記者|張曉云
近日，界面新聞獨家獲悉，重慶信托旗下一只僅成立1年的TOT產(chǎn)品“京潤6號集合資金信托計劃”（下稱“京潤6號”）出現(xiàn)逾期，已到期產(chǎn)品規(guī)模為11億，總體產(chǎn)品規(guī)模為24.252億。
京潤6號投資的底層穿透后是遲遲未能開盤的廈門“樓王”帝景苑，與重慶三峽銀行招股說明書中顯示的10.63億元“重慶信托-萬廈帝景苑房地產(chǎn)信托”的投向和規(guī)模相仿。
再結(jié)合“重慶信托-萬廈帝景苑房地產(chǎn)信托”的到期時間和京潤6號的成立時間存在重合的情況來看，京潤6號疑似是為重慶信托-萬廈帝景苑信托的風險釋放所做的緩沖，為其到期提供新的流動性。
目前，重慶三峽銀行正處于A股排隊中，重慶信托為其大股東。
“無法拒絕”的延期一年
根據(jù)界面新聞記者獲取到的產(chǎn)品募集資料，京潤6號主要投資于“重慶信托-萬廈帝景苑房地產(chǎn)集合資金信托計劃”（下稱萬廈帝景苑信托），帝景苑項目信托規(guī)模不超過30億元，信托資金用于向廈門萬廈天成房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放信托貸款，貸款資金主要用于融資人名下的“帝景苑”項目工程建設(shè)、置換項目前期借款、歸還股東借款以及其他相關(guān)費用的支出。
該項目的主要風控措施是土地及在建工程抵押擔保，開發(fā)商以其持有的帝景苑項目49920平方米的土地使用權(quán)及在建工程提供抵押擔保，根據(jù)重慶信托對抵押物價值的分析，預計住宅及商業(yè)售價12萬元/平方米，抵押率僅為18.63%。
界面新聞記者獲取到的產(chǎn)品延期公告顯示，重慶信托將對原到期日為2021年11月20日的京潤6號14期產(chǎn)品展期1年，展期后的到期日為2022年11月20日。
產(chǎn)品合同中有一條為，“全體委托人不可撤銷地授權(quán)受托人可視本信托財產(chǎn)的管理運用情況自主決定提前終止本信托計劃或延長信托計劃期限”。有投資者認為，該項內(nèi)容涉及“霸王條款”，
另一條頗受質(zhì)疑的條款為：根據(jù)重慶信托制定的《重慶國際信托股份有限公司信托產(chǎn)品風險等評定》，經(jīng)評定本信托計劃僅屬于【低】風險產(chǎn)品。根據(jù)合同，本風險評級是重慶信托內(nèi)評級，僅供委托人參考，不具有法律效力。
重慶信托表示，將從四方面保護投資者利益，一是安排專人持續(xù)督促借款人和擔保人履行還款義務(wù)；二是采取強有力措施清收，督促借款人采取盡快銷售房產(chǎn)、對接其他融資渠道等方式籌措資金，專項用于歸還我公司借款本息；三是積極尋求與其他機構(gòu)采取包括但不限于債權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式進行合作，目前已與3家意向機構(gòu)進行了方案溝通，部分機構(gòu)已開始盡調(diào)工作；四是適時采取各種法律措施促使借款人歸還信托貸款。
公開資料顯示，重慶信托于1984年10月經(jīng)中國人民銀行批準成立，注冊資本金3500萬元。2002年1月，公司引入戰(zhàn)略投資者，進行增資改革，成為首批獲準登記的信托公司。2015年9月，公司完成股份制改造，更名為“重慶國際信托股份有限公司”。
重慶信托官網(wǎng)顯示，經(jīng)過五次增資，公司注冊資本金達150億元，為行業(yè)最高。經(jīng)過多年穩(wěn)健經(jīng)營，公司已發(fā)展成為具有核心競爭優(yōu)勢、綜合實力領(lǐng)先的信托公司。公司的資產(chǎn)管理能力和風險抵御能力得到了市場和投資者的廣泛認同，信托產(chǎn)品歷史兌付率100%，在市場中樹立起良好的口碑。公司監(jiān)管評級保持最高級，行業(yè)評級連續(xù)多年獲評最高等級“A級”。
官網(wǎng)信息還顯示，2020年，重慶信托實現(xiàn)營業(yè)收入76.93億元，利潤總額49.83億元，凈利潤28.32億元，信托凈利潤87.15億元。截至2020年末，重慶信托合并總資產(chǎn)2610.07億元，母公司固有總資產(chǎn)295.13億元，信托資產(chǎn)總額2148.52億元，母公司不良資產(chǎn)率為零。公司各項經(jīng)營指標穩(wěn)居頭部信托公司行列。
風險資產(chǎn)轉(zhuǎn)移？
京潤6號的風險并不小，是專門為一只風險提示已為關(guān)注類的信托而設(shè)的TOT信托，目的或是為帝景苑項目的信托到期提供新的流動性。
根據(jù)信托業(yè)協(xié)會介紹，TOT/TOF（TRUST OF TRUST/TRUST OF FUND）從字面上理解就是“信托中的信托”、“基金中的信托”，是一種專門投資信托產(chǎn)品的信托。從廣義上講，TOT/TOF是FOF（FUND OF FUND，基金中的基金）的一個小分類，而在國內(nèi)，TOT普遍被認為是私募中的私募，FOF則被普遍認為是公募中的公募。
操作模式為由信托公司成立一個母信托，由母信托產(chǎn)品選擇已成立的信托計劃進行投資，形成一個母信托投資多個子信托的架構(gòu)。
但在實際操作中，像京潤6號承接帝景苑項目這樣一個單一信托的情況非常少見。
2020年7月3日三峽銀行于證監(jiān)會官網(wǎng)預披露的招股書顯示。截至 2019 年末，三峽銀行持有的債權(quán)投資中賬面成本前十大信托產(chǎn)品中，“重慶信托-萬廈帝景苑房地產(chǎn)集合資金信托計劃”以10.63億位列第一，到期日是2020年11月20日。
值得注意的是，該產(chǎn)品的風險級別為關(guān)注。“一般展期過的信托產(chǎn)品，風險級別為關(guān)注。”某第三方財富市場從業(yè)人士向界面新聞記者表示。
據(jù)了解，重慶信托-萬廈帝景苑信托最后一期成立于2016年8月，期限三年，但在重慶信托的官網(wǎng)上，界面新聞記者并未查詢到有關(guān)該產(chǎn)品的清算公告。因此，該產(chǎn)品仍在存續(xù)期中。
重慶三峽銀行2020年年報顯示，重慶信托為該行第一大股東，也是該行控股股東，持股比例為29%。截至2020年末，該行持有的債權(quán)投資余額 561.56 億元，較年初減少 1.14% ，其中信托產(chǎn)品余額為35.65億，較2019年末減少7.62億，但并未披露具體持有的信托產(chǎn)品名字。
“如果三峽銀行繼續(xù)持有重慶信托-萬廈帝景苑信托，該產(chǎn)品的風險級別在2020年11月20日后將不再是關(guān)注，因此已經(jīng)展期過，再次到期的話，至少要將該資產(chǎn)列為次級類。”一位不愿具名的信托行業(yè)人士如此表示，這對于正在A股排隊上市的三峽銀行或存在不利因素。
那么，作為大股東的重慶信托是否為了三峽銀行的順利上市鋪路，而將該風險資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給個人信托投資者呢？
從成立時間來看，京潤6號的成立時間與三峽銀行持有的帝景苑信托產(chǎn)品到期日存在不似為巧合的重合。
中國信托登記網(wǎng)顯示，京潤6號首次登記的時間為2020年11月11日，存續(xù)時間為36個月。
綜合投資者和理財經(jīng)理提供的材料，從2020年11月開始，京潤6號陸續(xù)成立，均為1年期。其中第一批的規(guī)模為11億，到期日為2021年11月20日，而重慶信托-萬廈帝景苑信托的持有到期日正好為2020年11月20日。
從成立時間和規(guī)模來看，京潤6號疑似是為重慶信托-萬廈帝景苑信托的風險釋放做的緩沖，為其到期提供了新的流動性。
萬廈帝景苑信托的融資方也是重慶信托自營貸款的大客戶之一。重慶信托2020年年報顯示，廈門萬廈天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位列自營貸款大客戶第四名，占貸款總額的比例為6.16%，還款情況顯示尚未到期。
遲遲不開盤的廈門“樓王”
穿透后，京潤6號背后是遲遲不開盤的廈門“樓王”帝景苑，是廈門集山景、海景、湖景三景于一體的超級豪宅。
公開資料顯示，帝景苑由廈門萬廈天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，位于廈門市思明區(qū)原湖濱南路1號、筼筜湖旁（思明區(qū)湖濱南路北側(cè)、湖濱西路東側(cè)）。項目由建壇（北京）、青柳佑二、上海同濟、上海朗道、美國BPI、梁志天等國內(nèi)外知名團隊攜手打造。帝景苑規(guī)劃250米中國鋼結(jié)構(gòu)高層生態(tài)住宅群，項目由5幢62層住宅樓，2幢地上3層、地下3層、長達約四百米的商業(yè)騎樓及公建配套設(shè)施組成。
帝景苑從2012年開始動工，原本預計于2013年年中推向市場，但由于各種原因每年放風、每年爽約，難產(chǎn)至今。
值得注意的是，2016年5月，廈門中原地產(chǎn)研究中心公布的周報中，帝景苑以54套、2.7萬平米的成交量奪得周冠軍，總成交價17.74億，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。
據(jù)廈門當?shù)孛襟w報道，帝景苑相關(guān)工作人員透露，這是一個大客戶以6.5萬元／平米的價格買走的毛坯房。亦有傳聞稱這實際是樓盤的抵債行為。項目在樁基礎(chǔ)、建安等方面都需要投入大量的成本，且項目一直尚未對外銷售，由于急需資金，因而開發(fā)商往外借錢，采取了此種方式來進行抵押。
除了2016年那次詭異的大批量成交外，帝景苑至今未開盤。
界面新聞在抖音上搜索該樓盤，一位中介的視頻旁白是這樣介紹的：“廈門最貴的房子，你知道它要多少錢嗎，據(jù)說最便宜的戶型10萬起步，最貴的是二十幾萬一平，而且最小戶型是400平方，想去看房也要出具4000萬的存款證明，每層都帶花園，而且你家的車可以開到房間里去，你想擁有嗎？”
重慶信托臨時公告顯示，保守測算，抵押物可售貨值、土地及在建工程價值合計約270億（其中現(xiàn)房價值約170億），對應(yīng)全部信托本金的現(xiàn)房抵押率低于20%。目前，借款人正在啟動大規(guī)模銷售準備，有望明年開盤，實現(xiàn)資金逐步回流?？傮w而言，核心資產(chǎn)價值足以覆蓋貸款本息，項目不存在終極風險。
但是，自2017年實行限購以來，廈門房價就一直沒有恢復到以前的水平，在房住不炒的當下，市場能否消化最低6000萬一套的帝景苑令人存疑。