正在閱讀:

地產(chǎn)不振物業(yè)“補(bǔ)血”,龍頭房企再現(xiàn)資產(chǎn)騰挪術(shù)?

掃一掃下載界面新聞APP

地產(chǎn)不振物業(yè)“補(bǔ)血”,龍頭房企再現(xiàn)資產(chǎn)騰挪術(shù)?

作為一塊優(yōu)質(zhì)的、有潛力的資產(chǎn),物業(yè)板塊成了賣錢的理想標(biāo)的,也成為地產(chǎn)們最先“斷舍離”的那一個(gè)。

文|潮汐商業(yè)評論 Elle

編輯|Ray

進(jìn)入2022年,地產(chǎn)行業(yè)的“流動(dòng)性危機(jī)”繼續(xù)蔓延。在危機(jī)之時(shí),物業(yè)板塊往往是最先被拆卸的那一個(gè),這樣的魔咒,連三線全綠的三好學(xué)生“世貿(mào)集團(tuán)”也未能幸免。

1月11日,世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱,公司并未就出售上海世茂國際廣場訂立初步協(xié)議。公司正與若干潛在買家就出售若干物業(yè)進(jìn)行討論,在合適條件下會考慮出售部分資產(chǎn)以降低本集團(tuán)的負(fù)債。

而在去年12月,世貿(mào)集團(tuán)的子公司世貿(mào)股份也發(fā)布公告稱,將旗下的物業(yè)管理業(yè)務(wù)全部出售給世茂服務(wù)。

物業(yè)業(yè)務(wù),成為了地產(chǎn)公司“救火”的一場及時(shí)雨。

01 “地主”家沒余糧了

根據(jù)12月世茂股份發(fā)布的公告顯示,此次標(biāo)的包括世茂物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、北京茂悅盛欣企業(yè)管理有限公司等29家公司涉及的物業(yè)管理業(yè)務(wù)以及相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債。上述公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積約465萬平方米,未來預(yù)計(jì)交付面積約614萬平方米,亦納入本次交易范圍。

而本次交易轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)到16.54億元,雖然資金的體量并不算大,但對于陷入債務(wù)危機(jī)的世茂股份來說,也算是雪中送炭了。

值得注意的是,此次轉(zhuǎn)讓雖然是將物業(yè)板塊全部出售,但世茂股份并沒有把生意交給外人。本次交易的受讓方正是世茂集團(tuán)的另一家子公司——世茂服務(wù)。

據(jù)了解,世茂服務(wù)原本名叫“世茂物業(yè)”,是世茂集團(tuán)下名副其實(shí)的物業(yè)板塊,2019年時(shí),公司才升級改名為“世茂服務(wù)”,后來為了赴港上市,又拓展了社區(qū)教育、不動(dòng)產(chǎn)托管、社區(qū)健康等服務(wù)。

去年10月,世茂服務(wù)正式赴港上市,開盤市值為372億港幣,僅次于碧桂園服務(wù)和雅生活。

但盡管是這樣,如此左手倒右手,騰挪資產(chǎn)的操作最后還是引來了監(jiān)管的問詢。監(jiān)管除了對價(jià)公允性、估值之外,還質(zhì)問該交易是否涉及通過轉(zhuǎn)移優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)向關(guān)聯(lián)方輸送利益,損害中小股東合法權(quán)益等行為。

對此,世茂股份在公告中解釋稱,本次交易中,交易標(biāo)的作價(jià)為16.35億元,其2020年模擬合并凈利潤為9124.41萬元,靜態(tài)PE為18.12倍,與市場中同類交易的估值相比,交易作價(jià)客觀、公允,充分反映了標(biāo)的資產(chǎn)的市場價(jià)值。本次交易并不涉及通過轉(zhuǎn)移優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)向關(guān)聯(lián)方輸送利益,不存在損害上市公司利益和中小股東合法權(quán)益的情形。

對于世茂來說,這個(gè)時(shí)間點(diǎn)賣掉物業(yè)資產(chǎn),毋庸置疑是需要回血。

據(jù)了解,1月6日,中誠信托稱世茂集團(tuán)旗下公司未能按時(shí)向自己支付3.02億元到期債務(wù)。

世茂建設(shè)在1月7日的公告中證實(shí),在中誠信托2021年12月27日催告后,3.02億元債務(wù)已償還1.47億元,尚余1.55億元未償還。另有4.9億元債務(wù)應(yīng)于3月償還,目前需償還的總金額為6.45億元。

但世茂建設(shè)否認(rèn)違約,指出公司尚未有公開市場的債務(wù)違約,中誠信托事件不會觸發(fā)公開市場債務(wù)的加速清償。

而另一邊的數(shù)據(jù)顯示,世茂集團(tuán)去年全年銷售額為2699億元,目標(biāo)完成率為82%,同樣沒有完成銷售目標(biāo)。

02 物業(yè)是塊磚,哪里需要哪里搬

實(shí)際上,地產(chǎn)商們一遇到危機(jī)就賣物業(yè)這件事上已經(jīng)不是什么新鮮事了。

去年2月,碧桂園服務(wù)和藍(lán)光嘉寶服務(wù)雙雙宣布,前者擬收購后者約64.62%的股份,對應(yīng)交易總價(jià)暫估值約48.47億元。之后,藍(lán)光嘉寶被徹底抹去了“藍(lán)光”字眼,更名為“嘉寶生活服務(wù)”。

此次世茂出售的物業(yè)管理公司資質(zhì)又如何呢?

資料顯示,本次所轉(zhuǎn)讓的世茂物業(yè)管理有限公司,注冊資本約8000萬元。截至2021年6月30日,公司錄得營業(yè)收入約1.24億元,凈利潤約2317.39萬元;擁有資產(chǎn)總額約7.82億元,資產(chǎn)凈額約9329.07萬元。

而本次受讓方世茂服務(wù)在2020年收入為人民幣50.26億元,同比增長101.9%。經(jīng)營利潤為人民幣8.97億元,同比增長72.1%。其中,世茂服務(wù)旗下的物業(yè)管理服務(wù)收入為27.12億元,同比增長116.2%??梢姡还苁亲陨淼臉I(yè)績還是旗下的物業(yè)服務(wù),世茂服務(wù)的表現(xiàn)都算不錯(cuò)。

在一眾物業(yè)公司的排名上,世茂服務(wù)也一直穩(wěn)居前20強(qiáng)。

因此,對于世茂股份中即將“出嫁”的物業(yè)板塊來說,世茂服務(wù)似乎是一個(gè)更優(yōu)質(zhì)的選擇。

03 隱藏的藍(lán)海市場

實(shí)際上,物業(yè)行業(yè)是注重精細(xì)化運(yùn)營的行業(yè),能為企業(yè)帶來長期資本,曾被稱為“被忽略的藍(lán)海市場”。

近幾年,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,房企分拆物業(yè)公司上市已成為一種行業(yè)趨勢。物業(yè)板塊分拆上市后,其輕資產(chǎn)、低負(fù)債、現(xiàn)金流充裕的特點(diǎn),也可以為房企們拓寬融資渠道,而物業(yè)管理公司獨(dú)立上市,也能獲得更好的發(fā)展。

2019年開始,房企物業(yè)上市迎來“井噴”勢頭。這一年,共有12家物管企業(yè)以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場,數(shù)量等于此前五年主板物業(yè)股的總和。

而截至2022年1月,已有59家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場,其中港股55家,A股4家。而前十大房企,除萬科外,基本都已集結(jié)在資本市場。

從2020年物業(yè)公司公布的收入排行看,碧桂園服務(wù)以156億元位居上市物業(yè)公司首位,恒大物業(yè)則以105.09億元的收入位居第二,綠城服務(wù)2020年收入為101.056億元,雅生活服務(wù)以100.261億元位居第四。前四家公司收入均突破百億元。

而在疫情期間,居民對社區(qū)管理及物業(yè)服務(wù)的需求提升,進(jìn)一步提升了物業(yè)服務(wù)的市場存在感,疫情過后,購房者買房也更加注重物業(yè)公司的服務(wù)水平。在消費(fèi)升級的趨勢下,物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域未來的增長潛力還很大。

但擺在現(xiàn)實(shí)面前的,是地產(chǎn)公司們的自顧不暇。在危機(jī)之下,從地產(chǎn)主干上生長出來的“枝杈”們,即使不會成為“棄子”,也會難免受到風(fēng)險(xiǎn)的波及。

因此,作為一塊優(yōu)質(zhì)的、有潛力的資產(chǎn),物業(yè)板塊成了賣錢的理想標(biāo)的,也成為地產(chǎn)商們最先“斷舍離”的那一個(gè)。

但從另一角度來審視,這在一定程度上也推動(dòng)了物業(yè)領(lǐng)域的整合進(jìn)程,以及估值回歸理性。畢竟對于這些公司來說,自身能夠生存下去,才是重中之重。 

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。

評論

暫無評論哦,快來評價(jià)一下吧!

下載界面新聞

微信公眾號

微博

地產(chǎn)不振物業(yè)“補(bǔ)血”,龍頭房企再現(xiàn)資產(chǎn)騰挪術(shù)?

作為一塊優(yōu)質(zhì)的、有潛力的資產(chǎn),物業(yè)板塊成了賣錢的理想標(biāo)的,也成為地產(chǎn)們最先“斷舍離”的那一個(gè)。

文|潮汐商業(yè)評論 Elle

編輯|Ray

進(jìn)入2022年,地產(chǎn)行業(yè)的“流動(dòng)性危機(jī)”繼續(xù)蔓延。在危機(jī)之時(shí),物業(yè)板塊往往是最先被拆卸的那一個(gè),這樣的魔咒,連三線全綠的三好學(xué)生“世貿(mào)集團(tuán)”也未能幸免。

1月11日,世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱,公司并未就出售上海世茂國際廣場訂立初步協(xié)議。公司正與若干潛在買家就出售若干物業(yè)進(jìn)行討論,在合適條件下會考慮出售部分資產(chǎn)以降低本集團(tuán)的負(fù)債。

而在去年12月,世貿(mào)集團(tuán)的子公司世貿(mào)股份也發(fā)布公告稱,將旗下的物業(yè)管理業(yè)務(wù)全部出售給世茂服務(wù)。

物業(yè)業(yè)務(wù),成為了地產(chǎn)公司“救火”的一場及時(shí)雨。

01 “地主”家沒余糧了

根據(jù)12月世茂股份發(fā)布的公告顯示,此次標(biāo)的包括世茂物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、北京茂悅盛欣企業(yè)管理有限公司等29家公司涉及的物業(yè)管理業(yè)務(wù)以及相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債。上述公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積約465萬平方米,未來預(yù)計(jì)交付面積約614萬平方米,亦納入本次交易范圍。

而本次交易轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)到16.54億元,雖然資金的體量并不算大,但對于陷入債務(wù)危機(jī)的世茂股份來說,也算是雪中送炭了。

值得注意的是,此次轉(zhuǎn)讓雖然是將物業(yè)板塊全部出售,但世茂股份并沒有把生意交給外人。本次交易的受讓方正是世茂集團(tuán)的另一家子公司——世茂服務(wù)。

據(jù)了解,世茂服務(wù)原本名叫“世茂物業(yè)”,是世茂集團(tuán)下名副其實(shí)的物業(yè)板塊,2019年時(shí),公司才升級改名為“世茂服務(wù)”,后來為了赴港上市,又拓展了社區(qū)教育、不動(dòng)產(chǎn)托管、社區(qū)健康等服務(wù)。

去年10月,世茂服務(wù)正式赴港上市,開盤市值為372億港幣,僅次于碧桂園服務(wù)和雅生活。

但盡管是這樣,如此左手倒右手,騰挪資產(chǎn)的操作最后還是引來了監(jiān)管的問詢。監(jiān)管除了對價(jià)公允性、估值之外,還質(zhì)問該交易是否涉及通過轉(zhuǎn)移優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)向關(guān)聯(lián)方輸送利益,損害中小股東合法權(quán)益等行為。

對此,世茂股份在公告中解釋稱,本次交易中,交易標(biāo)的作價(jià)為16.35億元,其2020年模擬合并凈利潤為9124.41萬元,靜態(tài)PE為18.12倍,與市場中同類交易的估值相比,交易作價(jià)客觀、公允,充分反映了標(biāo)的資產(chǎn)的市場價(jià)值。本次交易并不涉及通過轉(zhuǎn)移優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)向關(guān)聯(lián)方輸送利益,不存在損害上市公司利益和中小股東合法權(quán)益的情形。

對于世茂來說,這個(gè)時(shí)間點(diǎn)賣掉物業(yè)資產(chǎn),毋庸置疑是需要回血。

據(jù)了解,1月6日,中誠信托稱世茂集團(tuán)旗下公司未能按時(shí)向自己支付3.02億元到期債務(wù)。

世茂建設(shè)在1月7日的公告中證實(shí),在中誠信托2021年12月27日催告后,3.02億元債務(wù)已償還1.47億元,尚余1.55億元未償還。另有4.9億元債務(wù)應(yīng)于3月償還,目前需償還的總金額為6.45億元。

但世茂建設(shè)否認(rèn)違約,指出公司尚未有公開市場的債務(wù)違約,中誠信托事件不會觸發(fā)公開市場債務(wù)的加速清償。

而另一邊的數(shù)據(jù)顯示,世茂集團(tuán)去年全年銷售額為2699億元,目標(biāo)完成率為82%,同樣沒有完成銷售目標(biāo)。

02 物業(yè)是塊磚,哪里需要哪里搬

實(shí)際上,地產(chǎn)商們一遇到危機(jī)就賣物業(yè)這件事上已經(jīng)不是什么新鮮事了。

去年2月,碧桂園服務(wù)和藍(lán)光嘉寶服務(wù)雙雙宣布,前者擬收購后者約64.62%的股份,對應(yīng)交易總價(jià)暫估值約48.47億元。之后,藍(lán)光嘉寶被徹底抹去了“藍(lán)光”字眼,更名為“嘉寶生活服務(wù)”。

此次世茂出售的物業(yè)管理公司資質(zhì)又如何呢?

資料顯示,本次所轉(zhuǎn)讓的世茂物業(yè)管理有限公司,注冊資本約8000萬元。截至2021年6月30日,公司錄得營業(yè)收入約1.24億元,凈利潤約2317.39萬元;擁有資產(chǎn)總額約7.82億元,資產(chǎn)凈額約9329.07萬元。

而本次受讓方世茂服務(wù)在2020年收入為人民幣50.26億元,同比增長101.9%。經(jīng)營利潤為人民幣8.97億元,同比增長72.1%。其中,世茂服務(wù)旗下的物業(yè)管理服務(wù)收入為27.12億元,同比增長116.2%。可見,不管是自身的業(yè)績還是旗下的物業(yè)服務(wù),世茂服務(wù)的表現(xiàn)都算不錯(cuò)。

在一眾物業(yè)公司的排名上,世茂服務(wù)也一直穩(wěn)居前20強(qiáng)。

因此,對于世茂股份中即將“出嫁”的物業(yè)板塊來說,世茂服務(wù)似乎是一個(gè)更優(yōu)質(zhì)的選擇。

03 隱藏的藍(lán)海市場

實(shí)際上,物業(yè)行業(yè)是注重精細(xì)化運(yùn)營的行業(yè),能為企業(yè)帶來長期資本,曾被稱為“被忽略的藍(lán)海市場”。

近幾年,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,房企分拆物業(yè)公司上市已成為一種行業(yè)趨勢。物業(yè)板塊分拆上市后,其輕資產(chǎn)、低負(fù)債、現(xiàn)金流充裕的特點(diǎn),也可以為房企們拓寬融資渠道,而物業(yè)管理公司獨(dú)立上市,也能獲得更好的發(fā)展。

2019年開始,房企物業(yè)上市迎來“井噴”勢頭。這一年,共有12家物管企業(yè)以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場,數(shù)量等于此前五年主板物業(yè)股的總和。

而截至2022年1月,已有59家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場,其中港股55家,A股4家。而前十大房企,除萬科外,基本都已集結(jié)在資本市場。

從2020年物業(yè)公司公布的收入排行看,碧桂園服務(wù)以156億元位居上市物業(yè)公司首位,恒大物業(yè)則以105.09億元的收入位居第二,綠城服務(wù)2020年收入為101.056億元,雅生活服務(wù)以100.261億元位居第四。前四家公司收入均突破百億元。

而在疫情期間,居民對社區(qū)管理及物業(yè)服務(wù)的需求提升,進(jìn)一步提升了物業(yè)服務(wù)的市場存在感,疫情過后,購房者買房也更加注重物業(yè)公司的服務(wù)水平。在消費(fèi)升級的趨勢下,物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域未來的增長潛力還很大。

但擺在現(xiàn)實(shí)面前的,是地產(chǎn)公司們的自顧不暇。在危機(jī)之下,從地產(chǎn)主干上生長出來的“枝杈”們,即使不會成為“棄子”,也會難免受到風(fēng)險(xiǎn)的波及。

因此,作為一塊優(yōu)質(zhì)的、有潛力的資產(chǎn),物業(yè)板塊成了賣錢的理想標(biāo)的,也成為地產(chǎn)商們最先“斷舍離”的那一個(gè)。

但從另一角度來審視,這在一定程度上也推動(dòng)了物業(yè)領(lǐng)域的整合進(jìn)程,以及估值回歸理性。畢竟對于這些公司來說,自身能夠生存下去,才是重中之重。 

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。