2021年，房地產(chǎn)行業(yè)在周期性波動中調速換擋，開始轉向健康發(fā)展，深處其中的房企也在激變市場中面臨調整。
過去這一年，多樣的調控政策打破了房地產(chǎn)原有的發(fā)展路徑，市場在下半年轉向。但房地產(chǎn)行業(yè)仍韌性十足，規(guī)模天花板再次被突破。
在“2022丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱稱，2021年全國商品房銷售面積達到18.3億平方米，銷售額達到18.7萬億，再次雙雙創(chuàng)下歷史新高。
這一數(shù)據(jù)頗為出人意料。在2020年全國商品房銷售面積、銷售額分別達到17.6億平方米、17.36萬億元，創(chuàng)下歷史新紀錄之際，業(yè)內的普遍認為2021年將告別增長。畢竟，房地產(chǎn)商品房銷售額2017年歷史上第一次突破13萬億后，就一路上升至今年的18.7萬億元。
大水大魚，是此前地產(chǎn)大周期的必然趨勢。在行業(yè)上行通道中，房企規(guī)模也狂飆猛進。然而2021年，房地產(chǎn)結束了共同增長。在政策重拳出擊下，樓市強弱轉化，行業(yè)流動性趨緊，房企業(yè)績增速普遍下降，規(guī)模完成率也不及預期。
2021年，百強房企整體表現(xiàn)不及去年同期，年內累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量增加。
據(jù)中指研究院分析，2021年，有158家房企破百億，41家房企破千億。但隨著行業(yè)邏輯變化，百億企業(yè)業(yè)績增長逐步放緩，銷售額平均增速為4.2%，遠低于2017年的36.9%，行業(yè)進入降速求穩(wěn)通道。
具體來看，2021年，TOP3房企門檻值為5976.0億元，較上年下降14.8%；TOP10房企門檻值為2903.0億元，較上年增長0.4%；TOP30房企門檻值為1218.9億元，較上年下降6.7%；TOP50房企門檻值872.2億元，較上年增長1.4%；TOP100房企門檻值為330.8億元，較上年下降0.7%。
同時，不少機構均表示，2021年規(guī)模房企銷售增速出現(xiàn)負增長，規(guī)模房企整體的目標完成情況不及歷史同期。
中指研究院稱，從公布年度銷售目標的32家代表企業(yè)來看，2021年房企銷售目標完成率總體明顯低于去年，均值為90.1%。
克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，在披露年度業(yè)績目標的部分規(guī)模房企中，截至2021年12月末，綠城、華潤、濱江、正榮、越秀、大發(fā)等企業(yè)的銷售目標完成率均在100%以上，有逾8成房企未完成全年業(yè)績目標，全年房企銷售平均目標完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，行業(yè)前15房企的目標完成率，僅華潤達成業(yè)績目標，目標完成率超90%已屬較好水平。業(yè)績增幅來看，前15僅有招商、華潤、金地三家實現(xiàn)超10%增長，龍湖增幅7%，排前15第四。
對于今年房企銷售情況，億翰智庫認為，房企銷售業(yè)績目標完成度不足100%是市場行情調整的直觀體現(xiàn)。
億翰智庫進一步指出，行業(yè)集中度的整體走勢還得看企業(yè)類型。由于“三道紅線”的硬性約束，企業(yè)可供使用的杠桿空間受限，財務質量優(yōu)良，且杠桿有空間的企業(yè)或能迎來一定發(fā)展利好。
當下，央企國企和穩(wěn)健型民企在財務方面展現(xiàn)出優(yōu)勢。央企國企具有背景優(yōu)勢、信用優(yōu)勢和基礎沉淀較優(yōu)，即使在嚴厲的政策調控下，企業(yè)在融資上也有優(yōu)勢存在，不太可能存在融不到錢的情況。
未來，穩(wěn)健型民企將以下三方面優(yōu)勢，大概率能夠保持穩(wěn)定的市場占有率。
第一，杠桿的使用較為克制，在金融端、評級端的信用基礎較優(yōu)，所以即使信用遭到挑戰(zhàn)，恢復速度較之一般的高杠桿企業(yè)也更快；
第二，由于過往發(fā)展較為穩(wěn)健，所以仍有一定的杠桿空間可供使用，能夠在需要時獲取一定的土地儲備；
第三，民企機制較央企國企更靈活，加之較優(yōu)的信用基礎，所以更容易成為國央企的優(yōu)選合作伙伴。
近期，來自證監(jiān)會等監(jiān)管層的消息顯示，在滿足企業(yè)正常合理融資需求的基礎上，一些經(jīng)營狀況良好、內控機制相對完善的房企，其債券融資得到了主管部門重點支持。
包括中海、保利以及金科、龍湖在內的幾家房企相繼完成債券發(fā)行，碧桂園擬發(fā)行規(guī)模為50億元的中期票據(jù)已在“反饋中”，招商蛇口、融創(chuàng)、金科等多家公司計劃發(fā)行的ABS陸續(xù)得到交易所反饋。民營房企“穩(wěn)健”的代表龍湖近期發(fā)行了一支10億元的債券，期限為15年，票面利率僅為3.70%，龍湖也連續(xù)5年保持了“三道紅線”的綠檔水平。
此外，區(qū)域深耕型民企也將在新周期中展現(xiàn)出差異性布局的優(yōu)勢。比如杭州本土房企濱江，憑借杭州乃至浙江市場旺盛需求，今年業(yè)績表現(xiàn)突出。
億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2021年，百億企業(yè)長三角城市群的銷售額貢獻最大， 占比達到37.9%。 這一城市群供需兩端支持性政策落地更早，區(qū)域內需求旺盛，市場率先恢復，銷售占比同比提升1.2個百分點。 而濱江2021年在杭州14個區(qū)域約有50余個在售項目，并極其注重在浙江深耕，做大了市場占有率。
經(jīng)歷了2021年陣痛后，明年房地產(chǎn)市場或將變得更為理性，房企也將在規(guī)模和財務天平中尋求平衡發(fā)展。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，2021年的市場表現(xiàn)，將會對2022年房企業(yè)績目標的設定產(chǎn)生一定的影響，已經(jīng)有包括萬科、恒大等頭部房企明確表示下調經(jīng)營目標，預期會有多數(shù)房企跟進下調。經(jīng)歷過2021年的行業(yè)重塑，房地產(chǎn)行業(yè)要開始習慣于新的發(fā)展邏輯，其中就包含對規(guī)模持續(xù)增長的執(zhí)著。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也表達了類似看法，以往業(yè)績完成率是房企極為重要的考評要素，但近幾年受到房地產(chǎn)金融嚴調控的影響，穩(wěn)健的財務結構，有序的規(guī)模增長，合理的利潤水平，對于房企來說變得更為重要。
從長遠發(fā)展邏輯來看，部分房企更傾向于提升財務的健康度，為完成業(yè)績而大規(guī)模提高營銷費率的現(xiàn)象，將明顯減少。
2021年12月，中央政治局會議明確提出：“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。回歸市場真實需求，追求長期主義是未來每個房企的必修課。