文|西部城事
2021年共有43家房地產(chǎn)企業(yè)的全口徑銷售金額超過(guò)千億元。其中，排名最靠前的川渝房企仍然是來(lái)自重慶的金科集團(tuán)，以1872.6億元的銷售額排在全國(guó)第18位；川派房企新希望地產(chǎn)則以1059.1億元排在第39位。
不過(guò)在中小型房企陣營(yíng)中，陽(yáng)光大地最近迎來(lái)了新的突破。1月13日，陽(yáng)光大地發(fā)布了2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告，報(bào)告顯示，2021年全年陽(yáng)光大地銷售額338.37億元，回款收入308億元。
西部城事查詢發(fā)現(xiàn)，在克而瑞、中指數(shù)據(jù)、億翰智庫(kù)等多個(gè)權(quán)威榜單中，陽(yáng)光大地都登上了2021年四川房企銷售額的榜首位置，成為本土銷售額的“四川一哥”。
來(lái)源：克而瑞
不過(guò)，雖然成功上位，但陽(yáng)光大地的激進(jìn)擴(kuò)張步伐明顯開(kāi)始放緩。另外，去年年中，陽(yáng)光大地被傳裁撤大區(qū)，收縮戰(zhàn)線?？梢?jiàn)，在繼續(xù)強(qiáng)化本土優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，陽(yáng)光大地也并不輕松。
01
陽(yáng)光大地于2002年從四川眉山起家，2016年將集團(tuán)總部搬遷到成都，并逐步開(kāi)啟全國(guó)化的布局。官網(wǎng)顯示，目前陽(yáng)光大地已布局全國(guó)7省，54座城市，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)191個(gè)項(xiàng)目。
一直以來(lái)，陽(yáng)光大地的投資布局策略，都是以成都之外的四川地級(jí)市和縣域?yàn)橹匦?。所以在四川的?qiáng)地級(jí)市銷售排名中，陽(yáng)光大地在“一哥”的位置上已經(jīng)坐了好幾年。
來(lái)源：克而瑞
如克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年，四川強(qiáng)地級(jí)市房企銷售排名中，陽(yáng)光大地憑借著268.65億元的銷售額穩(wěn)居第一，而排在第二第三的領(lǐng)地、邦泰，分別只有154.46億元、143.5億元。銷售面積方面，陽(yáng)光大地437.9萬(wàn)平米，是二三名碧桂園、邦泰的兩倍多。
可見(jiàn)，陽(yáng)光大地不僅是位居雙榜首的位置，并且領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)相當(dāng)大。
不過(guò)如果將頭部房企扎堆的成都算進(jìn)來(lái)，陽(yáng)光大地的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并不是一直都很突出。
億翰智庫(kù)發(fā)布的《2019年1-12月四川省典型房企銷售業(yè)績(jī)TOP30（全口徑）》顯示，當(dāng)年陽(yáng)光大地在四川的銷售額為190億元，只位居第六位，排在恒大、保利、藍(lán)光、萬(wàn)科、領(lǐng)地之后。
2020年的克爾瑞銷售榜顯示，陽(yáng)光大地以280.35億元的銷售額，擠到了四川第二的位置，銷售面積則為第一。
來(lái)源：億翰智庫(kù)
而剛剛過(guò)去的2021年，西部城事對(duì)照克而瑞、億翰智庫(kù)、中指數(shù)據(jù)三家榜單發(fā)現(xiàn)，陽(yáng)光大地在四川的銷售額排名，全部升到了第一位。
其中克而瑞數(shù)據(jù)陽(yáng)光大地四川銷售額為270.83億元，中指數(shù)據(jù)為292.4億元，億翰智庫(kù)為301.5億元。
從陽(yáng)光大地的發(fā)展進(jìn)程看，登頂四川本土銷售第一，應(yīng)該是第一次。這也意味著，陽(yáng)光大地的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)不僅局限于四川地級(jí)市，而是擴(kuò)大到了全川。
02
陽(yáng)光大地在四川銷售額的排名能持續(xù)上升，其實(shí)并不奇怪，它本身深耕四川已久，并且在近幾年的激進(jìn)擴(kuò)張勢(shì)頭也是有目共睹。
2020年1月14日，也就是兩年前的今天，陽(yáng)光大地正好在成都召開(kāi)了“陽(yáng)光大地置業(yè)集團(tuán)與太陽(yáng)地球同在，腳踏實(shí)地奔向千億階段性目標(biāo)”的主題年會(huì)，向千億目標(biāo)進(jìn)軍。
為了快速做大規(guī)模，這幾年的陽(yáng)光大地在四川的土拍市場(chǎng)上可謂活躍異常，拼命拿地。
官網(wǎng)顯示，2018年陽(yáng)光大地拿地22宗，首入云南；2019年拿地50宗，首入河南、貴州；2020年全年拿地多達(dá)56宗，首入湖南、成都、廣西、內(nèi)蒙古；2021年26宗。
來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)
陽(yáng)光大地所拿的地塊中，不乏高溢價(jià)項(xiàng)目。如據(jù)媒體報(bào)道，2020年5月，陽(yáng)光大地在重倉(cāng)的南充一次性拿下三塊地，溢價(jià)率分別達(dá)到了48.9%、70.7%和77.6%。
當(dāng)然，陽(yáng)光大地的規(guī)模擴(kuò)張成效，多拿地、敢拿地只是一方面，另一方面在于，它選擇了和頭部房企避其鋒芒的差異競(jìng)爭(zhēng)策略。
陽(yáng)光大地的總裁曾提到，“我們的核心優(yōu)勢(shì)是在全省的地級(jí)市或縣城等四五線城市，這是企業(yè)現(xiàn)階段的立足之根”。
一直以來(lái)，陽(yáng)光大地都是以四川地級(jí)市為核心版圖，雖然走向了云貴，甚至中部的湖南、河南等地區(qū)，但這些地區(qū)的銷售貢獻(xiàn)很少。而總部在成都的陽(yáng)光大地，對(duì)成都也沒(méi)有太強(qiáng)烈的深耕野心，直到2020年才拿地首入。
來(lái)源：四川發(fā)布
陽(yáng)光大地繞開(kāi)成都的下沉策略，避免了和頭部房企競(jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì)。而聚焦四川市場(chǎng)，可以讓它的本土優(yōu)勢(shì)不斷積累，依靠對(duì)市場(chǎng)的了解，形成貼近本土購(gòu)房需求的產(chǎn)品力。
像陽(yáng)光大地深耕的南充、宜賓等城市，都是四川副中心城市的有力競(jìng)爭(zhēng)者，GDP規(guī)模突破了2000億元，棚改貨幣化加上成渝雙圈等利好，有力地支撐陽(yáng)光大地的銷量增長(zhǎng)。
03
由于不是上市公司，陽(yáng)光大地的一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，外界很難知曉。不過(guò)，雖然它在四川的銷售額不斷提升，存在感十足，但從一些細(xì)節(jié)來(lái)看，其經(jīng)營(yíng)狀況也有著難言之隱。
比如最典型的債務(wù)問(wèn)題。陽(yáng)光大地的官網(wǎng)提到：
陽(yáng)光大地已提前償還信托及資管資金，實(shí)現(xiàn)全集團(tuán)無(wú)信托、無(wú)基金、無(wú)資管、無(wú)明股實(shí)債、無(wú)對(duì)外簽發(fā)商票的穩(wěn)健運(yùn)轉(zhuǎn)。據(jù)了解，截至2021年12月31日，陽(yáng)光大地有息負(fù)債低于20億元，有息負(fù)債率始終維持在5%以下，低于百?gòu)?qiáng)房企平均水平。
問(wèn)題是，非上市房企，在修飾財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，可以有很多辦法。而對(duì)于陽(yáng)光大地來(lái)說(shuō)，在過(guò)去幾年激進(jìn)拿地?cái)U(kuò)張所產(chǎn)生的資金成本是顯而易見(jiàn)的。
根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，2019年陽(yáng)光大地拿地50宗，拿地金額在130億元左右，2020年拿地56宗，拿地金額更是高達(dá)146億元左右。
而這兩年陽(yáng)光大地的銷售額，只有兩三百億元的規(guī)模。那么，在有限的銷售規(guī)模下，它是如何實(shí)現(xiàn)高拿地投入和低負(fù)債率共存的？幾百億的拿地資金，到底從哪里來(lái)呢？
2017—2020在川拿地排名，來(lái)源：克而瑞
不管陽(yáng)光大地的真實(shí)債務(wù)如何，如此激進(jìn)擴(kuò)張無(wú)疑會(huì)是很難持續(xù)的。
所以，2021年陽(yáng)光大地明顯踩下了剎車——新拿地塊26宗，拿地金額44億元，相較于往年幾乎是腰斬。拿地金額占回款收入308億元的14%，同樣是大幅度下滑。
去年8月，有離職員工爆料稱，陽(yáng)光大地對(duì)大區(qū)進(jìn)行了裁撤：
7月初，區(qū)域運(yùn)營(yíng)總監(jiān)通知我們不會(huì)有任何變動(dòng)，十二月底大家都搬去集團(tuán)辦公，然后開(kāi)完會(huì)第三天，就說(shuō)公司要“解散”了。
而從網(wǎng)傳的裁撤大區(qū)來(lái)看，所涉及區(qū)域，像四川敘永、梓潼、古藺等，都是低能級(jí)的城市甚至縣城。隨著去庫(kù)存壓力增大，盡早從低能級(jí)區(qū)域抽身在意料之中，它也說(shuō)明陽(yáng)光大地的下沉之路，已經(jīng)開(kāi)始碰到天花板。
對(duì)陽(yáng)光大地來(lái)說(shuō)，在穩(wěn)定四川第一的背后，它的經(jīng)營(yíng)隱憂，還不只是深耕三四線城市策略的增長(zhǎng)持續(xù)性問(wèn)題，其激進(jìn)擴(kuò)張的后遺癥同樣不容小覷。
陽(yáng)光大地的規(guī)模增長(zhǎng)如此迅猛，高周轉(zhuǎn)是一個(gè)關(guān)鍵因素。其高管人士曾直言，“保持極低負(fù)債的同時(shí)通過(guò)快速銷售實(shí)現(xiàn)資金回籠，用快周轉(zhuǎn)的形式保證企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展”。
不過(guò)，高周轉(zhuǎn)也有翻車的時(shí)候。
2020年年底，紅星星聞曾報(bào)道，位于樂(lè)山的陽(yáng)光天樾國(guó)際城項(xiàng)目，在基坑才挖好不久的前提下，就開(kāi)始開(kāi)盤預(yù)售了。“主體工程”神秘消失，一度引來(lái)當(dāng)?shù)刈〗ú块T回應(yīng)。
2020年年底，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪發(fā)現(xiàn)，陽(yáng)光大地在南充等地的多個(gè)項(xiàng)目疑似停工，同樣引起了廣泛的關(guān)注。
從2021年的銷售成績(jī)看，這些插曲并沒(méi)有妨礙陽(yáng)光大地在四川本土繼續(xù)做大。
不過(guò)，如果不重視高周轉(zhuǎn)對(duì)品質(zhì)的潛在影響，在擴(kuò)張和債務(wù)之間實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健平衡，陽(yáng)光大地的本土優(yōu)勢(shì)，照樣可能被那些來(lái)勢(shì)洶洶的頭部房企慢慢蠶食。