記者｜牛鈺
作為今年第一個(gè)進(jìn)行集中供地的城市，北京的首輪土拍雖不及去年的大戰(zhàn)激烈，但最終平穩(wěn)收官。
2月17日，北京今年首輪供地的18宗土地拍賣落下帷幕，其中17宗以總價(jià)480.22億元成功出讓，最高溢價(jià)率為15%，僅石景山一地塊面臨流拍。
“穩(wěn)”成了本次北京土拍的關(guān)鍵詞，除了土地供應(yīng)量適中外，與北京去年最后一批供地相比，房企參與度有所提升， 共吸引22家房企（房企參與宗地不重復(fù)計(jì)算）及聯(lián)合體參與報(bào)名。
這次拿地企業(yè)分布也較均衡，綠城耗資98.4億元連落3子，中海、華潤(rùn)置地、保利金地聯(lián)合體、興創(chuàng)置地各拿下2宗，廈門建發(fā)觸頂價(jià)競(jìng)得1宗，另外旭輝也成功摘地，成為這一輪土拍中唯一拿地的民營(yíng)房企。
在競(jìng)價(jià)層面，房企出手也不似去年首輪般激烈，多數(shù)開發(fā)商僅參與自身熟悉區(qū)域的競(jìng)拍，如中建置地獲房山區(qū)拱辰街道地塊，興創(chuàng)拿下大興兩宗地塊，懷柔區(qū)地塊由懷柔科學(xué)城底價(jià)摘得。
整體溢價(jià)穩(wěn)定的背后，也有冷淡與“廝殺”之分，除了上述開發(fā)商傾向性明顯的地塊外，傳統(tǒng)熱門區(qū)域的土地依然受到更多關(guān)注。
這次18宗土地在線上競(jìng)價(jià)結(jié)束后即有半數(shù)地塊成交，其中僅一宗出現(xiàn)溢價(jià)0.5%，另8宗土地的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)，也呈現(xiàn)明顯的分化，朝陽(yáng)區(qū)崔各莊、王四營(yíng)及昌平區(qū)生命科學(xué)園為最熱地塊，最終由綠城、保利+金地和建發(fā)競(jìng)得。
地塊冷熱不均并不特殊，在這場(chǎng)央企和國(guó)企唱主角的競(jìng)拍中，房企的表現(xiàn)也有差異，仍有部分房企對(duì)盈利空間、嚴(yán)苛的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則、自身資金鏈等方面有顧慮，表現(xiàn)十分謹(jǐn)慎。
綠城砸下98億
“綠城和建發(fā)好像再一次同時(shí)舉牌了。”這一輪最受關(guān)注的昌平生命科學(xué)院地塊觸及最高限價(jià)后，因無法確認(rèn)二者“先后手”，地塊拍賣還暫停了近一個(gè)小時(shí)。
這是北京本次土拍中最熱鬧的插曲，最終，現(xiàn)場(chǎng)工作人員經(jīng)視頻回放后宣布由建發(fā)觸及最高限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，因無人再舉牌，建發(fā)以27.715億元拿下這宗地塊，溢價(jià)率15%。
綠城對(duì)此仍有不服氣，與現(xiàn)場(chǎng)工作人員交涉未果后，還是參與了剩余兩宗地的競(jìng)拍，也拿下了當(dāng)天最后的亦莊新城地塊，加上午摘得的兩塊地，綠城在北京首輪土拍中以98.40億元的總價(jià)斬獲3宗地。
從結(jié)果來看，本次參拍開發(fā)商并未出現(xiàn)一家獨(dú)大，拿地比例較為均衡，最多的除了綠城，還有華潤(rùn)、保利+金地聯(lián)合體、中海各獲得2宗。
中指研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師張曉飛指出，整個(gè)過程中，綠城混改后成為中交控股的央企背景開發(fā)商表現(xiàn)亮眼，包括與華潤(rùn)、建發(fā)等積極競(jìng)價(jià)。
界面新聞注意到，在幾乎與華潤(rùn)“單挑”參拍石景山區(qū)劉娘府地塊時(shí)，綠城頻頻舉牌，最終以40.17億元的價(jià)格收入囊中，溢價(jià)率為6.55%。
此時(shí)大廳外綠城的投拓人員忍不住鼓起了掌，“今早的第一塊地和最后一塊地，都被我們納入囊中，感覺拍出了風(fēng)采?！逼渲幸晃煌锻厝藛T表示。
在這場(chǎng)央企、國(guó)企的大型聚會(huì)中，有人野心勃勃，也有人卻重在參與。
“其實(shí)這次幾塊地質(zhì)量還不錯(cuò)，但感覺別人都比我們有錢，估計(jì)我們的策略是適可而止?！币晃粎⑴c央企的投拓人員在土拍現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)前對(duì)界面新聞解釋稱他們雖然報(bào)名參拍，但拿地幾率不大。
“本次土拍國(guó)企們?cè)诟?jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的態(tài)度較為友善，不再有以往各家房企輪番轟炸的場(chǎng)面。在華潤(rùn)和中海、中海和綠城、綠城和華潤(rùn)直接競(jìng)拍時(shí)，其它企業(yè)在競(jìng)價(jià)時(shí)幾乎同時(shí)安靜?！币晃滑F(xiàn)場(chǎng)人士告訴界面新聞。
除了今天成功拿地的房企，界面新聞了解到，在本輪北京土拍中，越秀、金茂、大悅城等開發(fā)商也有參與，但競(jìng)價(jià)時(shí)更多是在觀望，最終并未拿地。
大規(guī)?，F(xiàn)房銷售暫難實(shí)現(xiàn)
北京本次18宗土地的質(zhì)量均不錯(cuò)，這也提起了房企參與的興趣。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“這一輪供地的位置都不錯(cuò)，部分地塊屬于稀缺地塊，城區(qū)朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山都有多宗地塊，區(qū)域內(nèi)之前市場(chǎng)供應(yīng)不多。”
而在土地競(jìng)拍規(guī)則設(shè)置方面頗有經(jīng)驗(yàn)的北京，在今年首批宗地中繼續(xù)實(shí)施“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”，以實(shí)現(xiàn)限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、提品質(zhì)的 “三穩(wěn)”目標(biāo)。并沿用了競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)方案、競(jìng)政府份額，同時(shí)限制銷售價(jià)格、高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案等規(guī)則。
去年試水現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積及搖號(hào)的規(guī)則，在2022年北京首批集中拍地中成為“主流”。在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的8宗土地中，有5宗涉及競(jìng)現(xiàn)房銷售面積，7宗涉及搖號(hào)，有3宗地塊選擇兩者結(jié)合，采用“競(jìng)現(xiàn)房銷售+搖號(hào)”的出讓方式。
但最終由于大部分地塊的競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，沒有達(dá)到地價(jià)上限進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的環(huán)節(jié)，而最熱門的昌平生命科學(xué)園地塊雖然觸發(fā)了該環(huán)節(jié)，卻無人報(bào)價(jià)。
“競(jìng)現(xiàn)房銷售主要是拉長(zhǎng)了項(xiàng)目的回款周期，會(huì)給企業(yè)帶來資金壓力，所以我們還持觀望狀態(tài)?！币晃粐?guó)企投拓人士對(duì)界面新聞表示，其認(rèn)為，大規(guī)模的現(xiàn)房銷售目前還無法實(shí)現(xiàn)。
另一為參與競(jìng)拍的房企投拓人士也對(duì)界面新聞表示，有銷售指導(dǎo)價(jià)，有各種競(jìng)現(xiàn)房的條件，感覺房企的盈利空間還是有限的，對(duì)一些房企來說還會(huì)有些壓力。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，此輪僅有一宗成交土地觸發(fā)了競(jìng)現(xiàn)房銷售機(jī)制，即綠城以43.47億+4.1萬平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得的朝陽(yáng)區(qū)崔各莊地塊，可售住宅樓面價(jià)約5.33萬元/平方米，未來將近一半商品房屬于現(xiàn)房銷售。
土地市場(chǎng)復(fù)蘇
相較于去年下半年，本輪北京土地市場(chǎng)明顯復(fù)蘇，2021年北京第三批集中供地超8成底價(jià)成交、平均溢價(jià)率僅為1.04%。
張大偉分析稱，北京2022年第一場(chǎng)集中拍地明顯復(fù)蘇主要有三大原因，除了地塊整體位置較佳，另一重要因素是2月份拿的地基本在8-9月份就能形成銷售額，“今年拿地今年回款，所以房企大部分很積極”。
此外，張大偉還表示，經(jīng)過去年年底的調(diào)整，北京樓市整體有復(fù)蘇跡象，尤其是二手房市場(chǎng)，而在市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下，房企也開始積極拿地。
也有分析師認(rèn)為，此次北京土拍在定價(jià)上有所考慮，給房企留出了一定的利潤(rùn)空間。
北京鏈家研究院資深分析師岳微指出，此次地塊的出讓價(jià)格給房企留足了空間，商品住宅指導(dǎo)價(jià)格繼續(xù)維持區(qū)域價(jià)格水平的同時(shí)，土地定價(jià)有所減負(fù)，較好地激發(fā)了開發(fā)企業(yè)積極性，體現(xiàn)出更為貼近市場(chǎng)實(shí)際的供給特點(diǎn)。
界面新聞了解到，在北京結(jié)束拍地之后，接下來全國(guó)多城也將進(jìn)行第一批集中供地，目前，上海、杭州（部分區(qū)域）、合肥、徐州等多個(gè)城市也上架了土地，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)將活躍起來。
“不過還是要看區(qū)域、城市的情況，才能判斷整個(gè)土地市場(chǎng)是否回暖?！币晃环科笕耸繉?duì)界面新聞表示，其認(rèn)為，從目前來看，房企在資金端還較為緊張。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，央企、國(guó)企成土拍主角，意味著市場(chǎng)還是有一定的壓力。
在北京今年首輪土拍結(jié)束后，伴隨相關(guān)政策的調(diào)整，預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市土地市場(chǎng)也有小復(fù)蘇的可能，但大復(fù)蘇確實(shí)不具備條件和基礎(chǔ)。