文|空間秘探 李荇
浙江寧波老牌房企恒威地產(chǎn)于近日發(fā)布了一份長(zhǎng)期放假的通知，放假時(shí)間從2022年2月23日至2022年6月30日。放四個(gè)月長(zhǎng)假的房企并不是個(gè)例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，開年以來已有至少7家區(qū)域房企發(fā)布長(zhǎng)假通知，且多家房企沒有給出明確的復(fù)工時(shí)間。牽一發(fā)而動(dòng)全身，那些與區(qū)域房企有著千絲萬縷聯(lián)系的地方酒店們，過得還好嗎？
區(qū)域房企過冬，酒店業(yè)務(wù)還好嗎？
放長(zhǎng)假，為員工發(fā)放最低保障工資，只是區(qū)域房企“過冬”的縮影之一。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這些區(qū)域房企之所以要這么做，主要是為了節(jié)省辭退成本，省下一筆賠償款。事實(shí)上，不止是河南當(dāng)?shù)胤科螅簧賲^(qū)域房企都在這輪行業(yè)下行周期中，走向了窮途末路。放長(zhǎng)假之外，還有一些區(qū)域房企被收購，暴雷，甚至直接宣告破產(chǎn)。
據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2月28日，2022年開年以來共有72家房企破產(chǎn)，廣東、四川、浙江、新疆、貴州、江蘇、湖北、遼寧、安徽等省市均有涉及。其中不乏一些知名區(qū)域房企，如曾開發(fā)了蘇州園區(qū)恒宇廣場(chǎng)，并引進(jìn)了萬豪旗下的國(guó)際四星級(jí)酒店萬怡酒店的蘇州工業(yè)園區(qū)恒宇置業(yè)。
危機(jī)四伏的另一面，是區(qū)域房企的積極求生。那些財(cái)務(wù)情況尚存回旋余地的房企選擇兜售旗下資產(chǎn)，股權(quán)、業(yè)務(wù)、物業(yè)等資產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)被擺上貨架。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年下半年至今房企資產(chǎn)處置事件超120起，已售待售資產(chǎn)已超3200億元量級(jí)。
當(dāng)然，積極發(fā)展多元化業(yè)務(wù)的區(qū)域房企在區(qū)域內(nèi)的影響力顯然并不止于地產(chǎn)板塊，物業(yè)、酒店、園區(qū)、非地產(chǎn)業(yè)務(wù)子公司等，都是其扎根區(qū)域的重要觸手之一。牽一發(fā)而動(dòng)全身，以酒店業(yè)務(wù)為切面，我們?cè)噲D一窺區(qū)域房企的“觸手”生存現(xiàn)狀。
開年以來多家區(qū)域房企先后拋售酒店資產(chǎn)，在上述被出售的3200億元資產(chǎn)中，除了地產(chǎn)項(xiàng)目之外，主要涉及的包括文旅、酒店等難盤活、周期長(zhǎng)且燒錢的資產(chǎn)項(xiàng)目。
聚焦具體酒店項(xiàng)目，除了閩系地產(chǎn)“帶頭大哥”世茂集團(tuán)的待售酒店資產(chǎn)清單之外，中小型房企同樣急于將酒店資產(chǎn)脫手。湖州一四星酒店項(xiàng)目，盡管還在施工中卻在出售總價(jià)中標(biāo)注“低于成本價(jià)”；停止?fàn)I業(yè)多年的杭州外海月亮灣大酒店，其中88間客房屬于債權(quán)人，202間客房分別屬于162戶業(yè)主，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)。還有一些區(qū)域房企破產(chǎn)后，旗下的酒店債權(quán)被擺上貨架，如被業(yè)主用于抵押擔(dān)保的杭州龍禧福朋喜來登酒店，在業(yè)主破產(chǎn)的當(dāng)下遭遇債權(quán)出售。
當(dāng)然并非所有與區(qū)域房企相關(guān)的酒店都是如此。有人破產(chǎn)清倉酒店資產(chǎn)，也有人積極拓展簽約開業(yè)不斷。以酒店作為主業(yè)，房地產(chǎn)和金融為輔的明宇實(shí)業(yè)集團(tuán)展現(xiàn)出了另一種生存狀態(tài)。前不久，明宇實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的明宇商旅與中航建設(shè)集團(tuán)簽署酒店開發(fā)技術(shù)與管理服務(wù)合同，在成都新都區(qū)共同打造成都中航明宇尚雅酒店，完成了明宇尚雅品牌在成都的二次落子。大連萬達(dá)集團(tuán)旗下的萬達(dá)錦華酒店，也近日完成了北京平谷萬達(dá)錦華酒店項(xiàng)目的簽約。
區(qū)域房企與地方酒店的江湖往事
在地方酒店的隊(duì)列中，除了區(qū)域房企旗下的房企系地方酒店之外，還有以酒店為立身之本的民營(yíng)系，以及擁有國(guó)資背景的國(guó)企系等（因?yàn)閲?guó)企系天生具有一定的避險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)，因此本文所討論的地方酒店暫不包含國(guó)企系酒店）。多年以來，區(qū)域房企與地方酒店之間早已相互成就了一段段江湖往事。
無論是自有物業(yè)掛牌國(guó)際高奢酒店，或是推出自主品牌，一直以來酒店板塊都是區(qū)域房企一張發(fā)光的名片。被譽(yù)為“河南王”的建業(yè)集團(tuán)，就是如此。不同的是，其不僅延續(xù)了原有的兩條路徑，還走出了第三條路。
2011-2015年間，建業(yè)集團(tuán)與萬豪、雅高、洲際達(dá)成戰(zhàn)略合作，承接了鄭州建業(yè)艾美酒店、開封建業(yè)鉑爾曼酒店、南陽建業(yè)森林半島假日酒店、漯河建業(yè)福朋喜來登酒店、上街建業(yè)雅樂軒酒店5家高端酒店的運(yùn)營(yíng)管理。這樣的做法，頗有些“描紅”的意味，在正確的示范基礎(chǔ)上延續(xù)范例，也為建業(yè)酒店提供了打造高端酒店學(xué)習(xí)與運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)。
正是有這樣的經(jīng)驗(yàn)鋪墊在前，建業(yè)集團(tuán)此后開始大膽前行，推出了自主酒店品牌。據(jù)官網(wǎng)顯示，目前建業(yè)旗下共擁有定位奢華精選的MIST花滿地、WOODS林棲和GROTTO雲(yún)岫，主打生活方式的凱旋酒店，以及主題特色品牌建業(yè)星舍和只有·劇場(chǎng)酒店等多個(gè)酒店品牌。其中河南鄢陵建業(yè)花滿地溫泉酒店已加入SLH全球奢華精品酒店聯(lián)盟，成為河南首家SLH成員。
當(dāng)酒店業(yè)務(wù)的板塊勢(shì)能足夠強(qiáng)大時(shí)，房企是可以憑借酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型并走出本土，今典集團(tuán)就是其中之一。成立于北京的今典集團(tuán)，2009年開啟了全面向度假地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路，在海南成功打響了紅樹林度假世界，帶火了紅樹林系列酒店品牌，更成功突圍當(dāng)時(shí)勁敵重重的北京市場(chǎng)，在海南等熱門度假目的地闖出了一片新天下。
除了國(guó)際酒店品牌業(yè)主和自有品牌持有者的身份之外，區(qū)域房企還有第三重角色，即地方酒店的業(yè)主。雖然這些單體酒店可能并沒有獨(dú)立品牌的概念，但往往能在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)形成可觀的市場(chǎng)影響力。
曾幾何時(shí)，區(qū)域房企與地方酒店共同成就了彼此的高光時(shí)刻，鄭州裕達(dá)置業(yè)與鄭州裕達(dá)國(guó)貿(mào)酒店就是這樣一對(duì)組合。1998年，由鄭州裕達(dá)置業(yè)斥資3億美元投資建設(shè)的裕達(dá)國(guó)貿(mào)酒店正式開業(yè)。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)這家酒店都盛載了當(dāng)?shù)厝私k麗的幻想，在里面吃頓飯都能當(dāng)談資聊上好幾天。當(dāng)時(shí)，裕達(dá)國(guó)貿(mào)酒店被冠以多重美譽(yù)，“河南新世紀(jì)的象征”以及“河南最早一批五星級(jí)酒店之一”等。令人唏噓的是，由于天價(jià)負(fù)債和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)糾紛和訴訟案件的“纏身”，裕達(dá)國(guó)貿(mào)酒店所屬的鄭州裕達(dá)國(guó)貿(mào)在經(jīng)歷了兩次流拍后，現(xiàn)由方正證券接手。有消息傳，裕達(dá)國(guó)貿(mào)酒店或?qū)⒂扇f達(dá)酒管集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理。
當(dāng)然，也有一些地方酒店將主動(dòng)權(quán)掌握在手中，成立以酒店業(yè)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的綜合企業(yè)。由蕭山賓館改制而成的開元旅業(yè)集團(tuán)，就是其中之一。從原本的專注酒店業(yè)，之后發(fā)展至“酒店+住宅”，此后再度演化至“酒店+住宅+商業(yè)”的新發(fā)展局面，當(dāng)下已成長(zhǎng)為一家以酒店業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)擁有房地產(chǎn)、樂園、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)的綜合型企業(yè)，并推出了芳草地度假酒店、開元觀堂以及方外等本土高端度假酒店品牌。
不難看出，經(jīng)過了多年的發(fā)展，橫亙?cè)趨^(qū)域房企與地方酒店之間的分界線雖然依舊存在，但是卻不再是一條直線，而是在一次又一次的合作之后，形成了一張錯(cuò)綜復(fù)雜的網(wǎng)絡(luò)。
90%區(qū)域房企被干掉時(shí)，房企系地方酒店會(huì)怎樣？
地產(chǎn)行業(yè)震蕩持續(xù)之際，區(qū)域房企風(fēng)聲鶴唳，一位地產(chǎn)老板甚至預(yù)言，“未來90%的區(qū)域房企會(huì)被干掉?！痹噯?，一旦當(dāng)90%的區(qū)域房企消失時(shí)，那些與房企緊密相連的房企系地方酒店們?cè)摃?huì)走向何方？
不妨先來看看頭部房企在遇到難處時(shí)的做法。時(shí)間線拉回到2017年，遭遇銀行集體抽貸陷入債務(wù)螺旋的萬達(dá)，果斷將77家酒店資產(chǎn)6折出售給富力，完成了去地產(chǎn)化，將重心轉(zhuǎn)移至文旅酒店的品牌與運(yùn)營(yíng)管理能力。同年，上海虹橋綠地鉑瑞酒店、鉑驪酒店及鉑瑞高端公寓這三家酒店組成的集群正式開幕。2021年五一假期前后，這個(gè)被譽(yù)為“最大旗艦型綜合體酒店群”的上海虹橋綠地酒店群（內(nèi)含上海虹橋綠地鉑瑞酒店、鉑驪酒店及鉑瑞高端公寓、徐涇會(huì)展中心項(xiàng)目酒店）卻在一些酒店產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)站上標(biāo)價(jià)50億元打包出售。
同樣將旗下酒店資產(chǎn)打包擺上貨架的還有千億房企新華聯(lián)集團(tuán)。2021年5月，新華聯(lián)就北京新華聯(lián)麗景溫泉酒店、北京麗景灣國(guó)際酒店、上海新華聯(lián)索菲特大酒店、西寧新華聯(lián)索菲特大酒店、唐山新華聯(lián)鉑爾曼酒店等10宗酒店資產(chǎn)，制定了酒店和商業(yè)大宗資產(chǎn)的出售計(jì)劃，并與戴德梁行、仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、高力國(guó)際等多家知名經(jīng)紀(jì)公司簽訂協(xié)議。
實(shí)際上，酒店資產(chǎn)變現(xiàn)的路徑并不只有出售，資產(chǎn)證券化也是其中之一。中鐵置業(yè)就在近期完成發(fā)行首單11.26億CMBS，其底層資產(chǎn)為青島威斯汀酒店，評(píng)估價(jià)值16.1億元。但是，成功對(duì)酒店資產(chǎn)完成證券化的案例并不算多，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前我國(guó)已發(fā)行的酒店類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì)30單。
回頭來看酒店之所以會(huì)率先登上“甩賣清單”，實(shí)則有三重原因。一是當(dāng)貨幣緊縮之際，大部分房企中已出售的商住房產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，能夠救急兌現(xiàn)的只有自持物業(yè)的酒店了；二是不少房企旗下的酒店多是掛牌，每年要向品牌管理方支付數(shù)千萬元的費(fèi)用，出售物業(yè)的同時(shí)也是節(jié)流的一大力舉；三是房企借機(jī)對(duì)酒店資產(chǎn)包進(jìn)行重新梳理和定位，實(shí)現(xiàn)“越做越精”。
同樣的，一旦區(qū)域房企走投無路時(shí)，也會(huì)先兜售酒店資產(chǎn)。不過，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)狀況良好且可以產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流的酒店而言，也可以大膽嘗試資產(chǎn)證券化。因?yàn)樵谀壳耙寻l(fā)行的30單酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，除了一線城市，宜賓、惠州、揚(yáng)州、云南等地的地方酒店也有成功案例。
不過，一旦區(qū)域房企正式進(jìn)入破產(chǎn)流程之后，等待旗下酒店資產(chǎn)的一般情況下只剩拍賣了。2021年合肥一地方房企安徽博澳企業(yè)投資發(fā)展有限公司開始破產(chǎn)清算之后，附屬的合肥皇冠假日酒店與貝斯特韋斯特酒店被整體拍賣。無論是掛牌或是自有品牌，顯然都難以逃脫拍賣清算的命運(yùn)。
民營(yíng)系地方酒店，如何應(yīng)對(duì)“房企之殤”？
需要厘清的是，上文提及會(huì)隨著區(qū)域房企進(jìn)入破產(chǎn)清算的酒店資產(chǎn)，僅僅是地方酒店的其中一種，民營(yíng)系不包含在其中。但是當(dāng)體量龐大的區(qū)域房企搖搖欲墜之際，民營(yíng)系地方酒店該如何應(yīng)對(duì)這場(chǎng)“房企之殤”？
對(duì)于維持品牌方與業(yè)主關(guān)系的民營(yíng)系地方酒店與區(qū)域房企而言，一旦后者出現(xiàn)暴雷等狀況，民營(yíng)系酒店要做的就是重新?lián)衲径鴹Ｆ放?，成了另找出路的底氣。坐擁“生于斯長(zhǎng)于斯”的先天優(yōu)勢(shì)，民營(yíng)系地方酒店在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)擁有不凡的品牌忠誠度。手持這一優(yōu)勢(shì)，民營(yíng)系地方酒店有三個(gè)不同的選擇。
其一是另擇良木，加入處于逆勢(shì)擴(kuò)張的頭部酒店集團(tuán)。從2020年到2021年，頭部酒店集團(tuán)擴(kuò)張步履不停，且涉及區(qū)域既有一二線熱門城市也有三四五線下沉市場(chǎng)。在積極落子既有品牌新門店的同時(shí)，也在不斷吸納表現(xiàn)優(yōu)異的地方酒店。
無論是高端酒店，或是主打性價(jià)比的經(jīng)濟(jì)型酒店，這些地方酒店早已在漫長(zhǎng)的歲月里成為了所在城市和市民記憶的一部分。對(duì)于想要加速拓展不同區(qū)域市場(chǎng)的大型酒店集團(tuán)而言，收并購這部分民營(yíng)系地方酒店是一條捷徑。與此同時(shí)，首旅如家云品牌等兼容性更強(qiáng)的酒店品牌的出現(xiàn)，保證了獨(dú)立與自由，地方酒店不妨大膽一試。
其二是孑然一身，成為以“個(gè)性”引領(lǐng)酒店行業(yè)新風(fēng)尚的獨(dú)立酒店。偏安一隅，在酒店行業(yè)從來不是一個(gè)貶義詞，松贊酒店的成功就是一個(gè)范例。再加上，這些地方酒店對(duì)于屬地文化的解讀能力，為其提供足夠強(qiáng)大的能量去成為當(dāng)?shù)爻鞘懈碌闹匾M成部分。例如，通過改造標(biāo)志性舊建筑，將當(dāng)?shù)氐奈幕囆g(shù)融會(huì)貫通，并為原有街區(qū)注入新的文化能量等。
不僅如此，獨(dú)立酒店的身份也為地方酒店拓寬了商業(yè)價(jià)值想象空間。在《獨(dú)立酒店的魅力史和未來夢(mèng)！》一文中，曾探討過獨(dú)立酒店未來可能的新發(fā)展路徑，如不再局限于“住宿”功能，而是成為“全可能”空間，一如自定位為“一個(gè)關(guān)于品質(zhì)生活各種可能性的發(fā)生地”的北京CHAO酒店等。同樣的，這類獨(dú)立酒店也是不少酒店軟品牌/獨(dú)立酒店聯(lián)盟在全國(guó)各地尋覓的遺珠。
其三是大膽出走，找尋區(qū)域之外的生存可能。一方面，靈活機(jī)動(dòng)的民營(yíng)系地方酒店可以借助餐飲、文化打造獨(dú)有標(biāo)簽，敲開區(qū)域之外市場(chǎng)的大門。另一方面，還能通過聯(lián)動(dòng)不同區(qū)域酒店抱團(tuán)聯(lián)盟，共同打破地理區(qū)域?qū)ζ涞陌l(fā)展限制。在《區(qū)域酒店，如何從一方諸侯變成真正王者？》一文中對(duì)此已有詳細(xì)論述，在此不再贅述。
酒店行業(yè)在歷史上經(jīng)歷過多次衰退，1998、2003、2008等年份皆登記在錄。但是，衰退是繁榮的起點(diǎn)。即便深陷泥濘，以人們對(duì)美好生活向往與追求為前行之光的酒店，往往能夠突出重圍煥然新生。以往如此，相信這一次地方酒店也將延續(xù)既往的榮光，短暫的沉寂過后以更佳姿態(tài)重新登場(chǎng)。