文|邁點 曹沁

最近香港酒店業(yè)的壓力不小。

疫情的來勢洶洶對香港的酒店產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，實際上自2020年疫情爆發(fā)以來，文華東方并非唯一受到?jīng)_擊的高端酒店。早在2021年2月，香港半島酒店、馬哥孛羅酒店、港威酒店、太子酒店及朗廷酒店等多家高級酒店就曾聯(lián)合發(fā)文稱，業(yè)界正深陷水深火熱之中，呼吁香港特區(qū)政府采取更多行動重振酒店業(yè)。

01 “國際化”的香港高端酒店市場

香港位于珠江口以東，北接深圳，南面珠海萬山群島，西與澳門隔江相望，由香港島、九龍半島、新界內(nèi)陸地區(qū)以及262個大小島嶼（離島）組成，是個不折不扣的港口型城市。而這樣獨特的地理位置也讓香港擁有從默默無為的小漁村到國際大都市的傳奇發(fā)展歷程。如今的香港已經(jīng)是國際重要的經(jīng)濟、金融及航運中心，經(jīng)濟自由度居世界前列，被譽為“東方明珠”。而在數(shù)百年城市和經(jīng)濟發(fā)展過程中，香港也形成了獨特的高端酒店市場。

從香港的高端酒店市場來看，有幾點值得思考。

一是開業(yè)高端酒店以國際高端酒店品牌為主。根據(jù)邁點研究院統(tǒng)計的信息顯示，目前香港開業(yè)的高端酒店共有53家，其中國際高端酒店品牌有32家，占比約為60%，而屬于國內(nèi)高端酒店品牌的只有21家，且均為香港企業(yè)。目前國內(nèi)龍頭酒店集團如錦江國際集團、華住集團等并未在香港有高端酒店布局。

二是香港的高端酒店整體發(fā)展平穩(wěn)，受政策經(jīng)濟影響較大。自二十世紀(jì)八十年代開始，香港高端酒店增速平緩，大多以1-2家每年的速度開業(yè)。唯一兩個爆發(fā)節(jié)點是2009年和2019年，一年內(nèi)開業(yè)了5家高端酒店。前者受到2008年爆發(fā)的金融危機影響，金融市場動蕩對地價等產(chǎn)生影響，次年經(jīng)濟回暖，同樣進(jìn)行酒店投資的好時期。后者則受到2018年開通的港珠澳大橋影響，將香港與廣東珠海和澳門相互鏈接，給香港的住宿業(yè)帶來利好影響。

三是香港的高端酒店并無明顯的品牌概念，同質(zhì)化相對嚴(yán)重。目前來看，香港的高端酒店擁有品牌屬性的大多為國際酒店品牌，但是本土酒店大多以單店形式出現(xiàn)，并未形成連鎖化，且不具備一定的品牌標(biāo)識。另外，香港的高端酒店受到店如香港半島酒店、香港美麗華酒店等早期的高端酒店影響，均已奢華度假商旅為主，并無明顯的產(chǎn)品差異。對比北上廣深等一線城市，其主題類型出現(xiàn)明顯斷層。

02 94年香港酒店大變革

香港城市的發(fā)展與其區(qū)位有著分不開的關(guān)系，作為一個天生的港口城市，其是中國最早接觸西方文化的城市之一。而伴隨著香港經(jīng)濟實力的增長，高端酒店市場也開始在香港的土地上開始出現(xiàn)與發(fā)展，而不少高端酒店也逐漸成長為香港的城市地標(biāo)。

從某種程度上看，香港的高端酒店市場發(fā)展可以被分為3個歷史時期：

其一是以1928年開業(yè)的香港半島酒店為節(jié)點的新生時期。據(jù)了解，香港半島酒店自1922年動工興建，1928年正式開業(yè)，其中的建設(shè)成本高達(dá)三百萬港元，一躍成為香港第一家高端酒店，開啟了香港高端酒店的時代。直到1957年香港美麗華酒店的誕生，才打破了香港酒店市場近30年只有一家高端酒店的歷史。

圖源：香港半島酒店官網(wǎng)

而在香港半島酒店的帶領(lǐng)下，越來越多的國際高端酒店品牌嗅到了香港市場的潛力，紛紛布局，包括文華東方酒店、鉑爾曼酒店、喜來登酒店、洲際酒店、香格里拉酒店等國際高端酒店先后在香港落地開業(yè)。

其二是以1997年香港回歸為歷史節(jié)點，香港高端酒店市場迎來了本土酒店品牌的大爆發(fā)。根據(jù)邁點研究院數(shù)據(jù)顯示，在1997年之前，香港高端酒店共有19家，其中國內(nèi)高端酒店品牌僅有5家，分別為香港美麗華酒店、香港帝苑酒店、香港黃金海岸酒店、富豪香港酒店及香港九龍海逸君綽酒店。而在1997年香港回歸以后，香港的經(jīng)濟發(fā)展逐漸與大陸地區(qū)產(chǎn)生共鳴，經(jīng)濟鏈接也愈發(fā)緊密，有近10家本土高端品牌先后開業(yè)。

圖源：The Mira HONG KONG官網(wǎng)

其三則是以2020年新冠疫情爆發(fā)為節(jié)點，香港高端酒店市場進(jìn)入發(fā)展疲軟期。自2020年開始，香港新開業(yè)的高端酒店僅有4家，分別是香港東涌世茂喜來登酒店、香港夏利酒店、雅格酒店和WM酒店。與此同時，根據(jù)邁點研究院發(fā)布的《2021年全國高端酒店開業(yè)統(tǒng)計報告》顯示，內(nèi)地高端酒店僅2021年就開業(yè)了超過170家，除了東北以外，各地區(qū)高端酒店增長也呈現(xiàn)多品牌多品類的特點。

圖源：《2021年全國高端酒店開業(yè)統(tǒng)計報告》

03 香港高端酒店市場的三大困局

對于香港而言，過去的高端酒店消費是身份和地位的象征，其市場的發(fā)展也是為了匹配不斷增加的富人需求，不過這種需求正在伴隨著城市更新的趨緩和內(nèi)地高端酒店市場的成熟而被不斷轉(zhuǎn)移。不可否認(rèn)的是，香港高端酒店市場經(jīng)過了94年的飛速發(fā)展，在滿足一代人的“奢華夢”之后已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展的瓶頸期。無論是酒店品牌的多元化程度還是酒店產(chǎn)品對年輕人需求的挖掘，都已和不斷創(chuàng)新求變的內(nèi)地高端酒店拉開了差距。而從目前來看，香港高端酒店市場面臨的困局不止于此。

首先，疫情的不確定性讓香港高端酒店市場的未來難以預(yù)測。根據(jù)香港旅業(yè)網(wǎng)發(fā)布的2021年到港旅客統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年全年到港旅客為91398人次，同比2020年的350萬下降了97.4%，其中內(nèi)地和非內(nèi)地游客均同比下降了近97%，這也意味著香港的旅游業(yè)在2021年幾乎回到冰點。而伴隨著2022年香港面臨的疫情壓力的加重，香港的酒旅消費市場在短時間內(nèi)很難恢復(fù)，加上香港短時間內(nèi)很難達(dá)到內(nèi)地清零的防疫成效，這對香港高端酒店市場來說也帶來極大的發(fā)展困境。

圖源：香港旅業(yè)網(wǎng)

另外值得警惕的是，進(jìn)入2022年以來，包括美國、加拿大等西方國家以以泰國、越南等為代表的東南亞國家相繼放開防疫限制，這對香港等港口城市的疫情恢復(fù)來說，并不是一件好事。

其次是香港城市發(fā)展的周期滯緩一定程度上縮小了高端酒店的發(fā)展空間。從目前來看，香港的高端酒店大多聚集在中心經(jīng)濟發(fā)達(dá)的商區(qū)，且不少酒店都進(jìn)行了多次翻修改建，近年來新建的酒店很多也是在原有的物業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行翻牌新建等，很少新建物業(yè)，這和香港城市化帶來的高昂地價有著分不開的關(guān)系。2月16日晚間，港股公司爪哇控股公告顯示其于2月15日以港幣11.88億元拍下香港淺水灣一地塊，折合樓面價約90萬元/m2，再次刷新全球樓市的極限值。高地價和高房價也限制了香港高端酒店發(fā)展的勢頭。

最后則是香港的區(qū)域特征過于明顯，內(nèi)地高端酒店品牌入駐有一定的壁壘。前文就已提及，在香港多年的高端酒店開業(yè)中，大多以國際高端酒店品牌和香港本土高端酒店品牌為主，內(nèi)地高端酒店品牌幾乎沒有，而在與之江河之隔的深圳和廣州，則擁有多種類型的高端酒店品牌。而這種區(qū)域特性并不利于香港高端酒店市場的發(fā)展。

04 香港高端酒店投資猜想

與內(nèi)地其他一線城市相比，香港的城市發(fā)展有獨特性，其高端酒店市場的發(fā)展和內(nèi)地走的完全不是相同的路。但從目前來看，不止香港，是包括港澳臺乃至全球酒店市場都面臨著共同的疫情高壓和新一代年輕人的消費需求變化。從某種程度上說，這些變化將會作用在各個酒店市場中，并給市場帶來翻天覆地的變化。在香港語境中，邁點認(rèn)為在未來幾年中，或許將會出現(xiàn)這些變化。

# 疫情推動市場洗牌，香港高端酒店或?qū)⒂瓉硎詹①彑岢?/p>

除去國際高端酒店品牌以外，香港的本土高端酒店品牌大多以單店出現(xiàn)，超過兩家以上的連鎖屈指可數(shù)，并且這些酒店大多正在進(jìn)入物業(yè)老舊，翻新費用高昂的階段，這種情況加劇了其在疫情下的經(jīng)營困境。

根據(jù)企查查顯示，不少酒店或許已經(jīng)進(jìn)入了尋找買家的階段，如香港帝苑酒店所屬的帝苑酒店管理有限公司目前顯示已告解散。要知道，這些酒店大多具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，如今在疫情影響下，酒店資產(chǎn)貶值，對于不少投資者來說或許是一個良好的入局機會。因此，在未來幾年內(nèi)，如果疫情依然持續(xù)，香港的旅游業(yè)依然難以恢復(fù)，那么香港的高端酒店市場或?qū)⒂瓉硪慌归]潮，隨之而來的則是收并購的浪潮。

# 高端酒店翻新重建，掀起經(jīng)典回歸浪潮

在香港的高端酒店發(fā)展歷史中，出現(xiàn)了很多極具代表性的高端酒店，這些高端酒店伴隨著香港電影、人文等文化的發(fā)展而被廣為人知，成為香港極具標(biāo)識性的文化承載建筑之一。但正如前文提及，伴隨著時代的發(fā)展和歷史的變遷，不少高端酒店面臨物業(yè)老舊，資產(chǎn)變更等各種問題，在市場中逐漸褪色。不過近年來不少高端酒店通過翻新改建回歸經(jīng)典，在市場中展現(xiàn)了極大的投資價值。

如1978年開業(yè)的香港麗晶酒店，其在開業(yè)的數(shù)十年中成為不少香港經(jīng)典電影的取景拍攝場地，后經(jīng)過多次易手。如今從香港洲際酒店重新翻新改造回歸麗晶酒店品牌，挖掘新時代背景下的經(jīng)典內(nèi)涵。以外，香港文華東方酒店、香港四季酒店等高端酒店均在近年內(nèi)完成了翻新工作重新開業(yè)。

# 香港城市規(guī)劃或許可以推動高端酒店投資新洼地出現(xiàn)

2021年10月6日，在任期最后一份《施政報告》中，香港特首林月娥對外釋放一則重磅消息，表示將建設(shè)北部都會區(qū)，同一天，香港政府發(fā)布《北部都會區(qū)發(fā)展策略》。這兩份文件表示北部都會區(qū)將動用香港近30%的土地，建設(shè)一座可以容納250萬人的新城。這一消息無疑給香港高端酒店市場帶來了新的機會。

圖源：《香港跨越2030年的規(guī)劃愿景與策略》

香港目前的城市格局并非一天建成的。上世紀(jì)六十年代，如今香港繁華的荃灣、沙田等區(qū)域被開發(fā)；七十年代，香港開發(fā)了屯門、粉嶺、上水、元朗、大埔及馬鞍山等區(qū)域；八十年代開發(fā)了大型居民區(qū)將軍澳與天水圍；九十年代開發(fā)了東涌，著名的香港迪士尼樂園就位于此。而其在1989年推出的港口與機場發(fā)展策略（(Port and Airport Development Strategy, PADS），1991年為城市區(qū)域推出的大都會計劃（Metropolitan Plan），這些行動都深刻地影響了香港的發(fā)展，而高端酒店市場也與這些土地改革政策相伴而行。

過去香港的城市發(fā)展格局一直“南重北輕”，重心以南部維多利亞港兩岸的香港島和新界南為主，如今伴隨著新城規(guī)劃的落地，香港高端酒店市場也有了新的市場承載，人口的遷移和區(qū)域政策的利好都為高端酒店投資釋放了良好信號。

# 香港高端酒店市場迎來酒店品牌的多元化或是大勢所趨

自香港回歸以來，其城市規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展就與內(nèi)地日趨緊密。2018年港珠澳大橋的建立推動了香港與內(nèi)地的交通和經(jīng)濟連接，成為住宿業(yè)發(fā)展的助推力。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，內(nèi)地赴香港旅游2367萬人次，創(chuàng)歷史新港，彼時香港平均房價1359港元。僅香港半島酒店2018年上半年營業(yè)收入就達(dá)到了6.6億港元，同比上升9%。

而以此為基點推動建設(shè)的粵港澳大灣區(qū)更擔(dān)負(fù)著重要的歷史使命，其將進(jìn)一步連接內(nèi)地和香港之間的關(guān)系，也將進(jìn)一步塑造區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的能力，拉動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而這也意味著香港的高端酒店市場正在和內(nèi)地保持一致，也給內(nèi)地高端酒店品牌提供了更加開放的空間。

事實上這也是香港近年來的發(fā)展目標(biāo)之一，上文提及的香港要興建的北部都會區(qū)，緊鄰深圳，這也意味著在大灣區(qū)戰(zhàn)略框架層面，又可以借助深港一體化，為香港經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型提供動能，而香港高端酒店市場也將因此受益。

05 結(jié)語

無論從什么角度來看，香港對于中國都是極為特別的，它既像是中國失而復(fù)得的幼子，又像是一個學(xué)識滿滿的“海龜”，給發(fā)展中的中國提供了很多有利的經(jīng)驗。如果說過去香港的繁華吸引的是眾多國際酒店集團的目光，那么如今的香港在中國經(jīng)濟騰飛的帶領(lǐng)下也將展現(xiàn)更大的經(jīng)濟價值，吸引更多投資者的目光。