記者|張曉云
近日，界面新聞獨家獲悉，重慶信托旗下一只僅成立1年的TOT產品“京潤6號集合資金信托計劃”（下稱“京潤6號”）出現(xiàn)逾期，已到期產品規(guī)模為11億，總體產品規(guī)模為24.252億。
京潤6號投資的底層穿透后是遲遲未能開盤的廈門“樓王”帝景苑，與重慶三峽銀行招股說明書中顯示的10.63億元“重慶信托-萬廈帝景苑房地產信托”的投向和規(guī)模相仿。
再結合“重慶信托-萬廈帝景苑房地產信托”的到期時間和京潤6號的成立時間存在重合的情況來看，京潤6號疑似是為重慶信托-萬廈帝景苑信托的風險釋放所做的緩沖，為其到期提供新的流動性。
目前，重慶三峽銀行正處于A股排隊中，重慶信托為其大股東。
“無法拒絕”的延期一年
根據(jù)界面新聞記者獲取到的產品募集資料，京潤6號主要投資于“重慶信托-萬廈帝景苑房地產集合資金信托計劃”（下稱萬廈帝景苑信托），帝景苑項目信托規(guī)模不超過30億元，信托資金用于向廈門萬廈天成房地產開發(fā)公司發(fā)放信托貸款，貸款資金主要用于融資人名下的“帝景苑”項目工程建設、置換項目前期借款、歸還股東借款以及其他相關費用的支出。
該項目的主要風控措施是土地及在建工程抵押擔保，開發(fā)商以其持有的帝景苑項目49920平方米的土地使用權及在建工程提供抵押擔保，根據(jù)重慶信托對抵押物價值的分析，預計住宅及商業(yè)售價12萬元/平方米，抵押率僅為18.63%。
界面新聞記者獲取到的產品延期公告顯示，重慶信托將對原到期日為2021年11月20日的京潤6號14期產品展期1年，展期后的到期日為2022年11月20日。
產品合同中有一條為，“全體委托人不可撤銷地授權受托人可視本信托財產的管理運用情況自主決定提前終止本信托計劃或延長信托計劃期限”。有投資者認為，該項內容涉及“霸王條款”，
另一條頗受質疑的條款為：根據(jù)重慶信托制定的《重慶國際信托股份有限公司信托產品風險等評定》，經評定本信托計劃僅屬于【低】風險產品。根據(jù)合同，本風險評級是重慶信托內評級，僅供委托人參考，不具有法律效力。
重慶信托表示，將從四方面保護投資者利益，一是安排專人持續(xù)督促借款人和擔保人履行還款義務；二是采取強有力措施清收，督促借款人采取盡快銷售房產、對接其他融資渠道等方式籌措資金，專項用于歸還我公司借款本息；三是積極尋求與其他機構采取包括但不限于債權轉讓等方式進行合作，目前已與3家意向機構進行了方案溝通，部分機構已開始盡調工作；四是適時采取各種法律措施促使借款人歸還信托貸款。
公開資料顯示，重慶信托于1984年10月經中國人民銀行批準成立，注冊資本金3500萬元。2002年1月，公司引入戰(zhàn)略投資者，進行增資改革，成為首批獲準登記的信托公司。2015年9月，公司完成股份制改造，更名為“重慶國際信托股份有限公司”。
重慶信托官網顯示，經過五次增資，公司注冊資本金達150億元，為行業(yè)最高。經過多年穩(wěn)健經營，公司已發(fā)展成為具有核心競爭優(yōu)勢、綜合實力領先的信托公司。公司的資產管理能力和風險抵御能力得到了市場和投資者的廣泛認同，信托產品歷史兌付率100%，在市場中樹立起良好的口碑。公司監(jiān)管評級保持最高級，行業(yè)評級連續(xù)多年獲評最高等級“A級”。
官網信息還顯示，2020年，重慶信托實現(xiàn)營業(yè)收入76.93億元，利潤總額49.83億元，凈利潤28.32億元，信托凈利潤87.15億元。截至2020年末，重慶信托合并總資產2610.07億元，母公司固有總資產295.13億元，信托資產總額2148.52億元，母公司不良資產率為零。公司各項經營指標穩(wěn)居頭部信托公司行列。
風險資產轉移？
京潤6號的風險并不小，是專門為一只風險提示已為關注類的信托而設的TOT信托，目的或是為帝景苑項目的信托到期提供新的流動性。
根據(jù)信托業(yè)協(xié)會介紹，TOT/TOF（TRUST OF TRUST/TRUST OF FUND）從字面上理解就是“信托中的信托”、“基金中的信托”，是一種專門投資信托產品的信托。從廣義上講，TOT/TOF是FOF（FUND OF FUND，基金中的基金）的一個小分類，而在國內，TOT普遍被認為是私募中的私募，FOF則被普遍認為是公募中的公募。
操作模式為由信托公司成立一個母信托，由母信托產品選擇已成立的信托計劃進行投資，形成一個母信托投資多個子信托的架構。
但在實際操作中，像京潤6號承接帝景苑項目這樣一個單一信托的情況非常少見。
2020年7月3日三峽銀行于證監(jiān)會官網預披露的招股書顯示。截至 2019 年末，三峽銀行持有的債權投資中賬面成本前十大信托產品中，“重慶信托-萬廈帝景苑房地產集合資金信托計劃”以10.63億位列第一，到期日是2020年11月20日。
值得注意的是，該產品的風險級別為關注。“一般展期過的信托產品，風險級別為關注。”某第三方財富市場從業(yè)人士向界面新聞記者表示。
據(jù)了解，重慶信托-萬廈帝景苑信托最后一期成立于2016年8月，期限三年，但在重慶信托的官網上，界面新聞記者并未查詢到有關該產品的清算公告。因此，該產品仍在存續(xù)期中。
重慶三峽銀行2020年年報顯示，重慶信托為該行第一大股東，也是該行控股股東，持股比例為29%。截至2020年末，該行持有的債權投資余額 561.56 億元，較年初減少 1.14% ，其中信托產品余額為35.65億，較2019年末減少7.62億，但并未披露具體持有的信托產品名字。
“如果三峽銀行繼續(xù)持有重慶信托-萬廈帝景苑信托，該產品的風險級別在2020年11月20日后將不再是關注，因此已經展期過，再次到期的話，至少要將該資產列為次級類。”一位不愿具名的信托行業(yè)人士如此表示，這對于正在A股排隊上市的三峽銀行或存在不利因素。
那么，作為大股東的重慶信托是否為了三峽銀行的順利上市鋪路，而將該風險資產轉移給個人信托投資者呢？
從成立時間來看，京潤6號的成立時間與三峽銀行持有的帝景苑信托產品到期日存在不似為巧合的重合。
中國信托登記網顯示，京潤6號首次登記的時間為2020年11月11日，存續(xù)時間為36個月。
綜合投資者和理財經理提供的材料，從2020年11月開始，京潤6號陸續(xù)成立，均為1年期。其中第一批的規(guī)模為11億，到期日為2021年11月20日，而重慶信托-萬廈帝景苑信托的持有到期日正好為2020年11月20日。
從成立時間和規(guī)模來看，京潤6號疑似是為重慶信托-萬廈帝景苑信托的風險釋放做的緩沖，為其到期提供了新的流動性。
萬廈帝景苑信托的融資方也是重慶信托自營貸款的大客戶之一。重慶信托2020年年報顯示，廈門萬廈天成房地產開發(fā)有限公司位列自營貸款大客戶第四名，占貸款總額的比例為6.16%，還款情況顯示尚未到期。
遲遲不開盤的廈門“樓王”
穿透后，京潤6號背后是遲遲不開盤的廈門“樓王”帝景苑，是廈門集山景、海景、湖景三景于一體的超級豪宅。
公開資料顯示，帝景苑由廈門萬廈天成房地產開發(fā)有限公司，位于廈門市思明區(qū)原湖濱南路1號、筼筜湖旁（思明區(qū)湖濱南路北側、湖濱西路東側）。項目由建壇（北京）、青柳佑二、上海同濟、上海朗道、美國BPI、梁志天等國內外知名團隊攜手打造。帝景苑規(guī)劃250米中國鋼結構高層生態(tài)住宅群，項目由5幢62層住宅樓，2幢地上3層、地下3層、長達約四百米的商業(yè)騎樓及公建配套設施組成。
帝景苑從2012年開始動工，原本預計于2013年年中推向市場，但由于各種原因每年放風、每年爽約，難產至今。
值得注意的是，2016年5月，廈門中原地產研究中心公布的周報中，帝景苑以54套、2.7萬平米的成交量奪得周冠軍，總成交價17.74億，引發(fā)業(yè)界關注。
據(jù)廈門當?shù)孛襟w報道，帝景苑相關工作人員透露，這是一個大客戶以6.5萬元／平米的價格買走的毛坯房。亦有傳聞稱這實際是樓盤的抵債行為。項目在樁基礎、建安等方面都需要投入大量的成本，且項目一直尚未對外銷售，由于急需資金，因而開發(fā)商往外借錢，采取了此種方式來進行抵押。
除了2016年那次詭異的大批量成交外，帝景苑至今未開盤。
界面新聞在抖音上搜索該樓盤，一位中介的視頻旁白是這樣介紹的：“廈門最貴的房子，你知道它要多少錢嗎，據(jù)說最便宜的戶型10萬起步，最貴的是二十幾萬一平，而且最小戶型是400平方，想去看房也要出具4000萬的存款證明，每層都帶花園，而且你家的車可以開到房間里去，你想擁有嗎？”
重慶信托臨時公告顯示，保守測算，抵押物可售貨值、土地及在建工程價值合計約270億（其中現(xiàn)房價值約170億），對應全部信托本金的現(xiàn)房抵押率低于20%。目前，借款人正在啟動大規(guī)模銷售準備，有望明年開盤，實現(xiàn)資金逐步回流?？傮w而言，核心資產價值足以覆蓋貸款本息，項目不存在終極風險。
但是，自2017年實行限購以來，廈門房價就一直沒有恢復到以前的水平，在房住不炒的當下，市場能否消化最低6000萬一套的帝景苑令人存疑。