·2021年，昆明、南昌、太原、烏魯木齊、哈爾濱、南寧、福州、呼和浩特、蘭州、寧波、海口、石家莊等12個(gè)城市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入同比跌幅超過30%，且實(shí)際收入遠(yuǎn)低于預(yù)算數(shù)，或給地方政府財(cái)政收支帶來較大壓力。

·2020年，南昌、福州、南寧、西安、長春、貴陽、廣州、南京、太原、寧波、武漢等11個(gè)城市的土地財(cái)政依賴度超過50%。其中，福州、南寧、西安等城市需要格外關(guān)注賣地收入不及計(jì)劃給財(cái)政帶來的負(fù)面影響。

35城均出現(xiàn)流標(biāo)，但分化明顯

2021年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從上半年高熱到下半年深度調(diào)整的轉(zhuǎn)變。從二季度開始，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級(jí)，信貸政策全面收緊，個(gè)別大型房企甚至陷入流動(dòng)性危機(jī)，房屋交易量迅速從高位回落直至冰封。

土地市場也不例外。從土地使用權(quán)拍賣結(jié)果來看，過去一年，35城均出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象 （不包括提前撤牌和中止出讓情況），只是嚴(yán)重程度不同而已。

上海、南京、杭州、天津、武漢、北京、成都、西安、深圳等9個(gè)城市流標(biāo)率相對(duì)較低，不到5%，這些城市多為人口流入較多、經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)。其中，上海去年推出的494宗地塊中，僅1宗流標(biāo)；南京推出的329宗地塊中，僅2宗流標(biāo)。從成交率來看，滬寧表現(xiàn)明顯好于其他城市。

長春、太原、呼和浩特、?？?、西寧、哈爾濱、銀川、昆明、沈陽、南寧、烏魯木齊等11座城市土地流標(biāo)率較高，均超過15%，這些城市多位于西部或東北地區(qū)。其中，長春去年推出的838宗地塊中，流標(biāo)地塊近300宗，流標(biāo)率超過三分之一；太原推出的323宗地塊，僅成交了218宗，流標(biāo)率接近三分之一；此外，?？?、呼和浩特每推出的5宗地中，至少有一宗出現(xiàn)了流標(biāo)。

整體來看，每個(gè)城市的土地市場表現(xiàn)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流入流出關(guān)系密切。

2021年，在房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加劇、嚴(yán)控土拍溢價(jià)率等前提下，上海仍收獲3323億元土地出讓金，位列全國各城之首。這一年，上海全市生產(chǎn)總值（GDP） 突破4萬億大關(guān)，達(dá)到4.32萬億元，亦居全國各城首位。同時(shí)，上海人才引進(jìn)政策持續(xù)放寬，南匯、奉賢、青浦、松江、嘉定等五個(gè)新城和臨港自貿(mào)區(qū)新片區(qū)就業(yè)的本市應(yīng)屆研究生畢業(yè)生符合基本條件可直接落戶。

近六成城市賣地收入縮水，昆明僅完成預(yù)算約1/4

2021年，35城中有15個(gè)城市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入實(shí)現(xiàn)了正增長，20個(gè)城市“賣地收入”較上年負(fù)增長。

其中，合肥“賣地收入”增速高達(dá)46.3%，居35城之首，濟(jì)南、廈門、西寧、北京分列第二至五位，分別較上年增長30.2%、28.8%、26.1%、19.8%。

中指研究院分析指出，“賣地收入”增長較快的城市主要是因?yàn)楣┑匾?guī)模較上年大幅增長，帶動(dòng)成交上升。比如，合肥和杭州去年供地面積均較2020年增長30%以上。

在“賣地收入”負(fù)增長的20個(gè)城市中，昆明、南昌、太原、烏魯木齊、哈爾濱、南寧、福州、呼和浩特、蘭州、寧波、?？?、石家莊等12個(gè)城市去年國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入同比跌幅超過30%。其中，昆明跌幅高達(dá)78.2%，南昌、太原、烏魯木齊跌幅均超過60%。

由于出讓土地區(qū)位、城市規(guī)劃等因素，各地每年“賣地收入”出現(xiàn)波動(dòng)實(shí)屬正?，F(xiàn)象。但值得注意的是，2021年，“賣地收入”跌幅較大的城市普遍未能完成當(dāng)?shù)卣瓿踔贫ǖ哪繕?biāo)。比如，跌幅最大的昆明僅完成預(yù)算數(shù)的24%；太原同比跌幅達(dá)65%，僅完成預(yù)算數(shù)的四成；烏魯木齊同比下跌64.2%，接近一半的預(yù)算未能完成。 

結(jié)合第一張表來看，預(yù)算完成度較低的城市與流拍率較高的城市高度重合，昆明、太原和烏魯木齊2021年流拍率均超過15%，其中太原超過30%。

“賣地收入”計(jì)入政府性基金收入，通常而言占到政府性基金收入的九成左右。政府性基金收支?？顚Ｓ?，支出方向包括城鄉(xiāng)社區(qū)、農(nóng)林水等領(lǐng)域，還包括地方政府專項(xiàng)債務(wù)付息支出。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所研究員陳龍對(duì)界面新聞表示，由于土地出讓收入占地方財(cái)政的比例較大，土地出讓收入的萎靡必定使地方財(cái)政壓力加大，帶來包括債務(wù)償還等在內(nèi)的一連串問題。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)：“雖然土拍市場的冷淡對(duì)地方財(cái)政形成短期沖擊，但是地方真正可以統(tǒng)籌的財(cái)力資源還是很多的?！?/span>

天風(fēng)證券研究所副所長、固定收益首席分析師孫彬彬在研究報(bào)告中指出，從地方政府角度而言，當(dāng)區(qū)域內(nèi)土地出讓收入出現(xiàn)明顯下滑時(shí)，按照以收定支、?？顚Ｓ玫脑瓌t，地方平衡財(cái)政或可以從兩個(gè)方面著手：一是增收，包括加大加快、提前推出優(yōu)質(zhì)土地，二是調(diào)整支出端。

他解釋稱，與國有土地使用權(quán)出讓收入相關(guān)的支出可進(jìn)一步分為非剛性支出和剛性支出，前者可通過預(yù)算調(diào)整對(duì)收支進(jìn)行相應(yīng)調(diào)減，后者主要取決于區(qū)域內(nèi)工程項(xiàng)目的建設(shè)需求以及地方政府的訴求。如果存在較大的支付壓力，且剛性支出體量不小的話，或只能訴諸于區(qū)域內(nèi)城投拿地以進(jìn)行平衡（2021年確實(shí)諸多地方存在這個(gè)情況）。

超三成城市土地依賴度超過50%

財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，2018至2020年，地方國有土地出讓收入占地方財(cái)政總收入（一般公共預(yù)算收入+政府性基金收入）的比重在四成左右。

如上所述，賣地收入必然會(huì)影響到地方財(cái)政收支的執(zhí)行，特別是土地財(cái)政依賴度較高的城市更需要格外關(guān)注收入未完成計(jì)劃所帶來的影響。

界面新聞通過計(jì)算2020年各地土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重，得出當(dāng)前各地的土地依賴度（土地依賴度=土地出讓金/（地方一般公共預(yù)算收入+政府性基金收入）。由于數(shù)據(jù)可得性問題，這里的地方一般公共預(yù)算收入和政府性基金收入均不包含稅收返還和補(bǔ)助收入等轉(zhuǎn)移支付項(xiàng)目。

計(jì)算發(fā)現(xiàn)，南昌、福州、南寧、西安、長春、貴陽、廣州、南京、太原、寧波、武漢等11個(gè)城市的土地財(cái)政依賴度超過50%，成都、昆明、長沙、蘭州等4個(gè)城市土地財(cái)政依賴度超過45%。

其中，福州、南寧土地財(cái)政依賴度超過60%，這兩個(gè)城市去年賣地收入預(yù)算完成率不到六成。其余土地財(cái)政依賴度較高的城市中，除長沙和貴陽未公布2021年賣地預(yù)算外，西安、太原、寧波、昆明、蘭州去年賣地收入也未能完成預(yù)算目標(biāo)。

此外，天津和銀川這兩座城市雖然在2021年未能完成土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，但他們對(duì)土地財(cái)政的依賴度相對(duì)較低，因此賣地收入萎縮對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政的影響可能較小。