2021年，房地產(chǎn)行業(yè)在周期性波動(dòng)中調(diào)速換擋，開(kāi)始轉(zhuǎn)向健康發(fā)展，深處其中的房企也在激變市場(chǎng)中面臨調(diào)整。
過(guò)去這一年，多樣的調(diào)控政策打破了房地產(chǎn)原有的發(fā)展路徑，市場(chǎng)在下半年轉(zhuǎn)向。但房地產(chǎn)行業(yè)仍韌性十足，規(guī)模天花板再次被突破。
在“2022丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱稱(chēng)，2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到18.3億平方米，銷(xiāo)售額達(dá)到18.7萬(wàn)億，再次雙雙創(chuàng)下歷史新高。
這一數(shù)據(jù)頗為出人意料。在2020年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額分別達(dá)到17.6億平方米、17.36萬(wàn)億元，創(chuàng)下歷史新紀(jì)錄之際，業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)為2021年將告別增長(zhǎng)。畢竟，房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售額2017年歷史上第一次突破13萬(wàn)億后，就一路上升至今年的18.7萬(wàn)億元。
大水大魚(yú)，是此前地產(chǎn)大周期的必然趨勢(shì)。在行業(yè)上行通道中，房企規(guī)模也狂飆猛進(jìn)。然而2021年，房地產(chǎn)結(jié)束了共同增長(zhǎng)。在政策重拳出擊下，樓市強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化，行業(yè)流動(dòng)性趨緊，房企業(yè)績(jī)?cè)鏊倨毡橄陆?，?guī)模完成率也不及預(yù)期。
2021年，百?gòu)?qiáng)房企整體表現(xiàn)不及去年同期，年內(nèi)累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量增加。
據(jù)中指研究院分析，2021年，有158家房企破百億，41家房企破千億。但隨著行業(yè)邏輯變化，百億企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)逐步放緩，銷(xiāo)售額平均增速為4.2%，遠(yuǎn)低于2017年的36.9%，行業(yè)進(jìn)入降速求穩(wěn)通道。
具體來(lái)看，2021年，TOP3房企門(mén)檻值為5976.0億元，較上年下降14.8%；TOP10房企門(mén)檻值為2903.0億元，較上年增長(zhǎng)0.4%；TOP30房企門(mén)檻值為1218.9億元，較上年下降6.7%；TOP50房企門(mén)檻值872.2億元，較上年增長(zhǎng)1.4%；TOP100房企門(mén)檻值為330.8億元，較上年下降0.7%。
同時(shí)，不少機(jī)構(gòu)均表示，2021年規(guī)模房企銷(xiāo)售增速出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況不及歷史同期。
中指研究院稱(chēng)，從公布年度銷(xiāo)售目標(biāo)的32家代表企業(yè)來(lái)看，2021年房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率總體明顯低于去年，均值為90.1%。
克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，在披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，截至2021年12月末，綠城、華潤(rùn)、濱江、正榮、越秀、大發(fā)等企業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率均在100%以上，有逾8成房企未完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，全年房企銷(xiāo)售平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于過(guò)去三年105%以上的平均水平。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，行業(yè)前15房企的目標(biāo)完成率，僅華潤(rùn)達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)，目標(biāo)完成率超90%已屬較好水平。業(yè)績(jī)?cè)龇鶃?lái)看，前15僅有招商、華潤(rùn)、金地三家實(shí)現(xiàn)超10%增長(zhǎng)，龍湖增幅7%，排前15第四。
對(duì)于今年房企銷(xiāo)售情況，億翰智庫(kù)認(rèn)為，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)完成度不足100%是市場(chǎng)行情調(diào)整的直觀體現(xiàn)。
億翰智庫(kù)進(jìn)一步指出，行業(yè)集中度的整體走勢(shì)還得看企業(yè)類(lèi)型。由于“三道紅線(xiàn)”的硬性約束，企業(yè)可供使用的杠桿空間受限，財(cái)務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，且杠桿有空間的企業(yè)或能迎來(lái)一定發(fā)展利好。
當(dāng)下，央企國(guó)企和穩(wěn)健型民企在財(cái)務(wù)方面展現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)。央企國(guó)企具有背景優(yōu)勢(shì)、信用優(yōu)勢(shì)和基礎(chǔ)沉淀較優(yōu)，即使在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，企業(yè)在融資上也有優(yōu)勢(shì)存在，不太可能存在融不到錢(qián)的情況。
未來(lái)，穩(wěn)健型民企將以下三方面優(yōu)勢(shì)，大概率能夠保持穩(wěn)定的市場(chǎng)占有率。
第一，杠桿的使用較為克制，在金融端、評(píng)級(jí)端的信用基礎(chǔ)較優(yōu)，所以即使信用遭到挑戰(zhàn)，恢復(fù)速度較之一般的高杠桿企業(yè)也更快；
第二，由于過(guò)往發(fā)展較為穩(wěn)健，所以仍有一定的杠桿空間可供使用，能夠在需要時(shí)獲取一定的土地儲(chǔ)備；
第三，民企機(jī)制較央企國(guó)企更靈活，加之較優(yōu)的信用基礎(chǔ)，所以更容易成為國(guó)央企的優(yōu)選合作伙伴。
近期，來(lái)自證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管層的消息顯示，在滿(mǎn)足企業(yè)正常合理融資需求的基礎(chǔ)上，一些經(jīng)營(yíng)狀況良好、內(nèi)控機(jī)制相對(duì)完善的房企，其債券融資得到了主管部門(mén)重點(diǎn)支持。
包括中海、保利以及金科、龍湖在內(nèi)的幾家房企相繼完成債券發(fā)行，碧桂園擬發(fā)行規(guī)模為50億元的中期票據(jù)已在“反饋中”，招商蛇口、融創(chuàng)、金科等多家公司計(jì)劃發(fā)行的ABS陸續(xù)得到交易所反饋。民營(yíng)房企“穩(wěn)健”的代表龍湖近期發(fā)行了一支10億元的債券，期限為15年，票面利率僅為3.70%，龍湖也連續(xù)5年保持了“三道紅線(xiàn)”的綠檔水平。
此外，區(qū)域深耕型民企也將在新周期中展現(xiàn)出差異性布局的優(yōu)勢(shì)。比如杭州本土房企濱江，憑借杭州乃至浙江市場(chǎng)旺盛需求，今年業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出。
億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2021年，百億企業(yè)長(zhǎng)三角城市群的銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)最大， 占比達(dá)到37.9%。 這一城市群供需兩端支持性政策落地更早，區(qū)域內(nèi)需求旺盛，市場(chǎng)率先恢復(fù)，銷(xiāo)售占比同比提升1.2個(gè)百分點(diǎn)。 而濱江2021年在杭州14個(gè)區(qū)域約有50余個(gè)在售項(xiàng)目，并極其注重在浙江深耕，做大了市場(chǎng)占有率。
經(jīng)歷了2021年陣痛后，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒆兊酶鼮槔硇?，房企也將在?guī)模和財(cái)務(wù)天平中尋求平衡發(fā)展。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，2021年的市場(chǎng)表現(xiàn)，將會(huì)對(duì)2022年房企業(yè)績(jī)目標(biāo)的設(shè)定產(chǎn)生一定的影響，已經(jīng)有包括萬(wàn)科、恒大等頭部房企明確表示下調(diào)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，預(yù)期會(huì)有多數(shù)房企跟進(jìn)下調(diào)。經(jīng)歷過(guò)2021年的行業(yè)重塑，房地產(chǎn)行業(yè)要開(kāi)始習(xí)慣于新的發(fā)展邏輯，其中就包含對(duì)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)的執(zhí)著。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也表達(dá)了類(lèi)似看法，以往業(yè)績(jī)完成率是房企極為重要的考評(píng)要素，但近幾年受到房地產(chǎn)金融嚴(yán)調(diào)控的影響，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，有序的規(guī)模增長(zhǎng)，合理的利潤(rùn)水平，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)變得更為重要。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展邏輯來(lái)看，部分房企更傾向于提升財(cái)務(wù)的健康度，為完成業(yè)績(jī)而大規(guī)模提高營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)率的現(xiàn)象，將明顯減少。
2021年12月，中央政治局會(huì)議明確提出：“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”?；貧w市場(chǎng)真實(shí)需求，追求長(zhǎng)期主義是未來(lái)每個(gè)房企的必修課。