記者｜張子怡

二手房參考價政策出臺一周年后，深圳樓市只漲不跌的預(yù)期不再。

去年2月8日，深圳發(fā)布二手房參考價政策，這無疑是深圳樓市調(diào)控政策中最重要的一環(huán)，改變了深圳樓市的走向，使高漲不止的深圳房價開始進入平穩(wěn)階段，二手房成交量下滑至4.07萬套、創(chuàng)十五年來最低水平。

現(xiàn)如今，二手房參考價政策落地一年，政策威力猶在，成交量仍沒有起色。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月深圳二手住宅過戶1557套，環(huán)比下跌25%，同比下跌78%。樂有家門店數(shù)據(jù)也顯示，1月無論是新增房源量還是客戶帶看量，都出現(xiàn)了環(huán)比下滑，跌幅二至三成不等，春節(jié)前后業(yè)主與客戶對樓市的熱情都不太高。

從去年至今各月度走勢來看，深圳今年1月份二手房過戶量已經(jīng)低于2021年10月的1605套年度低點，再次刷新近十年的歷史新低。

總體來看，二手房參考價政策發(fā)布后，雖然去年3月、4月深圳二手住宅過戶量依然維持在4000套以上，但市場實際成交量已是下滑狀態(tài)；10月，深圳二手住宅過戶量僅有1605套，為2012年3月以來的新低。

深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，2021年全年，深圳二手住宅成交套數(shù)同比下滑57.3%至4.07萬套，跌至十年來新低。

值得注意的是，在二手房參考價發(fā)布之際。深圳住建局有關(guān)負責人曾表示：深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心將在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。同時，相關(guān)數(shù)據(jù)將定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號和深圳市房地產(chǎn)信息平臺等網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布。

界面新聞了解到，截至發(fā)稿前，2022年的二手房參考價并未發(fā)生過調(diào)整。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，按照參考價政策規(guī)定，今年應(yīng)該重新制定，但現(xiàn)在面臨兩難的困境：一方面如果按真實價格的變動，就應(yīng)該下調(diào)參考價。這會帶來市場預(yù)期不穩(wěn)，買家更加謹慎的結(jié)果。在房價居高不下的情況下，對需求釋放是一個巨大的阻礙。另一方面，如果上調(diào)參考價格，這不太符合目前的市場運行態(tài)勢，與國家公布的深圳房價運行指數(shù)不相符，而且可能會傳達托底和救市的信號。

從2021年全年的樓市走勢來看，深圳房價確實受二手房參考價政策影響出現(xiàn)下跌。

國家統(tǒng)計局信息顯示，去年12月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由下降0.2%轉(zhuǎn)為上漲0.1%。其中，北京、上海環(huán)比分別上漲0.8%和0.4%，深圳二手房價跌幅0.4%，為一線城市中跌幅最大，且已連跌了8個月。

此外，深圳已經(jīng)有越來越多的房源成交接近參考價。

樂有家研究中心測算發(fā)現(xiàn)，在2021年7月以前，成交價與參考價偏差值在10%以內(nèi)的成交單占比不到2成，20%以上的成交單占到6成以上，說明當時成交價遠遠高于參考價。

但8月開始，偏差值10%以內(nèi)的房源占比顯著提升，10月對比9月更是直接提升了14個百分點，可見越來越多的成交房源價格接近參考價。12月成交價與參考價偏差值10%以內(nèi)的占比有所回落，也直接體現(xiàn)了市場的回暖，部分業(yè)主反價，價格差距再度拉大。

一位樂有家中介告訴界面新聞，參考價發(fā)布后，成交量確實一直在跌，但去年還是有成交，市場上對于房源會有新的評估價格，能夠接近參考價的房子就能賣得掉。經(jīng)過這一年賣賣雙方的博弈后，急賣的的業(yè)主把房子已經(jīng)賣了，更多是不著急賣的業(yè)主，未來的房價可能會更穩(wěn)定些。

對于2022年深圳二手房參考價的走向，李宇嘉分析認為，有可能對深圳中西部區(qū)域的實際成交價格明顯下調(diào)的小區(qū)下調(diào)參考價；其他區(qū)域保持穩(wěn)定，甚至適度上調(diào)。當然，最主要是銀行是不是繼續(xù)按參考價貸款。如果銀行貸款放松，像過去那樣按評估價貸款，甚至高評高貸，二手房參考價的效應(yīng)會相應(yīng)減小。