基地產(chǎn)在香港地區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)，并繼而降低新鴻基未來跨界運營的可能性。
03 內(nèi)地市場的表現(xiàn)如何？
雖然新鴻基在香港起家并成為“港式地產(chǎn)四大巨頭”之一，但在內(nèi)地市場它算是后發(fā)者。甚至在很長一段時間，新鴻基被業(yè)內(nèi)評價因“過于保守”而錯失了內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展的許多機遇。
2007年起，新鴻基將此前限制的香港地區(qū)資產(chǎn)與內(nèi)地資產(chǎn)配置比例從1：9提升至3：7；2009年，新鴻基宣布不再嚴(yán)格限定內(nèi)地及香港的資產(chǎn)配置比例，明確“將注重內(nèi)地發(fā)展”。彼時，郭炳江表示新鴻基在內(nèi)地的發(fā)展會以“京滬廣深”四大城市為主。
事實上，稀缺的一線城市商業(yè)地塊資金需求量大，對產(chǎn)品的要求也高，導(dǎo)致投資回報周期相對較長，不確定性因素較多。權(quán)衡之下，內(nèi)地房企會更青睞住宅項目。
但新鴻基一直對商業(yè)地塊“情有獨鐘”，更注重單項目的盈利能力和運營能力。此外，“租售并舉”模式在一定程度上提升了新鴻基抗風(fēng)險能力，新鴻基5年平均租金回報率約為5.3%，高于市場平均水平。
2021年9月，在房企融資規(guī)模連續(xù)數(shù)月呈斷崖式下跌的情況下，新鴻基上海國金中心110億ABS獲上交所受理。新鴻基極低的杠桿率和上海國金中心的區(qū)位優(yōu)勢和知名度，讓投資者對未來的運營收入和物業(yè)增值有一定信心。
但是，對地段位置和運營前景的高要求實際上增加了新鴻基拿地的難度。新鴻基高管坦言，公司每一個項目的成本都很高。
近年來，新鴻基加速在粵港澳大灣區(qū)布局規(guī)劃，郭炳江之子郭基輝還在政協(xié)會議上提出《關(guān)于促進(jìn)香港青年到大灣區(qū)發(fā)展提案》，表態(tài)要推出有規(guī)模的暑期實習(xí)計劃，供香港青年到大灣區(qū)工作。
另一方面，新鴻基也繼續(xù)高端化發(fā)展，圍繞一線城市重點攻關(guān)綜合項目，企圖通過運營商業(yè)地產(chǎn)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。近期，杭州錢江新區(qū)地塊官宣命名為“杭州國際金融中心（杭州IFC）”，成為新鴻基旗下繼香港、上海、南京后的第四座IFC項目。
總體來看，“租售并舉”模式加上酒店經(jīng)營、電訊、運輸物流、基建、數(shù)據(jù)中心等多元化經(jīng)營，才讓新鴻基在房地產(chǎn)市場的劇烈動蕩中“比較幸運地”穩(wěn)住了陣腳。而有評論人士認(rèn)為，“三道紅線”后，內(nèi)地開發(fā)商必須改變高周轉(zhuǎn)、高杠桿和一路狂奔的發(fā)展路徑，向穩(wěn)健的港企學(xué)習(xí)，增強抗風(fēng)險的能力。
但略帶諷刺意味的是，前幾年許多機構(gòu)還在分析報告中認(rèn)為港企過于保守，不愿意走出舒適區(qū)導(dǎo)致漸漸失掉了與內(nèi)地房企一較高下的能力。
不過，當(dāng)前新鴻基在內(nèi)地市場的租金收入與銷售收入所占比例仍有很大差距，在內(nèi)地市場的絕對體量仍和香港市場有很大的距離。
同時，有業(yè)內(nèi)人士對新鴻基在內(nèi)地市場的土地儲備提出質(zhì)疑，認(rèn)為新鴻基是通過“低效率開發(fā)模式”坐地生財，長期囤地實際上影響了地塊區(qū)域內(nèi)的發(fā)展進(jìn)程。
目前，香港地區(qū)仍是新鴻基的主力陣地。因此，新鴻基的前景與香港的未來潛力緊密掛鉤——只有香港穩(wěn)住在區(qū)域內(nèi)的獨特地位，新鴻基才能穩(wěn)住在地產(chǎn)行業(yè)的龍頭地位。
而眼下，香港疫情的最新發(fā)展、各項政策的變化與蒙上了陰霾的局勢，難以讓人對香港地產(chǎn)的發(fā)展抱有強烈信心。
總的來說，新鴻基在地產(chǎn)行業(yè)打拼五十余年，依靠在關(guān)鍵時間點順勢而為，才登上香港“四大地產(chǎn)巨頭”的座椅。如今出現(xiàn)營收凈利雙降的局面，這位“地產(chǎn)老大哥”該如何站對位置，繼續(xù)把路走穩(wěn)、走寬？這是新時代交給它的最大命題。