記者|張子怡
在深惠同城化的趨勢下,惠州與深圳樓市早已做到了同呼吸、共命運(yùn)。與成交量下滑的深圳樓市一樣,目前惠州樓市也不樂觀。
惠州中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,2021年惠州新房成交99957套,同比減少38%;成交面積1055萬平,同比減少37%;成交金額1372.73億元,同比減少35%。
成交量下滑后,惠州市場的新房去化周期也自2021年年初開始持續(xù)攀升。截至2021年年末,惠州新房去化周期為29個(gè)月,而2021年年初,惠州新房去化周期還保持在10個(gè)月左右。
在價(jià)格方面,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至2021年12月,惠州市二手房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌6個(gè)月。
深圳投資客向來是惠州樓市的重要組成部分。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,2021年,深圳客在惠州購房者中占比為58%,惠州本地購房者占比僅為20%。
東莞、惠州和中山,作為臨深城市一直承接著深圳客的需求外溢,但因地理位置、購房政策的差異,東莞和中山2021年本地購房者占比依然達(dá)到八成。可見,惠州樓市對深圳客的依賴程度。
一位惠州業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞,惠州一離開深圳投資客的支撐,就顯出三線城市的底色,樓市下滑到什么地步?有家大開發(fā)商在惠州最近推盤,開盤半個(gè)月銷售還是個(gè)位數(shù)。
進(jìn)入2022年,惠州新房供應(yīng)量大增。據(jù)惠州中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,2022年春節(jié)(1.24-2.06)惠州全市一手住宅新增供應(yīng)2059套,同比上升5.25倍;新增供應(yīng)面積為22.57萬平,同比上升5.52倍。
大量新增供應(yīng)并沒有吸引更多的購房者。從網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)看,2022年春節(jié)期間(1.24-2.06)惠州全市一手住宅網(wǎng)簽成交539套,同比下降51.49%;成交面積5.66萬平,同比下降50.91%。2021年春節(jié)期間惠州樓市網(wǎng)簽成交量創(chuàng)2017年以來新低。
面對低迷不振的樓市,低首付、送家電、買房打折等活動重出江湖。
“惠州現(xiàn)在的房價(jià)下跌了不少,現(xiàn)在買房跟2020年相比,能便宜20萬到40萬,這兩年漲幅全跌沒了。開發(fā)商為了能把房子賣了,什么促銷的招都出了?!?/p>
界面新聞了解到,目前多個(gè)位于大亞灣、惠陽區(qū)的新盤打折力度不小,不少樓盤首付可以降低至1.5成,多個(gè)樓盤打折力度在9折以下。
例如,位于大亞灣區(qū)域的泰豐牧馬湖項(xiàng)目,該盤推出團(tuán)購政策:一次性付款房價(jià)8折 、首付按揭81折 、低首付房價(jià)83折,低首付購房者還可僅付1.5成首付,另外1.5成兩年內(nèi)按月還款且免息。
大亞灣的另外一個(gè)項(xiàng)目豐谷天璽也推出了不少優(yōu)惠:一次性付款房價(jià)9折,分期/按揭房價(jià)94折,低首付開發(fā)商可免息墊付20萬元,還有千元紅包可供抽獎(jiǎng).......
一名惠州德佑中介告訴界面新聞,之前新房開盤都不打折,甚至半夜選房不接受貸款,現(xiàn)在是8折起步還借首付?!皠e人以前買是一萬八,現(xiàn)在直接一萬五?!?/p>
除了中小開發(fā)商新盤打折促銷外,在惠州常年深耕、開發(fā)大盤的大型開發(fā)商的項(xiàng)目也參與打折,如星河丹堤、金地和龍光,這些開發(fā)商近期推售的項(xiàng)目也有9折促銷活動。
在信貸層面,隨著1月份5年期LPR下調(diào)后,惠州的房貸利率緊隨著大幅下調(diào)。
目前,惠州各銀行機(jī)構(gòu)從1月21日開始普遍下調(diào)了房貸按揭利率,其中剛需首套房利率最低降至5.2%,二套房利率最低降至5.35%,放款速度也較2021年有所提速。
與去年12月相比,惠州首套房貸利率大致降低了80個(gè)基點(diǎn)到150個(gè)基點(diǎn),二套房貸利率降低了85個(gè)基點(diǎn)到215個(gè)基點(diǎn)。在此之前,惠州首套房貸主流利率6.5%、二套房貸主流利率6.8%,在全國范圍內(nèi)都排名前列。
開發(fā)商如此賣力,銀行機(jī)構(gòu)也十分努力,但惠州樓市頹勢難減。
惠州中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,2022年春節(jié)期間(1.24-2.7)惠州市樓盤的整體來訪量約2500批次,同比下降75%;認(rèn)購套數(shù)近160套,同比下降83%;盤均來訪量 18批次,對比上一年春節(jié)下降73%。
數(shù)年來,受深圳投資客外溢影響,不少開發(fā)商在惠州拿地不斷,以至于新房供應(yīng)量居高不下。
惠州中原數(shù)據(jù)顯示,截至目前,惠州住宅庫存約1762萬平方米,其中大亞灣體量最大,達(dá)到351萬平方米,去化周期在3年以上。
即使跟粵港澳大灣區(qū)其他核心城市相比,惠州也屬于新房超大供應(yīng)量的城市,市場長期處于供過于求的狀態(tài)。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,近三年(2019年-2021年),惠州的新房供應(yīng)量為17.03萬套、14.8萬套、12.04萬套,新房成交量則為13.19萬套、15.09萬套、9.99萬套。住宅成交均價(jià)為1.08萬元/平方米、1.15萬元/平方米和1.16萬元/平方米,漲勢十分平穩(wěn)。
惠州樓市低迷的態(tài)勢,也直接傳導(dǎo)到土地市場。
有數(shù)據(jù)顯示,2021年前三季度,惠州共出讓土地546萬平方米,成交68宗,流拍13宗,流拍率為16%,位于粵港澳大灣區(qū)前列。
惠州樓市上一波火熱發(fā)生2020年8月,因惠陽擴(kuò)權(quán)的傳言引來不少深圳客投資,彼時(shí)不少中介都表示:惠州的房子漲價(jià)在即,抓緊買房。新盤在當(dāng)時(shí)也是開盤一次、漲價(jià)一次。
如今,經(jīng)歷政策數(shù)番調(diào)控,房價(jià)漲幅早已不在。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,2022年惠州樓市的走向主要取決于深圳,如果深圳樓市觸底反彈,惠州樓市也會隨之反彈,不過反彈幅度不會太大。
反觀深圳樓市,樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,1月深圳二手住宅過戶1557套,環(huán)比下跌25%,同比下跌78%。從去年至今各月度走勢來看,深圳今年1月份二手房過戶量已經(jīng)低于2021年10月的1605套年度低點(diǎn),再次刷新近十年的歷史新低。
在深圳樓市都面臨調(diào)整期的階段,惠州樓市短期內(nèi)想要重新走入上升通道也并不容易。