文|邁點(diǎn)
開年初，上海市第三中級人民法院發(fā)布公告，已于1月4日受理上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司(以下簡稱青客公寓)破產(chǎn)清算一案，其債權(quán)人應(yīng)在3月20日前進(jìn)行線上申報債權(quán)。目前，青客公寓未披露2021年的營收情況，按照此前資產(chǎn)負(fù)債表顯示，截至2021年8月，青客租房期末資產(chǎn)總額僅有7.54億，卻背負(fù)10.32億的總負(fù)債，嚴(yán)重資不抵債。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，2012年以來成立并含有“公寓”且主營業(yè)務(wù)為租賃和商業(yè)服務(wù)的企業(yè)，有4萬多家被吊銷或者注銷，占到了總量的34%，而在剩余的7萬多家在營企業(yè)里面，還有2660家失信企業(yè)，分析發(fā)現(xiàn)這些公寓企業(yè)大多為分散式。
分散式公寓為何走得這么艱難
隨著青客公寓的破產(chǎn)清算，行業(yè)內(nèi)蒙上了一層陰影。“高投入、高負(fù)債、高成本，低產(chǎn)出，無利潤”的行業(yè)現(xiàn)象一時難以改變，分散式長租公寓的盈利似乎是個悖論。
一是商業(yè)模式，區(qū)別于傳統(tǒng)的包租模式，分散式公寓的運(yùn)作模式作為資產(chǎn)管理平臺，為投資者和業(yè)主提供運(yùn)營服務(wù)，離不開資本運(yùn)作。這種商業(yè)模式主要是通過低價收取房源，再借助裝修和管理，以高價將房源租給租客，利用租金差獲利。這就決定了想要盈利就必須保證兩大要素：一是租金價高于房源收取價，二是房源能夠順利出租。
包括青客在內(nèi)的部分長租公寓，為了加快擴(kuò)張速度，高價收取房源，裝修后通過低價優(yōu)勢快速出租搶占市場，即“高收低租”。但是在高收低租模式下，青客資金持續(xù)吃緊，據(jù)公開數(shù)據(jù)披露，青客公寓2017年虧損2.45億元、2018年虧損4.99億元、2019年虧損4.98億。
加之疫情波及，分散式公寓信用崩塌激起了消費(fèi)者的抵觸心理，租客數(shù)量呈斷崖式下跌。2020 年青客公寓虧損力度達(dá)歷史新高，凈虧損15.34億元，同比擴(kuò)大208%。
二是運(yùn)作邏輯，長租公寓的特性決定了其投資規(guī)模大，回報周期長，難以突破收入和利潤的瓶頸。但是融資渠道卻相對狹窄，主要依靠風(fēng)險投資和租金，資金來源單一，這對于長租公寓的規(guī)模經(jīng)營和利潤增長十分不利。
風(fēng)險投資的資金進(jìn)出受市場影響呈現(xiàn)極大的不確定性，青客流血上市以后，先后獲得了5輪融資，但融資規(guī)模并不理想。
圖源：天眼查
而談到租金，就繞不開“租金貸”，租金貸通過分期貸款的方式使得租客免去長租期的高額房租之憂，又保證了長租公寓順利拿到租金。本是創(chuàng)新之舉的它，在部分企業(yè)的擴(kuò)張野心催化下，變成了行業(yè)的隱雷。青客圍繞租金貸展開的一系列業(yè)務(wù)就是如此。在收取了租客的年度租金后，又以季度甚至月度支付的方式付給房東，得以沉淀資金，用作擴(kuò)張。而資金鏈的斷裂后，青客出現(xiàn)了拖欠供應(yīng)商、房東租金以及租客押金的情況，陷入負(fù)面輿論。
資本的盲目性、經(jīng)營模式的限制性，以及高收低租跑規(guī)模的融資模式、租金貸等資本游戲陷阱是致使包括青客在內(nèi)的一批分散式長租公寓折戟沙場的主要原因。
分散式公寓走向何方
上市兩年，青客公寓就已走到破產(chǎn)清算的程序，而此前，蛋殼于2020年退市。兩大巨頭接連倒下，分散式長租賽道，僅剩自如一位獨(dú)角獸。
作為目前分散式公寓幸存的頭部，自如公寓及時調(diào)整發(fā)展策略，發(fā)力集中式賽道，戰(zhàn)略并購中高端產(chǎn)品曼舍、貝客公寓等。不斷延伸產(chǎn)品線，并與國資牽手，推出“自如里”租住社區(qū)，積極探索藍(lán)領(lǐng)公寓和大型租賃社區(qū)領(lǐng)域，上線半年后，即取得了滿租，0空置周轉(zhuǎn)佳績。加上此前短租市場的“自如民宿”和“自如驛”。目前，自如已基本實(shí)現(xiàn)分散式公寓、集中式公寓、大型租賃社區(qū)、高端豪宅公寓、短租市場等多賽道的布局。
在住建部，明確提出嚴(yán)控長租公寓領(lǐng)域“高進(jìn)低出”、“租金貸”等現(xiàn)象后。
自如公寓暫停了旗下租金貸服務(wù)，創(chuàng)新推出“增益租”，“增益租”一改之前的租金差+服務(wù)費(fèi)的方式，從服務(wù)費(fèi)+超額收益中探索新型盈利渠道。通過為提供裝修方案和縮短房租租期，構(gòu)建了以業(yè)主為中心的靈活的運(yùn)營模式，這種無差價的業(yè)主托管模式，保證了業(yè)主的收益，對業(yè)主、租客以及企業(yè)三方的關(guān)系大有裨益，或?qū)⒂瓉砝镁置妗?/p>
自如的發(fā)展模式為分散式長租公寓企業(yè)提供了良好范本，單純的分散式長租公寓已然沒有出路，審時度勢由重轉(zhuǎn)輕，拓寬賽道實(shí)現(xiàn)綜合布局，方能從中尋求良性發(fā)展的空間。
未來長租市場前景如何
長遠(yuǎn)來看，解決了大批人住房需求的長租公寓仍擁有著美好的前景。
邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月，集中式長租公寓品牌依舊為市場主流、占比86%，分散式長租公寓品牌占比不到2成。分散式長租公寓盈利模式相對單一。而集中式長租公寓，可以有效的利用集中式的物理空間優(yōu)勢，為租客提供更多的商業(yè)及生活配套服務(wù)。以社區(qū)思路運(yùn)營的公寓企業(yè)，在估值上較目前上市的公寓企業(yè)有更大想象空間，模式可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)看齊。
因此，和青客、蛋殼公寓類似的自如、相寓，要不選擇了停止外部擴(kuò)張、集中重點(diǎn)城市和核心商圈運(yùn)營，要不堅定地走輕資產(chǎn)運(yùn)營路線、大力拓展集中式長租公寓房源。
邁點(diǎn)研究院首席分析師郭德榮表示，從長期來看，中國住房租賃產(chǎn)業(yè)仍是一個向陽而生、踐行美好租住的行業(yè)。未來，長租公寓產(chǎn)業(yè)的投資將集中在投資回報穩(wěn)健、企業(yè)經(jīng)營健康的持久型品牌中。
對此我們應(yīng)注意到以下趨勢：
一、產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)者服務(wù)轉(zhuǎn)移
目前，長租市場已經(jīng)由白領(lǐng)市場朝著藍(lán)領(lǐng)市場、人才市場轉(zhuǎn)移，《2022年中國住房租賃行業(yè)全景圖譜》顯示，位于租房生命周期不同階段的租客需求存在差異化，在房價較高，買房負(fù)擔(dān)較重的情況下，將會有更多處于不同階段的租客產(chǎn)生的不同租賃需求，也會助推整個住房租賃行業(yè)產(chǎn)生分化和細(xì)化。
因此，涉足長租公寓行業(yè)的品牌也應(yīng)細(xì)分領(lǐng)域，拓展多樣化的產(chǎn)品經(jīng)營與管理能力，以此適配不同消費(fèi)者的需求。
二、產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移
隨著土地供給、稅收優(yōu)惠以及一系列金融政策的逐漸鋪開，未來多元化資本會逐漸入主，行業(yè)內(nèi)的重資產(chǎn)布局會進(jìn)一步擴(kuò)大，而長租市場也會逐漸由二房東模式向輕資產(chǎn)運(yùn)營、重資產(chǎn)加持的雙重模式轉(zhuǎn)移，對此公寓品牌要審時度勢，調(diào)整運(yùn)營模式，輕重并舉，提升抗風(fēng)險能力。
三、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)向標(biāo)
政策方面，國家著力解決城市住房問題，推出一系列優(yōu)惠賦能政策，同時也在逐漸收窄長租行業(yè)這一賽道，進(jìn)行措施管控?！蹲》孔赓U條例》作為我國住房租賃領(lǐng)域首部條例性規(guī)范性文件，旨在有效規(guī)范市場秩序，推動租賃市場監(jiān)管制度化，對行業(yè)發(fā)展意義重大，有助于推動住房租賃市場監(jiān)管的制度化、常態(tài)化。
資本投資的過度化將得到進(jìn)一步的遏制。對此，公寓品牌想要取得長足發(fā)展就要在政策的正向引導(dǎo)下不斷創(chuàng)新服務(wù)，持續(xù)經(jīng)營，避免盲目擴(kuò)張帶來泡沫問題。
租賃行業(yè)具有社會性屬性，其不能完全被資本駕馭，青客既是前車之鑒，也是警鐘長鳴。相信已經(jīng)發(fā)展十余年的中國住房租賃產(chǎn)業(yè)，未來定會在政策規(guī)范、行業(yè)監(jiān)管、國有主導(dǎo)下迎來璀璨光景。