記者 杜萌

“因為累計漲幅較高，所以今日臨時停牌一天”，在醫(yī)藥和新能源板塊遭遇大挫行情時，公募基礎設施REIT板塊卻在發(fā)愁“漲得太好”。

今日，紅土鹽田港REIT（180301.SZ）、富國首創(chuàng)水務REIT（508006.SH）兩只基金分別發(fā)布停復牌及交易風險提示的公告，稱截至2月8日，因為基金在二級市場的收盤價相較于發(fā)行價累計漲幅較高，為了保護投資者的利益，而臨時停牌一天。

以紅土鹽田港 REIT 為例，紅土鹽田港 REIT 在2021年7月1日至 2021年12月31日期間預期的可供分配金額為3814.04萬元，首次發(fā)行份額為8億份，首發(fā)價格為2.3元/份。

該基金首次發(fā)行時的年化凈現(xiàn)金流分派率預測值=預計年度可供分配現(xiàn)金流/基金發(fā)行價格，那么對于在REITs首發(fā)時買入的投資者來說，該基金的年化凈現(xiàn)金流分派率為：38,140,408.85*2/(2.300*800,000,000)=4.15%

而對于在二級市場買入的投資者來說，以2月8日收盤的價格4.127 元/份為例，該投資者的年化凈現(xiàn)金流分派率下降為：38,140,408.85*2/(4.127*800,000,000)=2.31%。

公告解釋稱，因為基金以獲取基礎設施項目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，隨著交易價格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。

實際上，這并不是第一例REIT項目因為累計漲幅過高而發(fā)布交易風險提示。1月18日，富國首創(chuàng)水務REIT就曾發(fā)布《交易風險提示公告》，稱本基金在二級市場的收盤價為 6.41元，相較于發(fā)行價 3.70元累計漲幅較高。1月18日當天，該基金相較1月17日收盤價格下跌6.59%。

界面新聞記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自去年6月21日以來，共計兩批11只REITs產(chǎn)品上市，由于凈值不斷創(chuàng)下新高，REITs受到投資者的熱捧。截至2月8日收盤，11只REITs相較發(fā)行價格均有不同程度的上漲，其中富國首創(chuàng)水務的累計漲幅已經(jīng)達到96.22%，紅土鹽田港的累計漲幅也達到了79.57%。

REITs項目到底有何魅力，導致凈值不斷上漲，最后基金公司只得出面發(fā)布交易風險提示？

這和春節(jié)前發(fā)布的一則REITs 稅收優(yōu)惠政策有關。1月29日，財政部、稅務總局發(fā)布了《關于基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告》，拉開了公募REITs 稅收優(yōu)惠的序幕。

天風證券發(fā)布報告分析稱，公告提出了兩項主要針對原始權(quán)益人的稅收優(yōu)惠政策，主要在基礎設施REITs 的發(fā)行設立和存續(xù)運營環(huán)節(jié)的所得稅問題，給予了政策支持，規(guī)定可適用特殊性稅務處理或遞延繳納。

“具體來看， 一是REITs 設立前的內(nèi)部重組適用特殊性稅務處理，不征收企業(yè)所得稅 ；二是 REITs 設立階段，原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售部分將抵減轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)所獲增值，給予遞延繳納 。”天風證券表示，此舉有望有效緩解原始權(quán)益人的稅負成本和現(xiàn)金流負擔，從而進一步緩解REITs 發(fā)展過程中的掣肘問題。

而REITs是否具備炒作價值？對于目前已經(jīng)漲幅過高的REITs項目，能否繼續(xù)追高買入？

百嘉基金副董事長王群航表示，“通常來說，影響基礎設施REITs二級市場定價的因素有七個方面，依次是二級市場上的流通規(guī)模、期限、底層資產(chǎn)的性質(zhì)和質(zhì)量情況、認購價格、溢價率、預期收益率等。按照現(xiàn)有的公開信息披露，REITs項目的預期收益率在年化4%-9%之間。如果在二期市場上價格大幅上漲，大幅溢價顯然是不合理的。特別是一些基礎建設項目，債權(quán)屬性更強，更不具備炒作和投機空間?！?/span>